Тургенева, 13

[Dmity-otd 1 511]

 

Свид о собственности будут не ранее конца Дек 25 года. 

 

Может имеется ввиду декабрь 2015 г.?

[indian 23]

Может имеется ввиду декабрь 2015 г.?

а ДА) 2015 года.

[Svet Elis 12]

Монолит тоже дает усадку, однако в случае с внутренней отделкой и правильными руками - этим фактором можно пренебречь - проверено раз триста.

Судя по тем осмотрам, что я был в Т-13 - к трубам отопления нареканий нет. Я бы данную систему оставил без вмешательства. Потек у Вас наверняка полипропилен. Трубы отопления сделаны из другого материала и по другой технологии.

К новому году - можно сдать только простой ремонт (если соблюдать технологии).

По Мастерам - действительно очередь.

Спасибо за информацию, но я всё же склоняюсь к предложению прозвучавшему на форуме, до ремонта проверить как пройдет зимний сезон, т. е. проверить теплоизоляцию, отопление... ну и времени побольше на обдумывание проекта изменения пространства в квартире, меня существующий вариант категорически не устраивает, коридорное пространство, ванна метраж, окна, входная дверь, водо и электроразводка, батареи, утепление лоджии... Если Вы смотрели квартиры в нашем доме поделитесь пожалуйста информацией, а как Вам окна, стоит ли их менять или они ничего... Я ставила калева тройной стеклопакет люкс, хорошая тепло и шумо изоляция, батареи я практически не включаю, только стояки работают, даже в 30 и более мороз я включаю одну маленькую батарею, в кухне вообще не включаем. Здесь, конечно так не получится, но может хотя бы снизит траты на ремонт и в дальнейшем на эксплуатацию... И еще по постановке входной двери, мне кажется, что стены как-то слабоваты и можно ли переносить сигнализацию пожарную... Я ставила дверь-"зверь", по моему в сборке она у меня около 200 кг, боюсь эти стены не выдержат и придется мало того что укреплять, но и как-то решать вопрос с переносом... В общем я придерживаюсь двух фраз "поспешай, медленно", "скупой, платит дважды".

[Svet Elis 12]

Вопросик есть к знатокам: квартплата платится с момента получения ключей или сдачи дома? Можно ли сэкономить на паре месяцев?

в договоре с момента ввода в эксплуатацию дома, оплата начальная за 4 месяца, кто видел этот документ, какая там дата.... и еще, а почему 35р за кв метр, в Москве не более 17 (16 с копейками), откуда эта цифра, кто в Пушкино проживает у вас сколько за метраж стоимость эксплуатации и может номер постановления есть, а по поводу УК, пока не будет у жильцов прав собственности (2/3), то об этом даже думать не стоит, а вот о заявленных цифрах, думаю можно поинтересоваться, откуда они с потолка или нет...

[Архип 11]

Поздравляю первых счастливчиков с ключами!    Спасибо за подробную информацию, -  все, в основном, понятно. Время концентрировать ресурсы.

[Берта 1]

Смотрели квартиру с мастерами, говорят, что трубы отопления менять не нужно, а с окнами лучше до весны подождать. В общем, набираемся терпения, рисуем эскизы, подсчитываем затраты) И спасибо застройщику - хорошо, что взяли на себя регистрацию, время наше экономят.

Изменено 16 августа, 2015 пользователем Берта

[Тенере 5 429]

в договоре с момента ввода в эксплуатацию дома, оплата начальная за 4 месяца, кто видел этот документ, какая там дата.... и еще, а почему 35р за кв метр, в Москве не более 17 (16 с копейками), откуда эта цифра, кто в Пушкино проживает у вас сколько за метраж стоимость эксплуатации и может номер постановления есть, а по поводу УК, пока не будет у жильцов прав собственности (2/3), то об этом даже думать не стоит, а вот о заявленных цифрах, думаю можно поинтересоваться, откуда они с потолка или нет...

Жилэкс-сервис, содержание и ремонт 28,26. Насколько я знаю, один из самых дешевых тарифов, у остальных компаний больше.

