Просрочка передачи квартир, иск о неустойке и выплата компенсации

[jonnyr 3]

Готово решение об отказе АльфаБест, можно посмотреть здесь:

 

http://pushkino.mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=130532120&delo_id=1540005&new=0&text_number=1

 

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«14» мая 2015 года

Пушкинский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи                         Зиминой А.Е.,

при секретаре                                            Бигурове А.А.,      

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «АльфаБест-Пушкино» к Бахметьевой И. Ю. об изменении договора участия в долевом строительстве,

у с т а н о в и л:

истец обратился с требованиями об изменении договора участия в долевом строительстве от 28.01.2014г. №ПП-2/108, заключенного между истцом и ответчиком, изложив п.1.2 договора в редакции «Срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - I квартал 2015 года».

В обоснование иска указано, что п.1.2 указанного договора определен срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию - III квартал 2014г.; в связи с возникшей необходимостью истцом внесены изменения в проектную декларацию по проектированию и строительству жилого дома в части схемы подачи тепла; кроме того, из-за экономической ситуацией произошло повышение цен на строительные материалы и субподрядные работы; все это привело к увеличению срока строительства до I квартала 2015г., о чем ответчику были направлены уведомления с предложением об изменении договора; ответ на уведомления не поступил, что оценивается истцом как отказ Бахметьевой И.Ю. от заключения дополнительных соглашений о продлении срока ввода дома в эксплуатацию, что нарушает права иных участников долевого строительства на единый срок ввода в эксплуатацию жилого дома.

В судебном заседании представитель истца по доверенности Переман В.В. требования иска поддержала в полном объеме, просила удовлетворить.

Ответчик Бахметьева И.Ю. в суд не явилась, о времени и месте слушания дела извещена судом, представила заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, а также встречный иск о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, взыскании штрафа, который судом отклонен как не соответствующий условиям ст.138ГПК РФ.

Представитель 3-его лица УФСГРКиК по МО в суд не явился, о времени и месте слушания дела извещен судом надлежащим образом в соответствии с положениями ст.113ГПК РФ, отзыва на иск не представил.

Суд, выслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, находит заявленные исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 28.01.2014г. между ООО «АльфаБест-Пушкино» и Бахметьевой И.Ю. заключен договор №ПП-2/108 участия в долевом строительстве многоэтажного жилого дома по адресу: <адрес> (л.д.6-13).

Договор имеет необходимые реквизиты, подписан сторонами, зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по МО 13.02.2014г.

Согласно п.1.1 договора застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный дом по указанному адресу и после получения разрешения на ввод его в эксплуатацию передать объект долевого строительства (жилое помещение-квартира) участнику долевого строительства, который в свою очередь обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома.

П.1.2 договора установлен срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию - III квартал 2014г.

Срок окончания строительства - II квартал 2014г. (п.1.2.1).

В соответствии с п.3.1 цена договора, подлежащая уплате составляет 1 976 374руб.

Ответчик исполнила обязательства по указанному договору в полном объеме, оплатив <данные изъяты>. (л.д.25), что не оспаривалось сторонами.

Истец своих обязательств по договору не исполнил, квартира ответчику в указанные в договоре срок не передана.

28.04.2014г. и 30.09.2014г. истцом ответчику направлены уведомления о переносе срока ввода в эксплуатацию спорного многоэтажного жилого дома соответственно на IV квартал 2014г., затем на I квартал 2015г. в связи с необходимостью проектирования и строительства автономной крышной газовой котельной, ответчице предложено заключить дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, также разъяснено, что в случае неявки для подписания соглашения в 10-ти дневный срок с даты получения уведомления, соглашение об изменении срока ввода дома в эксплуатацию будет считаться заключенным (л.д.14-15, 17).

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе.

Из положений ст. 309 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 настоящей статьи.

Согласно п. 1 ст. 451 ГК РФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств, признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще бы не был бы ими заключен или был заключен на значительно отличающихся условиях.

При этом лицо, требующее изменения действующего договора, должно доказать наличие существенного изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении, при этом наступившие обстоятельства должны являться на момент заключения сделки заведомо непредвидимыми.

