С чего начать покупку квартиры в новостройке?

[Ли@ 4 628]

В МКБ (он кредитует Новое Пушкино) муж взял ипотеку один, на себя. Я там вообще не фигурировала, никакого дохода не предоставляла, только ФИО супруги в анкете он указывал. Но для совершения сделки вам все равно нужно будет нотариальное согласие на покупку квартиры и заключение кредитного договора, если вы официально женаты

[GaLLik 9 411]

Страшного в покупке квартиры ничего нет И в ипотеке - тоже. Главное - разумно оцените свои возможности и планы при выборе варианта квартиры и кредита.

согласна... я так реально пугалась два-три года .. снимала квартиру, хотя давно могла тут же купить ту же однушку - равнозначную съемной,  да еще б и ипотеку погасила уже, думаю.... Спасибо огромное тем форумчанам, которые меня таки допинали (они знают кто это )) Покупка квартиры в НП -  у меня заняла реально 5 часов за два дня ... (1 раз приехала все узнала и отдала документы 1.5 часа - общение с менеджером по продажам и ипотечным менеджером, второй раз уже между продавцом и банком - 3,5 часа). Теперь буду ждать сдачи дома, скорее гасить ипотеку и подрабатывать на ремонт и мебель

Да ЗП у меня белая... но я одна и у меня ребенок на иждивении .. Банк ипотеку одобрил за сутки.

[igor8443 3 959]

Главное — дешевизна и метро 

Новостройки Московской области, особенно прилегающие к МКАД, давно стали альтернативой столичной недвижимости. Для сегмента экономкласса это зачастую вообще единственная возможность, особенно если покупка планируется на престижных западном и юго-западном направлениях. Многих привлекает возможность жить в более экологически чистом районе или купить квартиру получше, т.н. комфорт-класса. 

 


фото: Александр Корнющенко

Пути разошлись

«Бюджет покупки — главный критерий выбора жилья. Во многом поэтому спрос покупателей сконцентрирован на подмосковной недвижимости, где представлен больший выбор доступных квартир. При этом многие подмосковные города отличаются более удачной транспортной доступностью, инфраструктурой, экологией, нежели московские спальные районы», — говорит гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. 
Как отмечают аналитики компании «Домус финанс», в первом полугодии 2013 года города, на которые приходится основная доля первичного рынка жилья Подмосковья и Новой Москвы, продемонстрировали разнонаправленную динамику цен на новостройки. «Амплитуда колебаний средней стоимости квадратного метра составила от -9 до +5%, — отмечают они. — В результате по итогам шести месяцев произошли существенные изменения в рейтингах городов с наиболее высокой и наиболее низкой ценой нового «квадрата». В частности, Реутов и Балашиха утратили свои позиции городов с самыми дорогими и самыми дешевыми новостройками». 
При этом факторы, влияющие на цены, абсолютно ясны: прогнозируемая транспортная доступность. Так, в тройку городов-лидеров по средней стоимости кв. м нового жилья по итогам полугодия вошли Московский, Реутов и Люберцы. Если же считать по средневзвешенной цене квартир, что более информативно, т.к. покупаются все же они, то на первое место выходят Люберцы. Причина очевидна: уже осенью здесь планируется открыть метро — станцию «Лермонтовская». В связи с чем цены здесь краткосрочно еще подрастут. 
Напротив, Красногорск, занимавший третье место по цене 1 кв. м. более года и лидировавший по средневзвешенной цене квартиры, окончательно утратил свои позиции: теперь этот подмосковный город занимает в рейтинге лишь шестое место по первому показателю и четвертое — по второму. Метро здесь в ближайшие месяцы не появится, зато идущий ремонт Новорижского шоссе сильно ухудшил ситуацию с автомобильным траффиком. 
Самым дешевым городом стал Железнодорожный — возможно, потому, что транспортные проблемы Балашихи власти обещают решить. 
А вот Ярославское шоссе уже реконструировали — и за последние полгода рекордный прирост стоимости «квадрата» демонстрируют Королев (рост на 4%) и Мытищи (на 5%). Правда, в Пушкино цены упали, но здесь на рынок было выведено самое большое количество новостроек (+35%), и низкие стартовые цены испортили статистику. 