[Dmity-otd 1 511]

Спасибо за информацию, но я всё же склоняюсь к предложению прозвучавшему на форуме, до ремонта проверить как пройдет зимний сезон, т. е. проверить теплоизоляцию, отопление... ну и времени побольше на обдумывание проекта изменения пространства в квартире, меня существующий вариант категорически не устраивает, коридорное пространство, ванна метраж, окна, входная дверь, водо и электроразводка, батареи, утепление лоджии... Если Вы смотрели квартиры в нашем доме поделитесь пожалуйста информацией, а как Вам окна, стоит ли их менять или они ничего... Я ставила калева тройной стеклопакет люкс, хорошая тепло и шумо изоляция, батареи я практически не включаю, только стояки работают, даже в 30 и более мороз я включаю одну маленькую батарею, в кухне вообще не включаем. Здесь, конечно так не получится, но может хотя бы снизит траты на ремонт и в дальнейшем на эксплуатацию... И еще по постановке входной двери, мне кажется, что стены как-то слабоваты и можно ли переносить сигнализацию пожарную... Я ставила дверь-"зверь", по моему в сборке она у меня около 200 кг, боюсь эти стены не выдержат и придется мало того что укреплять, но и как-то решать вопрос с переносом... В общем я придерживаюсь двух фраз "поспешай, медленно", "скупой, платит дважды".

Относительно поставленных вопросов.

1. Окна. Окна стоят вполне приличные. Резинки уплотнительные мягкие, шумоизоляция хорошая, пылевых щелей не замечено, пароизоляця присутствует и так далее. Это при том, что я ко всем окнам от любого застройщика отношусь скептически. Если есть средства и делать для себя любимого - конечно окна менять. Однако в эконом и среднем варианте ремонта  - вполне можно и оставить. 

2. Окна на лоджии просто так не заменить - это единый каркас по всему фасаду дома. Скорее всего придется в случае утепления - ставить второй стеклопакет.

3. Некоторые окна лоджии не помыть. Просто потому что они глухие и не достать.

4. Отопление трогать не стоит. Хоть труба и металлопласт - однако обжато добротно, давление снимается, гидроудар практически невозможен. Есть проблема с заужением трубы (в области отводов под полотенчик и финтов под батареями) - но на сколько это влияет на теплопроводность - нужно тестировать.

В связи с тем - что труба металлопласт - я бы квартиру застраховал - но это опять таки мое личное мнение.

5. На батареях стоят термоголовки - их нужно обязательно снять и спрятать до конца ремонта.

6. С заменой входной двери не вижу проблемы. Но менять входную дверь нужно только после стяжки.

7. Щитки водоснабжения и отопления смонтированы не очень удобно - нужно будет выпендриваться с дополнительными фильтрами.

 

С фразой "скупой платит дважды" - полностью согласен.

Изменено 16 августа, 2015 пользователем Dmity-otd

[Svet Elis 12]

Жилэкс-сервис, содержание и ремонт 28,26. Насколько я знаю, один из самых дешевых тарифов, у остальных компаний больше.

вчера уже нашла постановление там если лифты включены 24 часа в сутки и мусоропровод работает, то до 38 рублей (37 с копейками), а далее все по убывающей, лифт работает 16 часов и мусоропровод, уже 36, но у нас на первых порах лифт вряд ли будет работать 24 часа и мусоропровод, поэтому должно быть меньше около 32 рублей, правда большой погоды для одной квартиры это не делает, а вот с дома... А ранее озвученный тариф связан с тем, что у меня дом пятиэтажка поэтому так дешево,

[Svet Elis 12]

Относительно поставленных вопросов.

1. Окна. Окна стоят вполне приличные. Резинки уплотнительные мягкие, шумоизоляция хорошая, пылевых щелей не замечено, пароизоляця присутствует и так далее. Это при том, что я ко всем окнам от любого застройщика отношусь скептически. Если есть средства и делать для себя любимого - конечно окна менять. Однако в эконом и среднем варианте ремонта  - вполне можно и оставить. 

2. Окна на лоджии просто так не заменить - это единый каркас по всему фасаду дома. Скорее всего придется в случае утепления - ставить второй стеклопакет.

3. Некоторые окна лоджии не помыть. Просто потому что они глухие и не достать.

4. Отопление трогать не стоит. Хоть труба и металлопласт - однако обжато добротно, давление снимается, гидроудар практически невозможен. Есть проблема с заужением трубы (в области отводов под полотенчик и финтов под батареями) - но на сколько это влияет на теплопроводность - нужно тестировать.

В связи с тем - что труба металлопласт - я бы квартиру застраховал - но это опять таки мое личное мнение.

5. На батареях стоят термоголовки - их нужно обязательно снять и спрятать до конца ремонта.

