Перейти к содержанию

Рекомендуемые сообщения

Всем доброй ночи.

 

Нужна консультация по покупке дома. Вопрос не о выборе, а о том, как происходит сама сделка. Какие документы надо проверить до сделки? Достаточно ли договора в простой письменной форме? Когда происходит передача денег? Как происходит регистрация собственности?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
2 часа назад, Гуннхильд сказал:

Когда происходит передача денег? Как происходит регистрация собственности?

Специфику частных домов не знаю, но сделки происходят так: подписываете договор купли-продажи и сразу закладываете деньги либо наличные в банковскую ячейку, либо безналичные на аккредитив (как договоритесь с продавцом), после этого несете свой договор в МФЦ и подаете там на регистрацию права собственности. Когда документы из МФЦ  вернутся со всеми печатями, продавец идет с ними в банк и либо забирает наличные из ячейки, либо раскрывает аккредитив и переводит деньги на свой счет. Если же по какой-то причине государственная регистрация не произошла, тогда покупатель в банке получает свои деньги обратно.

 

Насчет документов, надо проверять основания приобретения права собственности. Откуда у собственника дом. Тут много нюансов, может специалисты подскажут, на что обращать внимание. Я например знаю, что если дом унаследован, особенно от мужчины, лучше не покупать такое, могут явиться обделенные наследники и требовать свой дом себе. Еще нужны кадастровые документы, тут пусть лучше подскажут риелторы или те, кто такие дома себе покупал.

 

 

Изменено пользователем исида
  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
6 часов назад, Гуннхильд сказал:

Вопрос не о выборе, а о том, как происходит сама сделка.

Так же как и с квартирой, разница в том, что надо проверять два комплекта документов - на дом и на землю. Это два разных объекта, но тесно связанные. 

По земле - правоустанавлиающие документы, категория и разрешенное использование, основание пользования - собственность или долгосрочная аренда.

По дому - соответствие кадастровых документов и техпаспорта, отражение и там и там всех капитальных строений.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
2 часа назад, serg71 сказал:

Так же как и с квартирой

 

Да я и как с квартирой не знаю :) У меня только ДДУ был.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Все через МФЦ сейчас, 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
3 часа назад, Гуннхильд сказал:

Да я и как с квартирой не знаю

Тогда немножко добавлю, ибо про квартиры я в курсе. Для своего спокойствия попросите собственника взять справки, что не состоит на учете в нарко- и психдиспансерах. Нужна к сделке выписка из ЕГРН, но еще до этого надо самостоятельно пробить в росреестре (а может и еще где-то) по кадастровому номеру интересующий Вас объект недвижимости. С квартирами надо еще пробивать момент приватизации, кто был тогда прописан и куда они потом делись, но с домами ведь не могло быть приватизации наверное. Но узнать, кто прописан,конечно надо и если не выпишутся до сделки, взять с них нотариальные бумажки, в какой срок они обязуются выписаться. Это то, что я помню точно, у меня риелтор пробивала по всем базам квартиру. Может и Вам стоит обратиться к риелтору, они-то точно знают как что проверять. Ну заплатите за сопровождение сделки, зато будете уверены, что все бумажки проверены и договор составлен правильно. 

 

Еще про момент передачи денег. Небольшая сумма аванса вносится в тот момент, когда Вы говорите: "Всё, мы решили купить ваш дом", подписывается договор об авансе, и с этого момента дом снимают с продажи и начинают собирать все документы к вашей сделке (выписку ЕГРН, справки НД, ПНД и др.). А пока аванс не внесен, Ваши намерения купить этот дом считаются ничем не подтвержденными и никто никаких действий осуществлять не будет.

 

Насчет договора в простой письменной форме, его достаточно, если нет никаких заморочек. Тут опять же риелторы лучше знают, когда нужен нотариальный договор. Я по своему опыту могу только сказать, что он нужен, если есть несовершеннолетний собственник.

Изменено пользователем исида
  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для начала проверка . По кадастровым номерам посмотрите свой объект на кадастровой карте, план участка Вы должны видеть (межевание проведено), а дом, если он был поставлен на учет в упрощенном порядке (без получения разрешения на строительство) или дом не поставлен на кадастровый учет, то может не отобразится. 

.Если Объект находится в долевой собственности или собственник несовершеннолетний, то тогда это будет только нотариальная сделка.