Идеальный размер

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой», отмечает и еще одну интересную тенденцию — изменение размера квартир. «Так, например, в одном из самых популярных городов Подмосковья — Химках — за последний год средние площади квартир увеличились. «Однушки» и «двушки» стали в среднем на 2 метра больше, а средняя площадь «трешек» увеличилась сразу на 4 кв. м, — говорит она. — А вот в Новой Москве обратная картина: здесь застройщики стремятся спланировать в своих проектах квартиры менее просторные, их средняя площадь уменьшилась на 3—11 кв. м». Секрет прост: в среднем запросы покупателей относительно площадей совпадают вне зависимости от локации. «Очевидно, что в новостройках Химок квартиры были слишком тесные, а в Новой Москве — слишком просторные, полагает эксперт. — Как выяснилось, золотая середина — это 46-метровые «однушки», 68-метровые «двушки» и 95-метровые «трешки». 
Изменились покупательские предпочтения и в отношении размера, вернее, высотности домов: все чаще покупатели обращают внимание на т.н. мало- и среднеэтажное жилье. 
«В Московской области введен запрет на высотное строительство, и перспективы этого сегмента жилья (в подавляющем большинстве своем — экономкласса) совершенно непонятны покупателям. Возможно, это одна из причин, по которым мы наблюдаем неожиданный для обычно спокойного июля всплеск покупательской активности именно в сегменте среднеэтажного жилья на территории Московской области», — объясняет Дмитрий Котровский, вице-президент девелоперской компании «Химки Групп». 
Формат этот очень молод, но ему сулят большие перспективы. Появившись незадолго до кризиса 2008 года, он был призван обеспечить жильем обслуживающий персонал элитных поселков на престижных направлениях. Кризис внес свои коррективы — квартиры в этих домах оказались востребованы москвичами, чьи накопления за его период «подтаяли». Девелоперы сориентировались быстро: и вот уже квартиры в 4—5-, реже 7—9-этажных домах по ценам дешевле, чем в многоэтажках, стали предлагаться как альтернатива традиционным квартирам. Кроме дешевизны покупателей квартир в этих домах привлекает то, что расположены они, как правило, в весьма живописных местах, нередко в составе дорогого мультиформатного поселка. А значит, их жители могут наслаждаться прекрасными видами и пользоваться инфраструктурой довольно высокого класса. 

  
 

фото: Сергей Иванов

  