6. С заменой входной двери не вижу проблемы. Но менять входную дверь нужно только после стяжки.

7. Щитки водоснабжения и отопления смонтированы не очень удобно - нужно будет выпендриваться с дополнительными фильтрами.

 

С фразой "скупой платит дважды" - полностью согласен.

огромное спасибо за полезные и профессиональные ответы, теперь я полностью склонилась к замене окон, а батареи не трогать, при хороших окнах и эти сойдут, по поводу стяжки и полов рассматриваю 3д полы в нежилых комнатах квартиры, вроде убивается два зайца, ровные бесшовные полы и гидроизоляция, правда разные отклики по эксплуатации и токсичность по выделению фенола меня беспокоит, наслышана о феноловых домах. А внизу ваших ответов это реклама или компания где работаете?

[Svet Elis 12]

Смотрели квартиру с мастерами, говорят, что трубы отопления менять не нужно, а с окнами лучше до весны подождать. В общем, набираемся терпения, рисуем эскизы, подсчитываем затраты) И спасибо застройщику - хорошо, что взяли на себя регистрацию, время наше экономят.

мне кажется не факт, что это регистрация прав собственности дольщиков и вряд ли она (регистрация от застройщика) будет бесплатной... Сейчас застройщик сам оформляет права собственности, чтобы в соответствии с законодательством передать нам пакет документов, для регистрации уже наших прав, раньше лет десять назад такая услуга была в районе 15000 рублей или самим записываться и ночь выстаивать очередь, зато бесплатно...

[Тенере 5 429]

В регистрационную палату сейчас только предварительная запись по интернету или телефону, никаких очередей, правда, за два- три месяца надо записываться.

[shirikal 44]

"Далее идете к Кате, она смотрит Вашу оплату и договор с УК, потом отдает Вам три экз акта сдачи приемки квартиры, Вы подписываете и отдаете им обратно.

Через неделю нужно будет забрать вой вариант акта подписанного у застройщика.......Далее Вам ключник выдает ключи"

 

И все таки , устраняют недоделки, которые мы описали в предварит. осмотре?  Неужели у всех все хорошо настолько, что только  плати и ключи получай...

Мне  сначала хотелось бы посмотреть , как они устранили недоделки, а потом все оплачивать и подписывать... Хоть кто-нибудь  еще раз посетил квартиру перед подписанием Акта приема-передачи? 

[ViktorA 73]

Вопросик есть к знатокам: квартплата платится с момента получения ключей или сдачи дома? Можно ли сэкономить на паре месяцев?

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Данная статья определяет порядок и момент исполнения продавцом и покупателем договора продажи недвижимости в части передачи ее покупателю.

В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК РФ обязательство продавца считается исполненным при выполнении двух юридически значимых действий:

1) подписание сторонами передаточного акта или иного документа (акта приема-передачи и т.п.);

2) вручение имущества покупателю.

При этом в соответствии со ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной с момента, когда она фактически поступила во владение покупателя или указанного им лица <1>.

--------------------------------

<1> См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй (постатейный). 5-е изд., испр. и доп. / Под ред. О.Н. Садикова. М., 2006.

Следовательно, согласно акту приема-передачи квартиры застройщик обязан обеспечить, чтобы квартира фактически поступила во владение покупателя, а для этого застройщик должен передать покупателю ключи. Однако фактической передачи ключей от квартиры не происходит. На практике ситуация складывается иным образом.

