Покупка дома

[Гуннхильд 12 974]

Всем доброй ночи.

 

Нужна консультация по покупке дома. Вопрос не о выборе, а о том, как происходит сама сделка. Какие документы надо проверить до сделки? Достаточно ли договора в простой письменной форме? Когда происходит передача денег? Как происходит регистрация собственности?

[исида 699]

2 часа назад, Гуннхильд сказал:

Когда происходит передача денег? Как происходит регистрация собственности?

Специфику частных домов не знаю, но сделки происходят так: подписываете договор купли-продажи и сразу закладываете деньги либо наличные в банковскую ячейку, либо безналичные на аккредитив (как договоритесь с продавцом), после этого несете свой договор в МФЦ и подаете там на регистрацию права собственности. Когда документы из МФЦ  вернутся со всеми печатями, продавец идет с ними в банк и либо забирает наличные из ячейки, либо раскрывает аккредитив и переводит деньги на свой счет. Если же по какой-то причине государственная регистрация не произошла, тогда покупатель в банке получает свои деньги обратно.

 

Насчет документов, надо проверять основания приобретения права собственности. Откуда у собственника дом. Тут много нюансов, может специалисты подскажут, на что обращать внимание. Я например знаю, что если дом унаследован, особенно от мужчины, лучше не покупать такое, могут явиться обделенные наследники и требовать свой дом себе. Еще нужны кадастровые документы, тут пусть лучше подскажут риелторы или те, кто такие дома себе покупал.

 

 

Изменено 1 октября, 2018 пользователем исида

[serg71 3 606]

6 часов назад, Гуннхильд сказал:

Вопрос не о выборе, а о том, как происходит сама сделка.

Так же как и с квартирой, разница в том, что надо проверять два комплекта документов - на дом и на землю. Это два разных объекта, но тесно связанные. 

По земле - правоустанавлиающие документы, категория и разрешенное использование, основание пользования - собственность или долгосрочная аренда.

По дому - соответствие кадастровых документов и техпаспорта, отражение и там и там всех капитальных строений.

[Гуннхильд 12 974]

2 часа назад, serg71 сказал:

Так же как и с квартирой

 

Да я и как с квартирой не знаю У меня только ДДУ был.

[Ирина* 2 540]

Все через МФЦ сейчас, 

[исида 699]

3 часа назад, Гуннхильд сказал:

Да я и как с квартирой не знаю

Тогда немножко добавлю, ибо про квартиры я в курсе. Для своего спокойствия попросите собственника взять справки, что не состоит на учете в нарко- и психдиспансерах. Нужна к сделке выписка из ЕГРН, но еще до этого надо самостоятельно пробить в росреестре (а может и еще где-то) по кадастровому номеру интересующий Вас объект недвижимости. С квартирами надо еще пробивать момент приватизации, кто был тогда прописан и куда они потом делись, но с домами ведь не могло быть приватизации наверное. Но узнать, кто прописан,конечно надо и если не выпишутся до сделки, взять с них нотариальные бумажки, в какой срок они обязуются выписаться. Это то, что я помню точно, у меня риелтор пробивала по всем базам квартиру. Может и Вам стоит обратиться к риелтору, они-то точно знают как что проверять. Ну заплатите за сопровождение сделки, зато будете уверены, что все бумажки проверены и договор составлен правильно. 

 

Еще про момент передачи денег. Небольшая сумма аванса вносится в тот момент, когда Вы говорите: "Всё, мы решили купить ваш дом", подписывается договор об авансе, и с этого момента дом снимают с продажи и начинают собирать все документы к вашей сделке (выписку ЕГРН, справки НД, ПНД и др.). А пока аванс не внесен, Ваши намерения купить этот дом считаются ничем не подтвержденными и никто никаких действий осуществлять не будет.

 

Насчет договора в простой письменной форме, его достаточно, если нет никаких заморочек. Тут опять же риелторы лучше знают, когда нужен нотариальный договор. Я по своему опыту могу только сказать, что он нужен, если есть несовершеннолетний собственник.

Изменено 2 октября, 2018 пользователем исида

[slava07_2007 1 768]

Для начала проверка . По кадастровым номерам посмотрите свой объект на кадастровой карте, план участка Вы должны видеть (межевание проведено), а дом, если он был поставлен на учет в упрощенном порядке (без получения разрешения на строительство) или дом не поставлен на кадастровый учет, то может не отобразится. 

.Если Объект находится в долевой собственности или собственник несовершеннолетний, то тогда это будет только нотариальная сделка.

Для начала закажите выписки из ЕГРН на землю и дом (можно в электронном виде), проверьте отсутствие обременений, в ЕГРН есть и  кадастровый паспорт . Сверьте в ЕГРН все данные с техпаспортом (планом) и правоустанавливающими и правоподтверждающими документами (размер, площадь, кад. номера), как Вам выше посоветовал @serg71 . Документы на дом и ЗУ должны принадлежать одному лицу. В договоре  купли-продажи должны быть указаны и дом и земля, если дом зарегистрирован.

Если в доме возможна регистрация, то обязательна проверка всех зарегистрированных лиц (т.е. нет ли лиц, сохранивших право проживания, пользования домом). Обязательно изучите документ-основание.