Ушли с панели

Ксения Гришковец, маркетолог компании «Пересвет-Инвест», отмечает такую тенденцию: если в предыдущие два года наблюдался рост количества объектов нового строительства, то теперь тренд изменился. «Количество новостроек, выставленных на продажу на первичном рынке Московской области, в июне 2013 года сократилось на 2,6%, — говорит она. — Вполне вероятно, данное снижение отражает некий спад рекламной активности среди застройщиков». 
При этом ввод нового жилья в эксплуатацию за первые шесть месяцев этого года на 33,4% больше, чем в январе—мае 2012 года. Лидерами по числу предложений остаются районы Ближнего Подмосковья, где ведется активное строительство. Так, в районах до 5 км от МКАД реализуется 26% от общего числа объектов, 6—15 км — 26,6%. Наибольшее число новых объектов реализуется на востоке (18,6%) и севере (16,7%) области. «Здесь расположены крупные города МО — Реутов, Балашиха, а на севере — Химки, Долгопрудный», — отмечает Ксения Гришковец. 
Еще одна тенденция — уход с рынка подмосковных новостроек панели. Здесь, по данным Гришковец, лидирует монолит (67,3%). Доля панельных новостроек — меньше четверти, всего 24,6%. В структуре предложения по типу домов преобладали квартиры в монолитных новостройках — 79,3%. На долю панельных объектов приходится 16,4%, а кирпичных — 4,3%. 
Что касается числа комнат, то здесь «двушки» стали пользоваться большей популярностью, нежели «однушки»: по данным «Пересвет-Инвеста», спрос на 2-комнатные квартиры составил 44%, а на 1-комнатные — 36%. В структуре предложения эти изменения пока не нашли отражения: 1-комнатные занимают 42,2%, а 2-комнатные — 35,1%. Это позволяет предположить, что в ближайшее время может образоваться некоторый дефицит двухкомнатных квартир. 
Стоит отметить, что данная тенденция подтверждает: выбор однокомнатной квартиры чаще всего обусловлен материальными соображениями. Как только благосостояние увеличивается (или цены уменьшаются), покупатели отдают предпочтение наиболее универсальному размеру — двухкомнатной квартире. 
Еще одна тенденция, которую отмечают практически все эксперты: этим летом не было традиционного сезонного затишья. Наоборот, покупатели прибавили активности. «Высокий спрос может быть связан с началом делового сезона, а также расхожим мнением, что летом застройщики склонны давать ощутимые скидки, — рассуждает Павел Лепиш. — Еще один значительный фактор — стабилизация курса валют, позволившая тем, кто занимал выжидательную позицию, реализовать спрос. Влияние политических факторов на состояние рынка недвижимости в Подмосковье я не склонен переоценивать — результат выборов довольно предсказуем, дестабилизации ситуации не предвидится». 
http://www.mk.ru/economics/realestate/article/2013/09/09/912589-podmoskove-kod-dostupa.html

[Paradigma 124]

Подскажите, на рекламных плакатах часто пишут "Продажи по 214 ФЗ". Существуют ли другие законные и безопасные способы оформления покупки в новостройке? Интересует Евросиб, который вроде бы не работает по 214 закону.

[Гуннхильд 12 974]

Существуют ли другие законные и безопасные способы оформления покупки в новостройке?

Нет, других вариантов, при которых вы хоть как-то будете защищены государством, не существует. Но Евросиб по 214-ФЗ не работает, это да.

[Гуннхильд 12 974]

Статья, на мой взгляд, интересная. Но длинная, поэтому - под катом.

 

Инструкция, как проверить «юридическую чистоту» новостройки

 

Артем Амиянц, юрист компании «Доверенный юрист», специально для IRN.RU написал инструкцию, как проверить «юридическую чистоту» новостройки

 

«Мой дом – моя крепость» – гласит выражение, принадлежащее английскому юристу XVII века Эдуарду Коку. Но на какой правовой почве современный человек воздвигает свою крепость? Надежна ли она?

 

Далеко не все люди знают, что при покупке квартиры необходимо располагать юридическими знаниями, а также способностью их применить. Ведь нередки случаи, когда человек, не считая нужным вдаваться в детали документов и проверять так называемую «юридическую чистоту» желаемой квартиры, просто подписывает все бумаги и передает деньги. Подобная доверчивость в дальнейшем может преподнести покупателю неприятные сюрпризы. Особенно, когда он осознает, что стал жертвой мошенников либо столкнулся с другими людьми, имеющими право постоянного пользования его квартирой. Следствием может стать как потеря денег, так и потеря самой квартиры.

 

Самый лучший вариант – отсутствие у квартиры «истории», то есть цепочки различных предварительных сделок с ней. Это условие чаще выполняется при покупке квартиры непосредственно у застройщика. Но и здесь есть риски, так что лучше подстраховаться.

 

 

Итак, новостройка

Самый надежный способ – оформление договора участия в долевом строительстве. Проверка квартиры сводится в основном к проверке самого продавца (застройщика). Здесь важно проверить право застройщика на получение денег и оформление вас в качестве дольщика:

 

 

1) Разрешение на строительство

 

разрешение должно быть выдано уполномоченным органом, в нем должна быть дата, номер, подпись и печать должностного лица уполномоченного органа;

необходимо сверить соответствие данных о застройщике и лице, которое будет заключать с вами договор;

проверить действительность наличия выдачи данного разрешения на сайте уполномоченного органа (к примеру, для Москвы – сайт Мосгосстройнадзора);

Проверке подлежит и срок действия разрешения. Если срок истек или в скором времени истекает, просите предъявить документ о продлении срока.