Застройщик, завершив строительство дома, вызывает к себе соинвестора для подписания документов о выполнении своих обязанностей по договору, однако вместо ключей будущему собственнику вручают направление на оформление документов по коммунальным услугам или подобный документ и направляют его в эксплуатирующую организацию для передачи квартиры под заселение в установленном порядке. Застройщик самостоятельно выбирает управляющую организацию для жилого дома, и мнение будущих собственников о том, какая управляющая организация им предпочтительней, не спрашивается. Более того, будущих собственников даже не извещают надлежащим образом о том, что застройщик решил выбрать для определенного многоквартирного дома ту или иную управляющую организацию, по каким основаниям была выбрана для них эта организация. Застройщик ставит будущих собственников перед фактом, что управляющая организация приняла дом для дальнейшего обслуживания и что ключи от квартиры будущий собственник может получить в этой организации. А ведь согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) именно собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Управляющая организация, прежде чем выдать ключи от квартиры, заставляет будущего собственника в принудительном порядке подписать ряд документов (например, соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг, договор управления многоквартирным домом, договор о техническом надзоре и т.п.), а также оплатить за четыре месяца вперед коммунальные, эксплуатационные услуги, уборку дома, охрану дома и вывоз крупногабаритного мусора (при этом оплатить вывоз крупногабаритного мусора у некоторых управляющих организаций будущий собственник должен два раза подряд). Хотелось бы обратить внимание и на то, что в документах, которые управляющая организация заставляет подписывать, соинвестор уже именуется собственником. Однако, и это важно подчеркнуть, будущего собственника квартиры можно будет именовать собственником лишь после оформления его права собственности в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случае, если будущий собственник отказывается оплатить выданные управляющей организацией квитанции и подписать договоры, управляющая организация не выдает ему ключи от квартиры, за которую согласно договору о долевом строительстве или инвестиционному проекту по строительству жилого дома соинвестор выполнил свои обязательства в полном объеме (перечислил на счет застройщика 100% стоимости квартиры).

В итоге под оказанным давлением и в результате частичного непонимания ситуации будущий собственник подписывает все договоры и оплачивает выставленные управляющей организацией счета в обмен на получение ключей.

Надо отметить и то обстоятельство, что будущий собственник ждет постройки дома и получения квартиры не один год и вынужден оплачивать счета, чтобы сделать ремонт и быстрее переехать в свою квартиру. Управляющая организация хорошо это понимает, поэтому данный вопрос здесь решается просто: хочешь ключи - надо заплатить.

Учитывая все обстоятельства, будущий собственник, конечно, заплатит, но и на этом этапе он может не оплачивать то, что ему зачастую навязывает управляющая организация, например счет за вывоз крупногабаритного мусора. Достаточно задать вопрос о том, почему вам предлагается именно сейчас оплатить вывоз бункера для строительного мусора и кто вернет вам деньги, если вы не станете делать ремонт в квартире в ближайшие 2 - 3 года. Обычно представитель управляющей организации молча забирает себе данные квитанции и больше к этой теме уже не возвращается. Что же касается оплаты коммунальных и эксплуатационных услуг, то здесь придется оплатить все.

Получив вожделенный доступ в новую квартиру, соинвестор спустя некоторое время начинает задаваться вопросом: а за что же именно он заплатил управляющей организации? Проживание будущего собственника с первого дня в квартире новостройки абсолютно нереально, соответственно такими услугами, как горячее, холодное водоснабжение, канализация и др., воспользоваться невозможно; свет оплачивается отдельно в соответствии с приборами учета. Закономерно встает вопрос: а имеет ли право управляющая организация заставлять будущих собственников оплачивать коммунальные услуги до оформления ими права собственности?

ЖК РФ решает данный вопрос следующим образом. Согласно ст. 153 обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у:

1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора;

2) арендатора жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды;

3) нанимателя жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора;

4) члена жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Анализ приведенной нормы позволяет сделать вывод о том, что обязанность платить за жилое помещение и коммунальные услуги у собственника жилого помещения возникает с момента оформления права собственности на него. На деле оплачивать счета за коммунальные услуги приходится гораздо раньше.

Естественно, данная проблема широко обсуждается среди будущих собственников, особенно в Интернете. Задавая вопрос о том, с какого момента управляющая организация имеет право требовать оплаты коммунальных услуг, обычно можно получить следующие ответы специалистов управляющих организаций. Например: "...в соответствии с Жилищным кодексом вы должны оплачивать коммунальные и эксплуатационные услуги с момента оформления квартиры в вашу собственность. Но в Постановлении Правительства Москвы предусмотрена авансовая оплата коммунальных услуг за 4 месяца вперед с момента передачи квартиры по акту приема-передачи. Здесь прослеживается некоторое несоответствие федерального и московского законодательства, но, с другой стороны, вы реально приобретаете право пользования квартирой и соответственно всеми сопутствующими услугами с момента фактической передачи вам квартиры, поэтому с этого момента вы и должны ее оплачивать. В случае отказа заключить договор с эксплуатирующей организацией и оплатить услуги за 4 месяца вперед вы можете не получить ключи от квартиры, так как ключи выдает эксплуатирующая организация после заключения с ней договора и по факту оплаты". Или такой ответ: "...вы должны платить коммунальные платежи с момента передачи квартиры вам по акту приема-передачи квартиры, заключенному с инвестором, после заключения с эксплуатирующей организацией договора на оказание коммунальных и эксплуатационных услуг. После заключения данного договора с эксплуатирующей организацией вы должны будете оплатить коммунальные платежи авансом за 4 месяца вперед, исходя из среднегородских ставок, а далее вы обязаны оплачивать коммунальные платежи помесячно" <2>.