Для начала закажите выписки из ЕГРН на землю и дом (можно в электронном виде), проверьте отсутствие обременений, в ЕГРН есть и  кадастровый паспорт . Сверьте в ЕГРН все данные с техпаспортом (планом) и правоустанавливающими и правоподтверждающими документами (размер, площадь, кад. номера), как Вам выше посоветовал @serg71 . Документы на дом и ЗУ должны принадлежать одному лицу. В договоре  купли-продажи должны быть указаны и дом и земля, если дом зарегистрирован.

Если в доме возможна регистрация, то обязательна проверка всех зарегистрированных лиц (т.е. нет ли лиц, сохранивших право проживания, пользования домом). Обязательно изучите документ-основание.

Если дом и (или) земля были приобретены собственником в браке (возмездная сделка), то заручитесь  нотариальным согласием супруга. Если было несколько собственников, я бы еще заказала выписку о переходе прав собственности.

Справку об отсутствии задолженности тоже на предмет отсутствия долгов или проверьте полную оплату ком.услуг. 

Обязательно вызовите на участок геодезистов, проверьте правильность установления границ участка , т.е.  что установленный забор (если есть) соответствует кординатам  ЗУ в кадастре., чтобы потом не судится с соседями!!  Заберите у них отчет.

Это то, что Вам нужно сделать до сделки. 

Изменено пользователем slava07_2007
  • Нравится 4

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

 а ещё проверить документацию на газ-свет-воду, не только на предмет задолженностей, но и на предмет разрешений на подключение...

  • Нравится 3

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@Гуннхильд Лен, вот в данном случае лучше не самой, а с хорошим риэлтором.  

Помимо прочего очень полезно поговорить с соседями граничащих участков на предмет взаимных споров, претензий и правильности границ. Из современных геодезических планов самостоятельно понять невозможно почти ничего.

  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@Krosh , скрестили текущие интересы с прошлым повара-итальянца? :)

  • Смешно 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 03.10.2018 в 10:52, Заветный сказал:

@Гуннхильд Лен, вот в данном случае лучше не самой, а с хорошим риэлтором.  

Помимо прочего очень полезно поговорить с соседями граничащих участков на предмет взаимных споров, претензий и правильности границ. Из современных геодезических планов самостоятельно понять невозможно почти ничего.

Но если сами соседи залезли своими границами на покупаемый участок, то будут молчать..  Геодезисты сделают понятную съемку,  сообщат, если  фактические границы  не совпадут кадастром, а заодно проверят реальный размер участка.. Заодно у них можно заказать и топосъемку и выяснить нет ли на участке прохождения инженерных сетей (трубопроводы, кабели) .

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
6 часов назад, Заветный сказал:

Если вы покупаете участок с кадастровым номером, значит геодезисты уже отработали и нарисовали план и внесли его в кадастр.

По каждому второму, наверное, участку стоит "границы не установлены" или "не определены". Не говоря о том, что куча участков зарегистрирована в старой системе кадастровых номеров (я встречал 69 года, но говорят это не предел). При чем на тот же участок может быть сформирован новый номер и они оба состоять на учете ;)))

  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
2 часа назад, serg71 сказал:

По каждому второму, наверное, участку стоит "границы не установлены" или "не определены". Не говоря о том, что куча участков зарегистрирована в старой системе кадастровых номеров (я встречал 69 года, но говорят это не предел). При чем на тот же участок может быть сформирован новый номер и они оба состоять на учете ;)))

Когда (достаточно давно) занимался оформлением, участкам без установленных границ давали временные номера. После определения присваивали другие. Не знаю как сейчас.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В ‎02‎.‎10‎.‎2018 в 15:23, slava07_2007 сказал:

Для начала проверка . По кадастровым номерам посмотрите свой объект на кадастровой карте, план участка Вы должны видеть (межевание проведено), а дом, если он был поставлен на учет в упрощенном порядке (без получения разрешения на строительство) или дом не поставлен на кадастровый учет, то может не отобразится. 

.Если Объект находится в долевой собственности или собственник несовершеннолетний, то тогда это будет только нотариальная сделка.

Для начала закажите выписки из ЕГРН на землю и дом (можно в электронном виде), проверьте отсутствие обременений, в ЕГРН есть и  кадастровый паспорт . Сверьте в ЕГРН все данные с техпаспортом (планом) и правоустанавливающими и правоподтверждающими документами (размер, площадь, кад. номера), как Вам выше посоветовал @serg71 . Документы на дом и ЗУ должны принадлежать одному лицу. В договоре  купли-продажи должны быть указаны и дом и земля, если дом зарегистрирован.