 

2) Документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок

В соответствии со ст.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – закон № 214-ФЗ) права на земельный участок могут быть оформлены в трех формах:

 

право собственности;

договор аренды земельного участка;

договор субаренды земельного участка;

договор безвозмездного срочного пользования (но только в определенных законом случаях, что, как правило, является исключением).

Если у застройщика право собственности на эту землю, то необходимо проверить свидетельство о праве собственности, запросить или взять самостоятельно выписку из ЕГРП в отношении данного земельного участка (в выписке виден собственник на текущую дату).

 

Если у застройщика права на землю оформлены договором аренды, то необходимо обратить внимание на следующие моменты:

 

срок аренды (который должен быть более года);

наличие штампа о государственной регистрации на договоре;

в договоре должно быть предусмотрено право арендатора осуществлять строительство жилого дома на этом земельном участке;

арендатором должен являться сам застройщик.

Если срок аренды заканчивается раньше рекламируемого застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию, просите копию зарегистрированного дополнительного соглашения о продлении срока действия договора аренды, если же его нет – у застройщика могут возникнуть проблемы с оформлением данного здания после его постройки, а соответственно, будут проблемы и у дольщика.

 

Если права застройщика на земельный участок оформлены договором субаренды земельного участка, то необходимо удостовериться в праве на передачу участка в субаренду застройщику. Кроме того, необходимо учитывать, что срок действия договора субаренды не должен превышать срок основного договора аренды и должен соответствовать декларируемому сроку ввода дома в эксплуатацию. При прочтении договора субаренды необходимо обращать внимание на те же моменты, что и при изучении договора аренды земельного участка.

 

 

3) Проектная декларация

Сама цель данного документа заключается в донесении до дольщика наиболее существенной информации о строительстве объекта. Застройщик обязан размещать ее в СМИ или сети Интернет (как правило, на сайте застройщика), так что все должны иметь возможность ознакомиться с ней в свободном доступе. Перечень и состав проектной декларации установлен в ст.20, 21 закона № 214-ФЗ.

 

 

Nota bene

Перечисленные документы (разрешение на строительство, документ, подтверждающий права застройщика на земельный участок, проектная декларация) являются документами, которые согласно ч.1 ст. 3 закона № 214-ФЗ обязательно должны быть у застройщика и которые он обязан предоставлять по первому требованию.

 

Именно эти документы следует запросить после того, как покупателю понравилась определенная квартира. Таким образом, на основании ч.2 ст. 21 закона № 214-ФЗ вы вправе ознакомиться с оригиналами всех разрешительных документов застройщика, придя к нему в офис. Также можно снять с них копии или сфотографировать, что рекомендуется сделать.

 

Если у застройщика отсутствуют какие-либо вышеуказанные документы и вам предлагают заплатить деньги до их получения застройщиком, то никогда не соглашайтесь: застройщик не имеет права до их получения заключать с дольщиком договор и брать деньги. Более того, застройщику могут и вовсе отказать в получении этих документов.

 

 

Определение надежности

Так как сама фигура застройщика является ключевой, то следует отметить, что дом может и не быть достроен даже при наличии всей законной документации, прав и схемы строительства. Можно ли определить, достроит ли застройщик жилье или нет?