В силу требований п. 2 ст. 451 ГК РФ, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны.

Согласно п. 4 ст. 451 ГК РФ, изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет за собой ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Существенным обстоятельством в контексте ч. 3 ст. 6 Федерального закона РФ от 30.12.2004 N 214-ФЗ истец по данному делу указывает возникшие в процессе строительства многоквартирного дома трудности, связанные с необходимостью внесения изменений в проектную декларацию по проектированию и строительству жилого дома, производству нового объема работ по обустройству крышной газовой котельной, а также возникшие финансовые трудности, связанные со сложной экономической ситуацией в стране.

Суд не может согласиться с заявленными истцом обстоятельствами в качестве оснований иска и отнести их к существенным, влекущими принудительное изменение условий договора, поскольку возможность наступления таких обстоятельств и их последствий истец, действуя разумно и добросовестно, должен был и мог учесть своевременно, до заключения договора с ответчиком, а также мог своевременно их преодолеть.

Возможность или невозможность обслуживания многоквартирного дома по изначально запроектированной схеме подачи тепла при наличии сведений о мощностях предлагаемой к утверждению котельной должен был быть разрешен застройщиком на стадиях согласования всей необходимой документации по строительству многоквартирного дома до заключения договора с истицей.

Вступая в договорные отношения с дольщиками, истец не мог исключать вероятность наступления любых хозяйственных рисков, и должен был предвидеть возможность их наступления при определении сроков окончания строительства объекта.

Кроме того, как следует из материалов дела, о невозможности исполнения обязанности по передаче участникам объектов долевого строительства в указанный в договоре срок застройщику фактически было известно давно, это следует из многочисленных уведомлений истца в адрес ответчика об изменении срока ввода дома в эксплуатацию, начиная с апреля 2014 г. (через 3 месяца после заключения с ней договора), при этом новый срок каждый раз указывался иной

При установленных в ходе судебного разбирательства обстоятельствах суд приходит к выводу, что истец в нарушение ст.56ГПК РФ достаточной совокупности допустимых и относимых доказательств наличия совокупности условий, предусмотренных ст. ст. 450, 451 ГК РФ, являющихся основанием для изменения условий договора участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома, суду не представил, в связи с чем оснований для удовлетворения иска суд не усматривает.

Руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования ООО «АльфаБест-Пушкино» к Бахметьевой И. Ю. об изменении договора участия в долевом строительстве оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Пушкинский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме - 18.05.2015г.

Судья

[FN!!! 3]

))Странно, jobo, Вы начали говорить о прецеденте...  ? Что изменилось с Вашей точкой зрения?) (пост 451).

А пример действительно хороший .

 

[FN!!! 3]

Готово решение об отказе АльфаБест, можно посмотреть здесь:

 

http://pushkino.mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=130532120&delo_id=1540005&new=0&text_number=1

 

 

Ну вот, как-то легче становится готовиться к своему суду). Спасибо большое за оперативность. Изменено 28 мая, 2015 пользователем Гуннхильд
1.3

[jobo 451]

 

))Странно, jobo, Вы начали говорить о прецеденте...  ? Что изменилось с Вашей точкой зрения?) (пост 451).

А пример действительно хороший .

 

 

Прецедент это синоним слова "случай" в нашей юр системе не более. Естественно, каждому придется доказывать "свои" обстоятельства и никакие решения для других судов не являются прецедентами с точки зрения обязательности их принятия к сведению при вынесении решения. Но то что эта статья в этой ситуации сработала - это прецедент.

Изменено 27 мая, 2015 пользователем jobo

[jobo 451]

Готово решение об отказе АльфаБест, можно посмотреть здесь:

 

http://pushkino.mo.sudrf.ru/modules.php?name=sud_delo&srv_num=1&name_op=doc&number=130532120&delo_id=1540005&new=0&text_number=1

 

Отличное решение Изменено 28 мая, 2015 пользователем Гуннхильд
1.3

[Тихиро 48]

По новому графику к кону Июня должны закончить работы по благоустройству.