Если в доме возможна регистрация, то обязательна проверка всех зарегистрированных лиц (т.е. нет ли лиц, сохранивших право проживания, пользования домом). Обязательно изучите документ-основание.

Если дом и (или) земля были приобретены собственником в браке (возмездная сделка), то заручитесь  нотариальным согласием супруга. Если было несколько собственников, я бы еще заказала выписку о переходе прав собственности.

Справку об отсутствии задолженности тоже на предмет отсутствия долгов или проверьте полную оплату ком.услуг. 

Обязательно вызовите на участок геодезистов, проверьте правильность установления границ участка , т.е.  что установленный забор (если есть) соответствует кординатам  ЗУ в кадастре., чтобы потом не судится с соседями!!  Заберите у них отчет.

Это то, что Вам нужно сделать до сделки. 

соглашусь с каждым словом!

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В ‎02‎.‎10‎.‎2018 в 02:16, исида сказал:

Специфику частных домов не знаю, но сделки происходят так: подписываете договор купли-продажи и сразу закладываете деньги либо наличные в банковскую ячейку, либо безналичные на аккредитив (как договоритесь с продавцом), после этого несете свой договор в МФЦ и подаете там на регистрацию права собственности. Когда документы из МФЦ  вернутся со всеми печатями, продавец идет с ними в банк и либо забирает наличные из ячейки, либо раскрывает аккредитив и переводит деньги на свой счет. Если же по какой-то причине государственная регистрация не произошла, тогда покупатель в банке получает свои деньги обратно.

тут тоже соглашусь, только сначала деньги потом подписывать дкп.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
15 часов назад, serg71 сказал:

По каждому второму, наверное, участку стоит "границы не установлены" или "не определены".

С этого года для проведения сделок межевание обязательно, без него не продать.

  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Продолжаю вопросы :) А что делать, если на публичной кадастровой карте я наблюдаю вот такую картину:

 

image.png.af4cfd69492788b703649803d18102bc.png

 

Я правильно понимаю, что участки не размежёваны? Или на ПКК может быть неактуальная информация? А если информация актуальна, то чем это грозит? И в какую сумму денег это выльется?

 

 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Межевание с землеустроительным делом где-то от 50 т.р.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@serg71 , а прямо так купить нельзя? Или потом так жить нельзя? В чём проблема?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Без проведенного межевания куплю-продажу не зарегистрируют. Только наследство, да и то там есть нюансы теперь.

  • Спасибо 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
11 часов назад, Гуннхильд сказал:

@serg71 , а прямо так купить нельзя? Или потом так жить нельзя? В чём проблема?

Купить без межевания нельзя, это первое. Второе: вам потом головная боль и трата денег на оформление нужна?

Потом землю бесплатно не оформляют. Ее нужно или приватизировать или выкупать (сумму определяет местная власть, какой-то процент от кадастровой стоимости). Ну и самое главное межевание. Оно должно быть проведено по всем правилам, иначе потом могут оспорить соседи.

И не риелтор вам нужен, а юрист.

50 тыс хватанули... Можно и за маленькие деньги, но долго.

Примерно 18 -20 стоит если быстро (месяц), при условии, что все соседи подпишут быстро границы

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты
В 02.10.2018 в 06:36, serg71 сказал:

Так же как и с квартирой, разница в том, что надо проверять два комплекта документов - на дом и на землю. Это два разных объекта, но тесно связанные. 

В настоящее время земля следует за домом в земельном кодексе прописан  принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов. Это статья 1 пункт 1 подпункт 5. Согласно этой статье все "прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельных участков", за исключением случаев, установленных федеральным законом.

Так что это не два разных объекта.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@Гуннхильд  расскажу историю из жизни. У папы соседи купили землю без межевания. Не знаю каким образом. Соседи приезжие, деньгами не богаты. По-тихоньку построили домишко. И тут беда.... случился пожар. Дом выгорел до тла.... Новый построить они не могут.

Пошли в банк за кредитом. А там потребовали все документы на участок, в том числе межевание. Стали бегать, оформлять. Оказалось, что по их документам (оформленным при покупке) мой папа занимает часть их земли. И они с таким актом межевания пришли к моему папе. Догадаетесь куда папа их послал? И вот уже было 3 судебных заседания - папа выигрывал суд, суд признавал границы его участка, и отклонял их исковое заявление. 

В итоге люди очень и очень сильно попали - дом не могут построить, т.к. денег нет. Кредит им не дают. Живут на съемном. И так уже года 2.

Ну на фиг такие сложности, даже если и можно как-то купить без межевания.

Изменено пользователем Helenka
  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×