 

К сожалению, не существует списка надежных застройщиков, которому можно стопроцентно верить. Даже компания с хорошей репутацией и множеством положительных отзывов может подвести в силу экономических обстоятельств. Однако, например, у правительства Московской области есть «Реестр проблемных застройщиков» и «Перечень проблемных объектов», обратившись к которым, можно получить информацию о том, является ли застройщик проблемным и существуют ли сложности со строительством дома, где вы планируете приобрести квартиру. Аналогичные ресурсы есть и в Москве, например, «Перечень застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющих в Москомстройинвест отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства» (сейчас там данные, правда, только за первый квартал 2014 г.). Также стоит посмотреть и «Памятку дольщику», разработанную в Москомстройинвесте.

 

 

С кем иметь дело

На плечи будущего дольщика ложится задача оценки застройщика, в ходе которой необходимо сделать объективный вывод о перспективах достройки многоквартирного дома.

 

В первую очередь нужно убедиться, что застройщиком выступает юридическое лицо (то есть компания), так как индивидуальные предприниматели и физические лица не имеют права являться застройщиками. Возможен вариант, что договор будет заключать не сам застройщик, а посредник, третье лицо, которое приобрело у застройщика права по договору участия в долевом строительстве, инвестирования, уступки прав, либо распределения площадей. В этом случае проверке подлежат все участники цепочки между дольщиком и застройщиком.

 

Обязательно следует проверять полномочия человека, который подписывает документы по доверенности.

 

А в целом информация, которой необходимо располагать, проверяя застройщика, включает следующие пункты:

 

 

I) Репутация и опыт застройщика (срок работы на рынке, количество построенных домов, отсутствие просрочек при сдаче домов, отсутствие судов с дольщиками, отсутствие излишне агрессивной и массовой рекламы, участие в госпрограммах, информационная открытость). Для данной проверки нам на помощь придут СМИ, интернет-ресурсы, сайт юридического лица-застройщика. Важно понимать, что порой поиск по сети Интернет может дать гораздо больше информации, чем любой другой источник, так как обманутые в прошлом дольщики в большинстве случаев делятся информацией на форумах. Проверьте сайты арбитражных и районных судов вашего региона (и региона застройщика) на наличие в них дел, в которых застройщик выступает (либо выступал) в качестве ответчика в судебных разбирательствах, связанных с его видом деятельности.

 

II) Правоспособность юридического лица – застройщика (способность компании заключать сделки, брать на себя права и обязательства).

 

Здесь необходимо ознакомиться со следующими документами и получить следующую информацию:

 

Выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ). Необходимо убедиться, что в отношении застройщика регистрирующим органом не принято решение об исключении его из ЕГРЮЛ, а также нет процедуры ликвидации/реорганизации компании;

Учредительные документы со всеми изменениями и дополнениями нужны для анализа срока полномочий единоличного исполнительного органа (директора) и возможных ограничений на заключение сделок им;

Протокол общего собрания акционеров/участников (или выписка из него) об избрании единоличного исполнительного органа – для определения лица, которое имеет право заключать от имени общества договоры либо выдавать доверенности на заключение договоров (проверьте наличие и срок полномочий директора).

Данную информацию обязан предоставить сам застройщик в соответствии с ч.1 ст. 20 закона № 214-ФЗ.

 

III) Финансовое состояние (отсутствие убытков, отсутствие судебных дел по взысканию значительных долгов с застройщика, достаточность ресурсов, отсутствие неоправданно низкой цены продажи).

 

Документы для анализа финансового состояния также в силу ст. 20 закона №214-ФЗ обязан предоставить сам застройщик. Полезно изучить бухгалтерскую отчетность (баланс, отчет о прибылях и убытках).

Следующим шагом будет проверка застройщика на признаки банкротства. Согласитесь, было бы не очень здорово полагаться на компанию, которая в ближайшем будущем может быть закрыта или переживает не лучшие времена. Ответы на эти вопросы можно получить на сайте Федеральной налоговой службы, указав наименование, адрес и прочую уже известную на данном этапе информацию по интересующему застройщику, а наличие судов на предмет банкротства застройщика – на сайте Арбитражного суда.