Спасибо!

[Гуннхильд 12 964]

 i 
Уведомление:

Вот здесть применение 451 статьи суд счел уместным.

Дальнейшее обсуждение валютной ипотеки здесь: http://forum.pushkino.org/index.php/topic/2252-ipoteka/
Сообщения перенесены.

[S_E 367]

АБ прислал писульку в ответ на предложение изменить сроки ввода в эксплуатацию и одновременное уменьшение цены договора.

Как думаете, стоить как-то отвечать на это, или забросить и отложить все до претензий и судов о пени?

Ответ АБ.pdf

[jonnyr 3]

АБ прислал писульку в ответ на предложение изменить сроки ввода в эксплуатацию и одновременное уменьшение цены договора.

Как думаете, стоить как-то отвечать на это, или забросить и отложить все до претензий и судов о пени?

 

Нет, ответить нужно, потому что любая переписка показывает с вашей стороны, что вы пытались решить вопрос с застройщиком полюбовно. 

Расторгать договор - нет, потому что денежные потери будут гораздо больше, например квартиры уже подорожали, и застройщику просто выгодно их перепродать после)

Что касается изменения или расторжения договора долевого строительства с применением ст. 450 ГК РФ, то нужно учитывать следующее:

Как известно, ГК РФ допускает возможность изменения условий обязательств по соглашению сторон, одностороннее изменение условий обязательств допускается только в случаях, предусмотренных законом (ст. ст. 310, 450 ГК РФ). Соответственно срок передачи объекта долевого строительства может быть изменен в договоре только тогда, когда участник добровольно согласится на такое изменение. Как отмечено в пункте 24 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г. (далее - Обзор) - см. Бюллетень Верховного Суда РФ. 2014. N 3, принудить участника к изменению договора застройщик может только в случаях, предусмотренных законодательством, например при наличии существенного изменения обстоятельств (ст. 451 ГК РФ). При этом Закон не обязывает застройщика заключать дополнительные соглашения о внесении соответствующих изменений в договоры с участниками долевого строительства ( Постановление Президиума ВАС РФ от 9 июля 2013 г. N 2423/13). Отсюда следует, что у застройщика могут наличествовать разные сроки исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства, но только если им была соблюдена процедура, предусмотренная частью 3 ст. 6 Закона; в иных случаях условия о более позднем сроке передачи должны быть признаны недействительными, как нарушающие законодательный запрет и ухудшающие положение потребителя (п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" ).

Касательно отсутствия возможности изменить договор и уменьшить цену - также неверно, поскольку это является волей сторон направленной на добровольное изменение договора, а не взысканием неустойки. То есть если стороны придут к соглашению - изменение возможно. 

Если АльфаБест желает - пусть обращается в суд с требованием об изменении договора - пояснения, почему это невозможно уже даны судом в недавнем решении.

Обратиться в суд с требованием о расторжении договора АльфаБест не может, так как существенного нарушения дольщиком нет, законом о долевом строительстве предусмотрен односторонний отказ застройщика только в случае неоплаты или нарушения сроков оплаты дольщиком. 

 

Оптимальный вариант - повторно написать застройщику о предложении решить вопрос с переносом срока с одновременным включением условия об уменьшении цены квартиры, и при отказе - получить квартиру и после подавать иск о неустойке.

[jobo 451]

АБ прислал писульку в ответ на предложение изменить сроки ввода в эксплуатацию и одновременное уменьшение цены договора.

Как думаете, стоить как-то отвечать на это, или забросить и отложить все до претензий и судов о пени?

Я бы не стал отвечать. Вы выслали им свое предложение. Они ответили что ничего менять не хотят и предложили воспользоваться правом расторгнуть договор. Это и есть отказ урегулировать в добровольном порядке. Расторгать договор не в ваших интересах и у них нет оснований это сделать т.к. вы договор не нарушали, оплату произвели. Но они и не пишут что они будут на расторжении настаивать. Все, процесс взаимных пререканий завершен до передачи вам квартиры, после чего уже АБ будет приглашен в суд в качестве ответчика. 

