Приемка квартиры, получение ключей..

[klara 325]

Как человек, который считает подобные проекты минимум в пяти регионах нашей страны, могу сказать, что такую ситуацию специально может устроить только очень недальновидный застройщик. По хорошему, намного выгоднее взять на начальных этапах строительства дешевые деньги дольщиков место дорогих кредитных, а потом вернуть дольщикам разницу (без банковских процентов и существенно подешевевшую с учетом инфляции).

Я согласна. Скорее всего это косяк БТИ. Человеческий фактор, так сказать...

[Гуннхильд 12 974]

А может быть оооочень дальновидный застройщик? И экономя на строительных материалах, уменьшая толщину межкомнатных, межквартирных, перегородок (не хочется думать, что толщину наружных стен), он продает воздух, причем за солидные деньги!

Ну... Застройщику еще две очереди продавать... Я понимаю, сейчас шла бы речь о последней Вот там действительно "хоть трава не расти". А нас, я думаю, постараются сдать хорошо.

Изменено 16 февраля, 2012 пользователем Гуннхильд

[ivanchenko 72]

Просто странновато что у ВСЕХ площадь больше получилась. Если б было в обе стороны, понятно... а вот что у всех в сторону увеличения, как то странно))

[ctpayc 20]

По хорошему, намного выгоднее взять на начальных этапах строительства дешевые деньги дольщиков место дорогих кредитных, а потом вернуть дольщикам разницу (без банковских процентов и существенно подешевевшую с учетом инфляции).

По хорошему вы не учитываете такое понятие как бюджет. Кроме того необходимость получить кредитные средства от Сбербанка. В Сбербанке не идиоты сидят, они не дадут средства под виртуальные доходы, которые может быть не выполнятся. Соответственно в документах приходится ставить суммы, которые будут 100% получены, иначе банк такую заявку не примет. Потому и получается что допуски только в плюс - заработать больше можно, меньше нет.

[Гуннхильд 12 974]

@ctpayc, А Вы не задумывались, почему пока вторая очередь не кредитуется Сбербанком? Где-то тут на форуме отвечали, что Сбер начинает финансировать только с определенной стадии. Думаю, Вы допускаете, что к тому моменту, как строительство достигнет этой стадии, некоторое количество квартир будет продано, так (вроде как, вторая очередь уже продается)? Стоимость строительства, судя по проектной декларации, составляет около 1 млрд.руб. Допустим, 10% квартир будет продано к тому моменту, когда на проект придет Сбер. Допустим, квартиры продаются с надбавкой 20% к себестоимости. Т.е. за 10% квартир застройщик получит 120 млн.руб. Останется к финансированию за счет Сбера 880 млн.руб. А если добавить к каждой квартире по 1% площади на этапе продаж, то застройщик получит за те же площади 121,2 млн.руб, к финансированию останется 878,8 млн.руб. Это все очень приближенно, но где же здесь причины, позволившие Вам сделать предположение, что из моего сообщения вытекают сидящие в Сбере идиоты?

Изменено 16 февраля, 2012 пользователем Гуннхильд

[Гуннхильд 12 974]

Просто странновато что у ВСЕХ площадь больше получилась. Если б было в обе стороны, понятно... а вот что у всех в сторону увеличения, как то странно))

 

В принципе, если бы у меня было больше к доплате - я бы перемеряла. А так мне, скорее, верится в этот вариант:

 

БТИ-ки измеряют, как дошкольники: длина x ширина, а то, что внутри [...]

 

Лениво же лазить по всем квартирам и пилоны мерять

Изменено 16 февраля, 2012 пользователем Гуннхильд

[ctpayc 20]

Сбер начинает финансировать только с определенной стадии

Вы немножко перепутали понятия - сбербанк физическим лицам дает ипотеку только со стадии в 30%. Это не имеет никакого отношения к кредитованию бизнеса. Если бы это было так, то никто бы не строил дома - откуда взять 300 000 000 рублей на строительство дома. Ну пусть 30% - 100 миллионов?