 

Риски инвестиционного проекта (в том числе и при покупке квартиры в новостройке) при участии любой строительной компании все равно существуют, но их можно минимизировать. С этой целью желательно еще до заключения договора получить консультацию юриста. Тогда у будущего дольщика больше шансов своевременно, с хорошим настроением отпраздновать новоселье.

 

Перечень адресов полезных сайтов, упомянутых в статье

 

Мосгосстройнадзор: http://stroinadzor.mos.ru

«Реестр проблемных застройщиков»: http://kds.mosreg.ru/reestr_trouble/

«Перечень проблемных объектов»: http://kds.mosreg.ru/per_trouble/

«Перечень застройщиков, работающих по 214-ФЗ и представляющих в Москомстройинвест отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства http://invest.mos.ru/dolevoe/member/list/

«Памятка дольщику»: http://invest.mos.ru/dolevoe/member/memo/

Сайт Федеральной налоговой службы: http://egrul.nalog.ru

Сайт Арбитражного суда: http://kad.arbitr.ru/

 

 

[Гуннхильд 12 974]

И ещё статья:

 

Как грамотно заключить договор долевого участия

[Гуннхильд 12 974]

Попалось в питерском издании, но принципы, думаю, одни для всех (питерскую специфику почистила).

 

Как выбрать застройщика в кризис: семь правил

 

 

 

В период экономической нестабильности риски и страхи покупателей строящегося жилья резко возрастают. Как разумно подойти к выбору застройщика и на что обратить особое внимание для повышения безопасности покупки?

 

[...]

 

«Классифицировать застройщиков, которые в той или иной степени не справились со своими обязательствами в период прошлого кризиса, практически невозможно: среди них оказались компании разного масштаба, с разным бэкграундом и количеством объектов в портфеле», – утверждает руководитель проекта «Бюллетень Строящейся Недвижимости» Ольга Романова.

 

Соответственно, нет способа спрогнозировать, какие категории компаний наиболее «опасны» для покупателей в нынешней нестабильной ситуации. Но есть аспекты, на которые следует обратить особое внимание тем, кто решился на приобретение жилья на первичном рынке.

 

Правило первое: углубиться в историю

 

В первой рекомендации нет ничего неожиданного: как обычно, советуем до заключения договора на приобретение квартиры в строящемся доме всесторонне изучить прошлое и настоящее застройщика. В интернете несложно найти информацию о том, как долго строительная компания присутствует на рынке, сколько у нее построенных и строящихся объектов, как часто, на сколько и по какой причине переносились сроки ввода новостроек в эксплуатацию.

 

С особым пристрастием стоит изучить период 2007-2010 годов: если компания с минимальными потерями пережила прошлый кризис, есть основания полагать, что она готова к нынешней ситуации в экономике.

 

Правило второе: незнакомцам не доверять

 

Больше шансов попасть в неприятную ситуацию, купив квартиру у малоизвестного игрока рынка. Новички, плохо знакомые с реалиями строительного бизнеса, нередко затягивают сдачу объекта и в благополучные периоды, а кризис только усугубит их некомпетентность. «Очень важно обращать внимание на то, не последний ли это у застройщика объект, строятся ли еще дома с более поздними сроками сдачи», – советует директор компании «Первое ипотечное агентство» Максим Ельцов.

 

На рынке появились предложения от неизвестных компаний, продающих супердешевые квартиры по непонятным договорам, очень похожие на мошеннические схемы

 

В «смутные» времена появляются фантастически привлекательные предложения от совершенно неизвестных юрлиц, которые обещают решить жилищную проблему по запутанным, нелегитимным схемам. «Реклама подобного толка сильно напоминает мошенничество, и относиться к ней надо с предельной осторожностью», – предупреждает Ольга Романова.

 

Правило третье: пирамида – неустойчивая фигура

 

Слишком быстрая экспансия застройщика также может сигнализировать о финансовом нездоровье компании. Так как в РФ подавляющее большинство новостроек возводится за счет средств, привлеченных у дольщиков, большое количество стартапов косвенно свидетельствует о финансовой неустойчивости гиганта.