После подписания акта ввода в эксплуатацию вас пригласят на осмотр квартиры и подписание акта приема-передачи. Надо внимательно смотреть квртиру, если есть какие-то замечания (надо постараться их найти), подписать акт с дефектами перечислив абсолютно все что не соотвутствует приложению к ДДУ (комплектация квартиры) или что сделано некачественно. Они потратят время на устранение. После этого и если вас все устраивает, надо подписывать акт приема-передачи без замечаний. После подписания этого акта вы должнынести расходы на оплату коммунальных услуг, получаете ключ от квартиры и можете делать ремонт. Этот акт будет также предоставляться в органы регистрации для получения свидетельства о праве собственности и в дальнейшем копия акта - в налоговую для получения вычета. После подписания акта приема-передачи можно обращаться в суд за пеней и штрафом 50% от присужденной судом суммы.

Изменено 29 мая, 2015 пользователем jobo

[Гуннхильд 12 964]

Я бы не стал отвечать.

А я думаю, что всегда стоит отвечать. Чтобы потом на суде продемонстрировать свою готовность договариваться.

[S_E 367]

Спасибо за мнения!

АБ ошибочно воспринимает мой ответ на перенос сроков с предложением изменения сроков и уменьшения цены договора в соответствии с ЗОЗПП как претензию.

Я  писал ранее, что в суд на меня уже подали. Рассмотрение по существу 8.06.15. Надеюсь, на благоразумность судьи.  Может, как вариант, дождаться решения и ответить на это письмо более аргументировано ( я же не могу приложить судебные решения о несущественности обстоятельств от других участников), повторно разъяснив свою позицию пойти навстречу желанию АБ, но учитывая интересы обеих сторон?

 

PS предположу, что ответ мне был направлен, тк свой ответ вручил в офисе под роспись

[jobo 451]

Сначала надо выиграть дело отбившись от АБ и оставив ДДУ в неизменном виде с теми сроками что были. После этого АБ будет феолетово т.к. добровольно они платить не будут, а сумму Ваших претензий по просрочке будет регулировать уже суд (некоторые снижают по 333 статье достаточно сильно и АБ от этом знает, чем и объясняется их нежелание платить). 

[S_E 367]

Меня все не покидает мысль о возможности применения 451ст, но в отношении АБ.

Судами признается (судя по прошедшим делам), что обстоятельства на которые ссылается АБ несущественны и АБ должны были предвидеть, указывая сроки. Кроме того, изменение схемы подачи тепла не вынужденная мера, а добровольный шаг АБ (судя по добровольному отказу от реконструкции котельной) . Получается, что АБ в одностороннем порядке доброй волей изменило схему подачи тепла и сроки ввода дома. Это существенное изменение обстоятельств для дольщика. Все 4 условия 451 статьи в данном случае выполняются. Требовать признания обстоятельств существенными , в соответствии с ЗОЗПП снижения цены договора на сумму, рассчитанную по формуле пени 214 закона. Тогда  333 не применима.

Почему нельзя по такой статье в суд подать? Или все же в данном случае работает  только п2. ст 6 214 фз и только то, что не регулируется 214-м рассматривается по ГК РФ?

 

Какова может быть позиция суда: не примут иск, откажут или переведут на статьи взыскания пени, а не признания обстоятельств существенными и уменьшения цены договора? И в случае отказа в удовлетворении останется ли право взыскивать неустойку?

[jobo 451]

Не надо усложнять. Если у вас так сильно изменились обстоятельства то чего требовать изменения а не сразу расторжения договора? Котельная - это обстоятельства АБ а не Ваши. У вас ничего не менялось. Дождитесь ввода дома а потом требуйте пеню. 214 ФЗ регулирует этот момент и будет применяться. 333 статья - это вообще вещь в себе. В 10 судах будет 10 разных подходов. Тут написать можно что угодно в исковом заявлении чтоб не снижали по 333 ст. но практически все зависит от подхода судьи и его понимания соразмерности наказания последстиям нарушенного застройщиком права....