Если дом и (или) земля были приобретены собственником в браке (возмездная сделка), то заручитесь  нотариальным согласием супруга. Если было несколько собственников, я бы еще заказала выписку о переходе прав собственности.

Справку об отсутствии задолженности тоже на предмет отсутствия долгов или проверьте полную оплату ком.услуг. 

Обязательно вызовите на участок геодезистов, проверьте правильность установления границ участка , т.е.  что установленный забор (если есть) соответствует кординатам  ЗУ в кадастре., чтобы потом не судится с соседями!!  Заберите у них отчет.

Это то, что Вам нужно сделать до сделки. 

Изменено 2 октября, 2018 пользователем slava07_2007

[anika 9 633]

 а ещё проверить документацию на газ-свет-воду, не только на предмет задолженностей, но и на предмет разрешений на подключение...

[Krosh 16 209]

А, вот оно чё... яндекс директ вдруг предположил, что я интересуюсь покупкой дома на о. Сардиния... оперативно работают)

[Заветный 32 376]

@Гуннхильд Лен, вот в данном случае лучше не самой, а с хорошим риэлтором.  

Помимо прочего очень полезно поговорить с соседями граничащих участков на предмет взаимных споров, претензий и правильности границ. Из современных геодезических планов самостоятельно понять невозможно почти ничего.

[Гуннхильд 12 974]

@Krosh , скрестили текущие интересы с прошлым повара-итальянца?

[slava07_2007 1 768]

В 03.10.2018 в 10:52, Заветный сказал:

@Гуннхильд Лен, вот в данном случае лучше не самой, а с хорошим риэлтором.  

Помимо прочего очень полезно поговорить с соседями граничащих участков на предмет взаимных споров, претензий и правильности границ. Из современных геодезических планов самостоятельно понять невозможно почти ничего.

Но если сами соседи залезли своими границами на покупаемый участок, то будут молчать..  Геодезисты сделают понятную съемку,  сообщат, если  фактические границы  не совпадут кадастром, а заодно проверят реальный размер участка.. Заодно у них можно заказать и топосъемку и выяснить нет ли на участке прохождения инженерных сетей (трубопроводы, кабели) .

 

[serg71 3 606]

6 часов назад, Заветный сказал:

Если вы покупаете участок с кадастровым номером, значит геодезисты уже отработали и нарисовали план и внесли его в кадастр.

По каждому второму, наверное, участку стоит "границы не установлены" или "не определены". Не говоря о том, что куча участков зарегистрирована в старой системе кадастровых номеров (я встречал 69 года, но говорят это не предел). При чем на тот же участок может быть сформирован новый номер и они оба состоять на учете ;)))

[Заветный 32 376]

2 часа назад, serg71 сказал:

По каждому второму, наверное, участку стоит "границы не установлены" или "не определены". Не говоря о том, что куча участков зарегистрирована в старой системе кадастровых номеров (я встречал 69 года, но говорят это не предел). При чем на тот же участок может быть сформирован новый номер и они оба состоять на учете ;)))

Когда (достаточно давно) занимался оформлением, участкам без установленных границ давали временные номера. После определения присваивали другие. Не знаю как сейчас.

[Demid 4 952]

В ‎02‎.‎10‎.‎2018 в 15:23, slava07_2007 сказал:

Для начала проверка . По кадастровым номерам посмотрите свой объект на кадастровой карте, план участка Вы должны видеть (межевание проведено), а дом, если он был поставлен на учет в упрощенном порядке (без получения разрешения на строительство) или дом не поставлен на кадастровый учет, то может не отобразится. 

.Если Объект находится в долевой собственности или собственник несовершеннолетний, то тогда это будет только нотариальная сделка.

Для начала закажите выписки из ЕГРН на землю и дом (можно в электронном виде), проверьте отсутствие обременений, в ЕГРН есть и  кадастровый паспорт . Сверьте в ЕГРН все данные с техпаспортом (планом) и правоустанавливающими и правоподтверждающими документами (размер, площадь, кад. номера), как Вам выше посоветовал @serg71 . Документы на дом и ЗУ должны принадлежать одному лицу. В договоре  купли-продажи должны быть указаны и дом и земля, если дом зарегистрирован.

Если в доме возможна регистрация, то обязательна проверка всех зарегистрированных лиц (т.е. нет ли лиц, сохранивших право проживания, пользования домом). Обязательно изучите документ-основание.

Если дом и (или) земля были приобретены собственником в браке (возмездная сделка), то заручитесь  нотариальным согласием супруга. Если было несколько собственников, я бы еще заказала выписку о переходе прав собственности.

Справку об отсутствии задолженности тоже на предмет отсутствия долгов или проверьте полную оплату ком.услуг. 

Обязательно вызовите на участок геодезистов, проверьте правильность установления границ участка , т.е.  что установленный забор (если есть) соответствует кординатам  ЗУ в кадастре., чтобы потом не судится с соседями!!  Заберите у них отчет.

Это то, что Вам нужно сделать до сделки. 

соглашусь с каждым словом!