 

Читаем проектную декларацию строительства второй очереди:

Структура финансирования проекта: Кредитные средства ОАО «Сбербанк России» на сумму 510,0 млн.руб (согласно договора об открытии не возобновляемой кредитной линии № 1474-2012 от 12.01.2012г.)...

Деньги уже выделены, под конкретный бизнес проект, в котором не напишешь - "мы планируем заработать 700 000 000, ну... если не повезет то 650 000 000" - вас с таким проектом нафиг пошлют.

[Гуннхильд 12 974]

Читаем проектную декларацию строительства второй очереди:

Структура финансирования проекта: Кредитные средства ОАО «Сбербанк России» на сумму 510,0 млн.руб (согласно договора об открытии не возобновляемой кредитной линии № 1474-2012 от 12.01.2012г.)...

Деньги уже выделены, под конкретный бизнес проект, в котором не напишешь - "мы планируем заработать 700 000 000, ну... если не повезет то 650 000 000" - вас с таким проектом нафиг пошлют.

 

 

Читаем проектную декларацию внимательно, а не только ту часть, которая вам выгодна:

Структура финансирования проекта: Кредитные средства ОАО «Сбербанк России» на сумму 510,0 млн.руб (согласно договора об открытии не возобновляемой кредитной линии № 1474-2012 от 12.01.2012г.) Средства участников долевого строительства на сумму 395 млн.руб. Собственные средства на сумму 159 млн.руб.

Изменено 17 февраля, 2012 пользователем Гуннхильд

[ctpayc 20]

Читаем проектную декларацию внимательно, а не только ту часть, которая вам выгодна:

Ну давайте считать к 359 млн. руб. + 1% - то есть получим мы сразу лишних 3,5 млн. руб. - из-за того, что мы получим их на 1-1,5 года раньше, предположим, что на всяких инфляциях и тд. мы заработаем 20% от этих денег (много предположил, но ладно). И того наша выгода - 700 000 рублей. ВНИМАНИЕ ВОПРОС: А готовы вы рискнуть кредитом на 510 000 000 рублей ради возможности получить 700 000? по-моему тут разница примерно в 1000 раз в суммах.

 

Почему рискнуть: подхода 2.

1. Мы продаем дольщикам квартиры по максимально возможной площади, а в документации отправленной в банк покажем реально-минимальную. По-моему такое несоответствие сразу просекут и завернут такой проект. Сбербанк любит чтобы все было точно, если вы обманули дольщиков, возможно что хотите обмануть и сам сбербанк.

2. Мы в проектной документации указываем максимальный размер площади. Тут по-моему все и так понятно - сразу в банке поймут, что доходы указанные в проекте завышены - и тоже пошлют куда подальше.

 

Каким из вариантов вы предлагаете воспользоваться? Поверьте 0.1 процента не стоит риска не получить кредит на пол миллиарда. А указывая минимальную площадь в проекте вы показываете банку, что проект будет прибыльным (соответственно банк получит свои деньги) в самом плохом случае. То, что возможно вы заработаете больше - это только еще один плюс к подписанию кредита. А вот если в банке поймут, что вы возможно заработаете меньше, то это огромный минус - и вас с очень большой вероятностью пошлют. В наше время глобальных кризисов раздутый бюджет или завышение доходов - вещь опасная, ее все боятся, а сбербанк подавно не будет общаться на таких условиях.

 

Вы меня не слышите видать... Какая разница сколько там денег дольщиков, если без кредита никакие дольщики не покрывают стоимость строительства сразу. А кредит еще получить надо. Вот если бы там денег дольщиков + денег компании хватало бы на строительство дома, то они пошли бы вашим путем. Потому, на мой взгляд, мы должны радоваться что деньги эти платим потом "с рассрочкой", а не сразу при покупке квартиры.

