Продажа ипотечной квартиры с мат. капиталлом

[KotoPalych 12 434]

Форумчане, все здравствуйте!

Изложу вкратце ситуацию, в которой, наверняка, сейчас не я один и информация пригодится многим.

 

В свое время несколько лет назад была куплена квартира в ипотеку. С целью частичного досрочного погашения кредита был вложен семейный (материнский) капитал.

Квартиру брал в собственность единолично, ибо не любят банки детей в ипотечные квартиры вписывать.

Соответственно, при оформлении мат капитала мною было подписано нотариально заверенное обязательство после погашения кредита расписать в долях квартиру на всех членов семьи.

 

Спустя несколько лет появилось желание и возможность улучшить жилищные условия. Т.е. продать текущую ипотечную квартиру и взять с ипотеку другую квартиру, соответственно, потратив сумму с продажи старой квартиры на погашение прошлой ипотеки и на первый взнос на новую ипотеку.

После долгих блужданий по сети и консультаций с риэлтором имеется две юридических возможности реализовать данное.

 

1. Официально. Разрешение банка на продажу и погашение (с этим все понятно). Для продажи я должен наделить всех долями в старой квартире, потом получить разрешение в отделе опеки на продажу квартиры. Они, в опеке, должны предварительно изучить условия в новой квартире, чтобы они были не хуже предыдущих. Поскольку финансов на погашение текущего кредита нет, а долями перед продажей надо наделить в старой квартире, то официальная схема такая: покупатель вносит часть средств, я за их счет гашу ипотеку, потом наделяю долями, потом получаю разрешение в опеке (соответственно уже должен быть вариант с новой квартирой) и только потом совершаю сделку купли и продажи соответственно. Согласитесь головняк конкретный, государство кинуло народу замануху в виде мат капитала и а в перспективы, как всегда, отказалось смотреть (

 

2. Вариант не совсем официальный. Продаю старую квартиру не заявляя, что в ней есть мат. капитал, беру в ипотеку другую квартиру и пишу обязательство о наделении долями уже на новую квартиру. Чисто логически это правильно, но не совсем законно. Как прокуратура, так и дети (в судебном порядке) могут расторгнуть сделку. Тут важен вариант чистой совести и понимания с детьми. Сеть говорит, что на практике присутствие мат. капитала не отслеживается и многие так и продают, совершают сделки, случаев преследования прокуратурой так же не замечено. Но по закону это можно и не факт, что не случится в будущем!

 

 

Интересуют именно факты и без флуда. По юридической стороне и все так понятно.

Получалось ли у кого по первому официальному варианту или может у ваших знакомых. Хотя и про второй интересно... хотя я второй не рассматриваю, проще тгда просто сдать одну квартиру, снять другую... жить и ждать совершеннолетия сына или изменений в законодательстве

Осмелюсь предположить, что по прошествии лет не я один оказываюсь в такой ситуации и будет интерес многим.

 

Всем заранее спасибо. На днях схожу в опеку, узнаю что там посоветуют официально.

Изменено 29 января, 2017 пользователем KotoPalych

[NIC 7 596]

 

 

Для продажи я должен наделить всех долями в старой квартире, потом получить разрешение в отделе опеки на продажу квартиры.

 

наделить долями в размере 1/дцатой (делим на количество членов в семье) от размера мат.капитала, т.е. от 450 тыс. (не помню сумму точно), или как вариант положить эту одну/дцатую от 450 тыс. на личный счет ребенка...

100 тыс. - это такая незначительная часть от стоимости квартиры, что и долей-то стыдно назвать.., если, конечно, квартира не за тридевять земель от Москвы.., там, думаю, цены на жилье сильно отличаются от наших...

[faa 526]

наделить долями в размере 1/дцатой (делим на количество членов в семье) от размера мат.капитала, т.е. от 450 тыс. (не помню сумму точно), или как вариант положить эту одну/дцатую от 450 тыс. на личный счет ребенка...

доли не от размера мат.капитала, а от метража квартиры. но какая часть- это на ваше усмотрение. Сама этим сейчас занимаюсь- выделение долей. и на счет ребенка тоже нельзя положить, тк в обязательстве четко написано о выделении долей, а не равноценной стоимости.

можно выделить хоть 1/100 ребенку, а все остальное себе и мужу(жене). Говорят, что выделять ребенку лучше в маленьких квартирах маленькие доли, чтобы про покупке следующей, опека дала согласие без проволочек, тк в этом случае  будет улучшение жилищных условий. 

[KotoPalych 12 434]

Вот в этом и загвоздка. Дала бы опека добро на счет ребенка положить - без проблем, была бы ипотека погашена, тоже легче.

А как быть со взрослым ребенком, его тоже надо наделить или он может просто отказ написать?

[subwoofer-marantz 4 884]

Вот в этом и загвоздка. Дала бы опека добро на счет ребенка положить - без проблем, была бы ипотека погашена, тоже легче.

А как быть со взрослым ребенком, его тоже надо наделить или он может просто отказ написать?

Сколько ффорумчан, столько и мнений будет

Потратьте полторы штуки, сходите к юр. контору.