 

Безусловно, на петербургском рынке есть компании, которые традиционно много строят и параллельно ведут несколько крупных проектов. Мы не подвергаем сомнению их репутацию. Но вот если расширение портфеля сопряжено с другими негативными сигналами (распродажей земельных участков, выходом на строительную площадку без разрешений, реализацией квартир по непонятным договорам), то от подписания договора с таким застройщиком лучше воздержаться.

 

«Не следует вкладывать деньги в проект застройщика, в портфеле которого представлены исключительно новостройки эконом-класса в локациях бурной застройки на окраинах города. Конкуренция в ... [таких районах] очень высока, а значит – девелоперы, работающие только на этих территориях, могут потерять устойчивость раньше других», – предупреждает Максим Ельцов.

 

Правило четвертое: договор на берегу

 

Напомним сказанное неоднократно: с 2005 года, после вступления в силу ФЗ-214, квартиры в новостройках можно продавать только по договорам долевого участия, через жилищно-строительные кооперативы или выпуская жилищные сертификаты. Ни векселя, ни предварительные договоры купли-продажи абсолютно неприемлемы.

 

Стопроцентной защиты от банкротства строительной компании или от долгостроя не существует в принципе. Но права дольщиков, заключивших ДДУ, в случае слишком долгого строительства более-менее надежно защищены законом. Тогда как члены жилищно-строительного кооператива не могут потребовать через суд компенсацию за длительное ожидание сдачи объекта. Более того – теоретически им могут предложить оплатить дополнительные расходы на достройку дома.

 

Правило пятое: «мамы» лучше «дочек»

 

Весьма распространенная на первичном рынке практика – заключение договора с дольщиком не от лица головной компании, под брендом которой ведется строительство, а от ее «дочки» или вовсе непонятно кем созданного ООО. За этим шагом кроется не намерение застройщика собрать деньги и улизнуть, а желание обезопасить бизнес в случае возникновения проблем на одном из объектов, поясняет старший юрист юридической компании «Аймрайт» Владислав Савиных. [...] в случае банкротства дольщикам особо не на что рассчитывать. Как правило, что у «дочек», что у юридически не связанных с материнской компанией организаций активы невелики: сам земельный участок либо право аренды (субаренды) на него и скромный уставной капитал, иногда не превышающий 10 тыс. руб.

 

Правило шестое: найти «точку входа»

 

Последние два совета потребуют от покупателей недвижимости некоторого интеллектуального напряжения. Как правило, желающие купить квартиру внимательно читают разрешение на строительство и проектную декларацию объекта. Но техусловия на присоединение к инженерным коммуникациям изучают немногие. А зря: на рынке есть печальные примеры, когда достроенные комплексы не могут сдать месяцами и даже годами из-за того, что не готовы подстанции и сети.

 

Оптимальный вариант – если присоединять новостройку планируют к уже существующим мощностям. Но вот если строительство инженерных коммуникаций запланировано на следующие годы и в особенности – если за это отвечает город, стоит призадуматься. В кризис бюджетных средств на выполнение обещаний может не хватить.

 

Правило седьмое: новостройка с обременением

 

Не менее половины новостроек возводится с привлечением банковских средств. «Предыдущий кризис для застройщиков во многом был связан именно с непролонгацией кредитов. Думаю, те, кто прошел трудности 2008-2009 годов, многому научились и стали аккуратнее в политике привлечения средств. Но всегда находятся любители рисковать», – напомнил в интервью БН генеральный директор компании «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

 

Безусловно, более безопасно покупать квартиру в объекте, застройщик которого свободен от обязательств перед банком. Но если приглянувшаяся квартира расположена в новостройке, которая возводится с привлечением банковских средств, гораздо лучше для покупателя приобрести ее по ДДУ. Есть надежда, что в случае банкротства строительной компании сработает механизм страховой защиты, запущенный с этого года в соответствии с ФЗ-294. При всех остальных вариантах договоров придется делить имущество банкрота с кредитором.