[Гуннхильд 12 974]

@ctpayc, простите, мне эта ситуация напоминает... Вот если бы вы проектирвали боевые истребители, а я бы пару раз полетала на пассажирском лайнере, и полезла бы к вам с советами. Мы возвращяем деньги дольщикам по проектам в Питере, Краснодаре, Твери и Ярославле. Ничего страшного при этом не происходит Банк, который нас при этом кредитует на 99% проектов, входит в тройку крупнейших банков.

 

П.С. И с чего вы взяли, что в документах должны быть расхождения по площадям? Расхождения, как и в случае О-Пушкино, выявляются после обмера БТИ

 

А расчет экономии... 294 квартиры во второй очереди. Средняя доплата - 75 т.р., итого доплата - 22,05 млн.руб. Если бы эти 22,05 млн.руб. были бы получены раньше на два года, то застройщик сэкономил бы (при ставке 10% годовых) 4,41 млн.руб. Хорошая экономия?

Изменено 5 июля, 2013 пользователем Гуннхильд

[ctpayc 20]

А расчет экономии... 294 квартиры во второй очереди. Средняя доплата - 75 т.р., итого доплата - 22,05 млн.руб. Если бы эти 22,05 млн.руб. были бы получены раньше на два года, то застройщик сэкономил бы (при ставке 10% годовых) 4,41 млн.руб. Хорошая экономия?

Двойка за расчеты. доплата 22 млн. в случае, если бы были выкуплены все квартиры (а в таком случае и кредит не нужен), кроме того среднюю доплату вы как слишком сильно увеличили. Я думаю реально она около 50 т (у меня например 35). Я же вам считал - примерный прирост площади - 1%. Сумма от дольщиков 359 млн. - итого 3,5 млн. Ну пусть 5 млн. рублей (прирост по площади 1,5%). Ну никак не 22,05 млн. Потому экономия хорошая, а арифметика плохая

 

Вы случаем не получали ипотеку в СберБанке? Я честно скажу, в момент когда я получал ипотеку, мне было проще выплатить лишние 3 000 рублей (потерять), чем увеличить шанс неполучения кредита на 30%. По сравнению с суммой кредита это копейки.

 

Мы возвращяем деньги дольщикам по проектам в Питере, Краснодаре, Твери и Ярославле.

А как вы эти потери в бюджете отражаете? У вас в бюджете прописана статья - потеря 22 млн. рублей "потому что не повезло"? И вы под эту статью готовите деньги на месяц сдачи дома? Или у вас в организации нет бюджетирования. Финансовый учет у вас очень странно построен.

[Гуннхильд 12 974]

Двойка за расчеты. доплата 22 млн. в случае, если бы были выкуплены все квартиры (а в таком случае и кредит не нужен), кроме того среднюю доплату вы как слишком сильно увеличили. Я думаю реально она около 50 т (у меня например 35). Я же вам считал - примерный прирост площади - 1%. Сумма от дольщиков 359 млн. - итого 3,5 млн. Ну пусть 5 млн. рублей (прирост по площади 1,5%). Ну никак не 22,05 млн. Потому экономия хорошая, а арифметика плохая

 

Вы случаем не получали ипотеку в СберБанке? Я честно скажу, в момент когда я получал ипотеку, мне было проще выплатить лишние 3 000 рублей (потерять), чем увеличить шанс неполучения кредита на 30%. По сравнению с суммой кредита это копейки.

 

 

А как вы эти потери в бюджете отражаете? У вас в бюджете прописана статья - потеря 22 млн. рублей "потому что не повезло"? И вы под эту статью готовите деньги на месяц сдачи дома? Или у вас в организации нет бюджетирования. Финансовый учет у вас очень странно построен.

 

@ctpayc, вы же не думаете, что 359 млн.руб. - это ВСЕ средства, которые застройщик получает от дольщиков? Интересно, куда тогда деваются остальные квартиры?