[faa 526]

Вот в этом и загвоздка. Дала бы опека добро на счет ребенка положить - без проблем, была бы ипотека погашена, тоже легче.

А как быть со взрослым ребенком, его тоже надо наделить или он может просто отказ написать?

пока ребенку не исполнилось 18лет, то он не может отказаться от доли. и вы вынуждены ему выделить. а вот по достижении им совершенолетия, он может пойти и отказаться нотариально.

 От доли может отказаться жена(муж)

Еще забыла написать, что выделить долю детям вы можете любую. но чтобы в итоге получилось не менее 6м2

Изменено 30 января, 2017 пользователем faa

[KotoPalych 12 434]

Сколько ффорумчан, столько и мнений будет

Потратьте полторы штуки, сходите к юр. контору.

Вот уж сомневаюсь, что они мне что-то новое скажут )

Сначала в опеку.

[L i n 1 426]

Вот уж сомневаюсь, что они мне что-то новое скажут )

Сначала в опеку.

Юристы мало вероятности, практикующие адвокаты могут подсказать. Но сначала опека, без нее ни как.

[KotoPalych 12 434]

Юристы мало вероятности, практикующие адвокаты могут подсказать. Но сначала опека, без нее ни как.

 

Если что, может подскажете потом подходящих адвокатов

[L i n 1 426]

Если что, может подскажете потом подходящих адвокатов

Нет, не подскажу. Давно ими не интересовалась, но тут наверняка, подскажут Посмотрите отзывы в интернете, на форумах обсуждают всё. Это не сложно.

[Грюн 55 378]

По моему опека не даст вам разрешение   на   временной разрыв  купли-продажи  ,  то бишь вы продаете старую квартиру , а новая у вас   еще в перспективах  т.е.   ваши дети  после использования маткапитала   привязаны к метрам жил.площади т.е. у ваших детей   по логике государства   должна быть крыша над головой ... а так    правильно вам сказали   - идите к юристам  , чтоб они вам конкретно разжевали  ваши  хотелки   ...

[L i n 1 426]

Хотелки нереальные Старая квартира еще в ипотеке.Сложно будет найти покупателя на нее, учитывая выше изложенные сложности оформления. Банк после рассмотрения рисков, тоже может отказать. При всем том нужно учитывать доход на каждого члена семьи. Первая ипотека была на одного, с семьей всё сложнее! Хотелки из области фантастики! Но попытайтесь, вдруг прокатит! 

[KotoPalych 12 434]

Хотелки нереальные Старая квартира еще в ипотеке.Сложно будет найти покупателя на нее, учитывая выше изложенные сложности оформления. Банк после рассмотрения рисков, тоже может отказать. При всем том нужно учитывать доход на каждого члена семьи. Первая ипотека была на одного, с семьей всё сложнее! Хотелки из области фантастики! Но попытайтесь, вдруг прокатит!

 

Хотелки реальные, это государство наше нафантазировало Я бы вообще с удовольствием мат. капитал государству вернул. Пропиарились дешевой заманухой и все на самотек.

 

Вот реальный отзыв цитирую:

 

Буквально осенью разговаривала на эту тему с риелтором, близким для семьи, когда комнаты продавали. Что мне сказано было, верю на слово, ибо человек опытный со своими нотариусами:

1. в такой ситуации делать надо 2 сделки одновременно, и искать одновременно и новое жильё, и покупателя на старое,

2. ничего страшного в продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками нет, практика уже большая, опека разрешает спокойно, лишь бы были готовы документы и на новое жильё. И на какого инспектора попадёшь, но чаще всего, вопрос только в том, чтобы по бамаськам было всё чикси-пикси, вплоть до грамотности,

3. для спокойствия покупателя в такой схеме задействуется нотариус, у которого подписывается и заверяется документ, что покупателем деньги переданы до продажи. Ведь всегда даётся типа аванса или залога, ничего не мешает сделать этот аванс не 10 тысяч, а 500 тысяч, это решение покупателя. Это типа как юридическая поддержка,

4. по поводу ценника, снижать или нет, это на выбор. В такой сделке спешка точно не нужна, и не факт, что снизив цену, вы быстро найдёте оба варианта. У моего риелтора был случай такой продажи в прошлом году (у нас по району очень строгая инспектор). Всё подготовили, цены были реальными. Сделали за 3 месяца всё, считаю, быстро, мы комнату продавали за 2,5 месяца осенью без несовершеннолетних., это не считая поисков и просмотров.

Единственный недостаток всего этого, кроме затрат времени (хотя какие это затраты, сейчас надо продавать и покупать вдумчиво), это то, что покупатель нужен только с наличкой, ни маткапитал, ни ипотека не подойдут, а таких по нашему региону, в частности, большинство. Я про Саратов.

Второй вариант, как по мне, точно нет.

[LVZh 4 898]

Как человек, который ищет квартиру, могу сказать - такой вариант с документами, как у вас, я либо вообще сразу отмету, либо цена должна быть ну очень вкусная, процентов на 30 ниже рыночной

[KotoPalych 12 434]

 либо цена должна быть ну очень вкусная, процентов на 30 ниже рыночной

 

На 30%, ну это фигушки, перебор конечно. Лучше сниму тогда, а эту сдам.