 

Краткое резюме

 

В идеале следует покупать квартиры у застройщика, который отличается безупречной биографией, возводит ЖК на собственные средства и продает квартиры по ДДУ, заключаемые от имени головной компании. Как ни странно, это вовсе не абстракция, не «сферический конь в вакууме»: на петербургском рынке можно насчитать не менее пяти строительных компаний, которые работают в рамках перечисленных канонов. Но они знают себе цену – их прайсы выше средних по рынку.

 

С другой стороны, нет правил без исключений. Среди участников строительного бизнеса встречаются компании отнюдь не идеальные (реализуют квартиры по договорам ЖСК, закладывают имущество в банки, выводят на рынок большое количество проектов), которые тем не менее с большими или меньшими потерями пережили прошлый кризис и имеют все шансы устоять в нынешний. Они же, как правило, продают квартиры по более привлекательным ценам. Видимо, это своеобразная «премия за риск»

 

 

Источник: http://www.bn.ru/articles/2014/12/15/206791.html

[Бархатов Виталий 20]

Одним из главных моментов является отсутствие долгов в застройщика.

Также следует настороженно отнестись к тому, что в застройщика много судебных процессов.

 

Еще на рынке новостроек часто встречается оформление отношений предварительным договором купли-продажи или предварительным дду. Фз-214 не предусматривает такой вид договоров, оформляющих отношения по финансированию дольщиками объектов не завершенного строительства.

[Pandor@ 1]

Соглашусь, отсутствие долгов и судебных процессов следует проверить в первую очередь, но как проверять, вот в чем вопрос.

[Gurono4ka 5 188]

@Pandor@,

ну для начала картотека на сервисе арбитражных судов.

[Львица-тигрица 0]

@Pandor@,

Сейчас в век информационных технологий любую инфу найти несложно, у нормального застройщика есть свой сайт, там и документация должна быть представлена. Можно почитать инструкцию с советами экспертов на всех этапах покупки квартиры: http://www.novostroy-m.ru/statyi/kupit_kvartiru_v_novostroyke Кто активно общается в социальных сетях, то любую инфу найдет без проблем.

[Pandor@ 1]

@Gurono4ka, кто мне даст доступ в эту картотеку? @Львица-тигрица, я не люблю зависать в соцсетях и на поиск инфы в интернете тоже придется время потратить, а нам хочется знать всё сразу и сейчас.

[Серый кардинал 0]

@Gurono4ka, кто мне даст доступ в эту картотеку? @Львица-тигрица, я не люблю зависать в соцсетях и на поиск инфы в интернете тоже придется время потратить, а нам хочется знать всё сразу и сейчас.

Ну советую тогда найти хорошего юриста, чтобы проверил документы, в т.ч. и на землю, и уставные. Важно посмотреть до соучредителей, узнать какой бизнес у этих людей, есть ли судимости и прочее. *** Изменено 21 декабря, 2017 пользователем Гуннхильд

[Sergeish 299]

11 часов назад, Popovich сказал:

Ещё чуть чуть и я поверю, что если выяснится что в доме не будет воды и туалет будет на улице, то я должен буду быть этому сказочно рад. Ведь так живут многие, так жили предки. 

Если лифт будет приводиться в движение кручением педалей в самом лифте, то это будет фишка за которую с меня застрой ещё и денег должен будет взять.

 

Блин дом откровенное г... Что 14 что 12 корпус.

"Дом спроектирован настолько хреново, что не подобрать для него слова иного".

Досадно и обидно что сделать с этим ничего нельзя. Но урок мне на будущее... Больше квартиру на этапе фундамента покупать не буду.

 

Сколько людей, столько и мнений - отличное выражение на века.

 

Может и урок на всю жизнь, но согласитесь, могло быть и гораздо хуже, например остановка строительства, как у Urban Group, а я ведь чуть не купил у них квартиру в ЖК Видное город, как говорится Бог отвел. 

Изменено 10 июля, 2018 пользователем Sergeish