 

А как вы эти потери в бюджете отражаете? У вас в бюджете прописана статья - потеря 22 млн. рублей "потому что не повезло"? И вы под эту статью готовите деньги на месяц сдачи дома? Или у вас в организации нет бюджетирования. Финансовый учет у вас очень странно построен.

 

Намного проще вернуть 22 млн.руб. дольщикам, чем 22 млн.руб. плюс проценты за пользование кредитом - банку

[ctpayc 20]

ctpayc, вы же не думаете, что 359 млн.руб. - это ВСЕ средства, которые застройщик получает от дольщиков? Интересно, куда тогда деваются остальные квартиры?

Это те средства, который застройщик получил от дольщиков до начала строительства. Остальные учитывать поздно - кредит от банка уже получен

 

Намного проще вернуть 22 млн.руб. дольщикам, чем 22 млн.руб. плюс проценты за пользование кредитом - банку

Не увиливайте от вопроса: как вы эти расходы в бюджете организации отражаете?

 

То что проще, это и я понимаю - тут не надо быть семи пядей во лбу. Но процесс бюджетирования, регламентный бухгалтерский учет, финансовый учет и логика - вещи не всегда совместимые. Кроме того с тех 22 млн. рублей вы заплатили подоходный налог. И когда выяснится, что их надо вернуть, у вас доход уйдет в минус на 22 млн., то никто вам подоходный налог не вернет.

 

Спор бесполезен - логика здесь не действует, мы живем в России, у нас иногда проще не взять лишнее, чем потом отдавать.

 

Пора заканчивать этот флуд

[Гуннхильд 12 974]

Это те средства, который застройщик получил от дольщиков до начала строительства. Остальные учитывать поздно - кредит от банка уже получен

@ctpayc, А вы знакомы с понятием "кредитная линия"? Или вы только ипотеку рассматриваете в качестве примера? Понятие "кредитная линия" подразумевает, что вы можете взять деньги из банка в нужный вам момент в пределах кредитного лимита (510 млн.руб.) и установленного срока выборки (уж не знаю, какой он тут ). Например, нужно вам послезавтра оплатить часть работ поставщику - оформляете заявку на выборку, получаете деньги, платите.

 

А бюджет составляется на основании рабочей документации. А потом - "что выросло, то выросло". Я просто вам пытаюсь сказать, что если уж застройщик целенаправленно мухлюет с площадями, ему выгоднее мухлевать на этапе продаж, а не сдачи дома. Не хотите слышать - не надо

 

То что проще, это и я понимаю - тут не надо быть семи пядей во лбу. Но процесс бюджетирования, регламентный бухгалтерский учет, финансовый учет и логика - вещи не всегда совместимые. Кроме того с тех 22 млн. рублей вы заплатили подоходный налог. И когда выяснится, что их надо вернуть, у вас доход уйдет в минус на 22 млн., то никто вам подоходный налог не вернет.

Не поДОХОДный налог, а налог на ПРИБЫЛЬ.

1. Платится он с не с ДОХОДа, а с ПРИБЫЛи.

2. Платится он в момент формирования ПРИБЫЛи, а не поступления ДОХОДа.

3. Существует процедура возврата налогов из бюджета

[ctpayc 20]

Не поДОХОДный налог, а налог на ПРИБЫЛЬ.

1. Платится он с не с ДОХОДа, а с ПРИБЫЛи.

2. Платится он в момент формирования ПРИБЫЛи, а не поступления ДОХОДа.

3. Существует процедура возврата налогов из бюджета

Извиняюсь... именно это я и имел ввиду - думал одно, написал другое... Чувствуется что уже 2 года не общаюсь с бухгалтерами (чему несказанно рад) - начал путать понятия Знаю, что есть процедура возврата налогов - лучше бы ее не было - геморой тот еще.

 

А потом - "что выросло, то выросло".

Хорошо если выросло - в вашем-то случае всегда будет недорастать , что с точки зрения финансов предприятия просто жесть.

 

PS так я и не говорю, что они мухлюют - не знаю почему вы меня так услышали