--------------------------------

<2> См., например: http:// www.kvadroom.ru/ cons/ 1803.html.

В дальнейшем управляющая организация обязывает оплачивать коммунальные и прочие услуги будущих собственников за каждый следующий месяц. Хотя фактически будущий собственник не проживает в данной квартире в связи с тем, что она непригодна для полноценного проживания, так как требует чистовых и отделочных работ с подведением жизнеобеспечивающих систем (водопровод, сантехника и т.д.). Следовательно, жильцы дома не имеют возможности полноценно пользоваться своими квартирами минимум 4 - 9 месяцев, пока они делают в них ремонт.

Следует прокомментировать приведенные выше ответы специалистов, так как их аргументация, на наш взгляд, не является убедительной, но при этом вынуждает будущих собственников нести финансовые потери. Как можно увидеть, консультанты ссылаются на Постановление Правительства г. Москвы, но не указывают дату и номер данного Постановления, зато отмечают, что оно противоречит федеральному законодательству. Кстати говоря, в документах, которые выдает управляющая организация, тоже не указан нормативный правовой акт, который бы регламентировал оплату коммунальных услуг в новостройках. Если же мы говорим о применении к жилищным отношениям нормативных правовых актов субъектов РФ, то здесь необходимо учитывать положения ЖК РФ и сложившуюся судебную практику.

Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищное законодательство регулирует в том числе отношения по поводу внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Соответственно от жилищных отношений неотделимы и отношения по оказанию гражданам коммунальных услуг. В ст. 5 ЖК РФ отмечается, что в соответствии с Конституцией РФ жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и субъектов РФ. Органы государственной власти субъектов РФ могут принимать законы и иные нормативные правовые акты, содержащие нормы, регулирующие жилищные отношения, в пределах своих полномочий на основании настоящего Кодекса, принятых в соответствии с настоящим Кодексом других федеральных законов.

Цитируемые правовые нормы получили разъяснение в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14, в котором указывается, что, "разрешая споры, возникшие из жилищных отношений, судам необходимо учитывать, что жилищное законодательство находится в совместном ведении РФ и ее субъектов, при этом наибольшую юридическую силу среди актов жилищного законодательства в регулировании жилищных отношений имеет Жилищный кодекс РФ. В случае выявления судом несоответствия норм иных актов жилищного законодательства положениям Жилищного кодекса РФ должны применяться нормы этого Кодекса" <3>. Согласно ч. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, законах и иных нормативных правовых актах субъектов Российской Федерации, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям настоящего Кодекса применяются положения настоящего Кодекса.

--------------------------------

<3> Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2009. N 9.

Таким образом, ссылка на некое Постановление Правительства г. Москвы, противоречащее нормам ЖК РФ, является несостоятельной.

Естественно, нарушение своих прав и законных интересов будущие собственники квартир могут защищать в судебном порядке. Судебная практика по делам о правомерности оплаты соинвесторами коммунальных услуг до регистрации права собственности на недвижимое имущество единична, но в настоящий момент она складывается в их пользу.

Так, в 2009 г. в Московском областном суде рассматривалось дело о признании соглашения о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг недействительным. Истец обратился в суд с исковым заявлением, так как управляющая организация незаконно потребовала от него заключить вышеназванное соглашение и оплатить коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги за четыре месяца вперед. В случае отказа оплатить выставленные счета истец лишался права получить ключи от своей квартиры. Однако квартира, которая была предложена истцу, для проживания была полностью непригодна. В результате в сложившейся для истца безвыходной ситуации он оплатил счета за коммунальные, эксплуатационные и прочие услуги за четыре месяца вперед в обмен на ключи. Впоследствии истец потребовал признать соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг недействительным, а также вернуть уплаченные им денежные средства за эксплуатационные, коммунальные и прочие услуги.

В судебном разбирательстве застройщик пояснил следующее. Будущий собственник (истец) в силу договора участия в долевом строительстве обязан нести бремя по содержанию квартиры до государственной регистрации права собственности на квартиру. Данная обязанность соответствует требованиям ст. 210 ГК РФ, согласно которой собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Застройщик, выбирая управляющую организацию, действует без поручения жильцов жилого дома, но он действует в интересах жильцов, чтобы они могли пользоваться своими квартирами до регистрации права собственности на них и выбора ими способа управления жилым домом.

Представитель управляющей организации в суде высказал свое мнение о том, что обязанность по оплате коммунальных и прочих услуг возникает у будущего собственника в силу договора участия в долевом строительстве и данную обязанность собственник принял на себя добровольно. Соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг истец подписал сам, в результате чего получил ключи от квартиры. Что касается выдачи ключей от квартиры жильцам, управляющая организация действует согласно обычаю делового оборота.

Кроме того, отмечалось, что данное соглашение не ущемляет прав истца как потребителя, а наоборот - дает возможность истцу полноценно пользоваться квартирой раньше регистрации права собственности и выбора жильцами способа управления жилым домом.

Отстаивая свою позицию, истец отметил, что застройщик и управляющая организация указывают на то, что они передают квартиру для полноценного пользования и забывают о том, что квартиры в новостройках без соответствующего ремонта (без чистовых, отделочных работ, жизнеобеспечивающих систем и т.д.) не могут быть пригодны для проживания. Ведь согласно ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Суд, заслушав все стороны, признал, что соглашение о временной передаче прав по управлению, содержанию общего имущества многоквартирного дома и предоставлению коммунальных услуг является недействительным с момента его заключения. Также судом были взысканы с управляющей организации в пользу истца выплаченные им денежные средства за эксплуатационные, коммунальные и прочие услуги.

Суд обосновал свое решение следующим образом. Закон РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" <4> в ч. 1 ст. 16 устанавливает, что условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Если в результате исполнения договора, ущемляющего права потребителя, у него возникли убытки, они подлежат возмещению изготовителем (исполнителем, продавцом) в полном объеме.

--------------------------------

<4> СЗ РФ. 1996. N 3. Ст. 140.

Руководствуясь этой нормой, суд пришел к выводу, что условия оспариваемого соглашения ущемили права истца по сравнению с правилами, установленными законами Российской Федерации.

Судом также было отмечено, что согласно ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Если сделка признана недействительной, то потерпевшей стороне возвращается все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается его стоимость в рублях. Суд признал соглашение кабальной сделкой, так как она заключена вследствие тяжелых обстоятельств, т.е. управляющая организация извлекала выгоду из тяжелых для жильцов обстоятельств, действуя при этом умышленно и вполне осознанно <5>.

--------------------------------

<5> Решение от 15 сентября 2009 г. по делу N 2-118/2009.

Следовательно, управляющая организация не имела законных оснований для того, чтобы заставлять жильцов дома оплачивать коммунальные, эксплуатационные и иные услуги до оформления права собственности на недвижимое имущество.

Завершая исследование, отметим, что, руководствуясь нормами действующего законодательства и практикой их применения судебными органами, можно сделать однозначный вывод, что оплата коммунальных услуг может быть возложена на соинвестора только после регистрации в установленном порядке его права на недвижимое имущество. При этом, повсеместно сталкиваясь с неправомерными требованиями эксплуатирующих организаций, можно предложить два способа защиты своих прав. Первый - классический, и он рассмотрен нами выше: это защита нарушенного права в суде. Второй - отнюдь не бесспорный, но тем не менее действенный. Его суть заключается в следующем: оплатив коммунальные услуги за несколько месяцев вперед для получения ключей от квартиры, впоследствии, после оформления права собственности, собственник может не оплачивать коммунальные услуги, мотивируя это тем, что управляющая компания незаконно взимала их заранее, и требовать зачесть уплаченные им ранее коммунальные услуги в качестве оплаты следующих коммунальных услуг (ровно за такое же количество месяцев, которое было оплачено преждевременно). Разумеется, вначале эксплуатирующая организация откажется это делать, но, осознав, что добиться от вас платежей можно будет лишь в судебном порядке, вынуждена будет пойти на уступки. В любом случае при этом варианте инициировать судебную тяжбу и доказывать правомерность предъявленных требований придется не собственнику квартиры, а управляющей организации.

 

Оригинал тут: https://www.irkproc.ru/qa/262.html

[indian 23]

ViktorA

Ах если бы ах если бы, если бы у нас в стране все по закону было, мы бы все улыбались на улицах.