Многоквартирные дома на землях ИЖС (ошодстрой)

[Андрей Николаев 19]

Власти Пушкинского района активизируются в сносе многоквартирных домов на ИЖС:

http://russia.tv/video/show/brand_id/5403/episode_id/1148234/video_id/1102221

[Гуннхильд 12 970]

Петербургские самострои уходят за бесценок вместе с жильцами
Источник: http://www.bn.ru/articles/2015/02/18/212765.html

В Петербурге прошли удивительные торги: два участка под строительство индивидуальных домов были проданы за 200 тысяч рублей – хотя их рыночная цена превышает 20 миллионов. Есть еще один нюанс: на земле уже построены жилые дома, в них живут люди.

[...]
Ранее оба земельных надела принадлежали ЗАО «Коломяги-Ретро». Еще в 2012 году компанию признали банкротом, а ее имущество (в числе которого – и эти два объекта) были выставлены на электронные торги по банкротству. В итоге земля ушла всего за 200 тыс. руб. На участках уже построены два многоквартирных жилых дома (каждый примерно на 10 квартир). Судя по всему, они являются самостроями на землях ИЖС – входят в перечень спорных объектов недвижимости Комитета по земельным ресурсам и землеустройству.

[...]
жильцы домов [...], судя по всему, вообще не проявили интереса к продаже земли, на которой построены их дома. Или не знали о готовящихся торгах.

[...]
Обычно в случае банкротства застройщика его дольщики участвуют в процессе о признании несостоятельности компании. При этом, как пояснил БН заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленобласти Олег Островский, покупатели могут требовать возврата заплаченных за жилье средств либо – передачи жилых помещений. Такая возможность появилась в 2011 году, с принятием поправок в Закон «О несостоятельности (банкротстве)».

Вместе с тем, по информации сайта Арбитражного суда Петербурга и Ленобласти, жильцы не заявляли никаких требований к ЗАО «Коломяги-Ретро». «Главный вопрос в том, с кем именно граждане заключали договоры. В большинстве случаев компания “Коломяги-Ретро” продавала квартиры не напрямую, а через посредников и по серым схемам. В таком случае граждане могут заявлять различные требования лишь к той компании, с которой и были подписаны договоры», – рассказал Олег Островский.

Ситуация, скажем прямо, неоднозначная. У земельных участков есть новый собственник, который, очевидно, приобрел их в инвестиционных целях. Однако правовой статус расположенных на них многоквартирных домов неясен: объекты построены без разрешительной документации. В отчетах о рыночной оценке этих земельных наделов лишь упомянуто, что на участках есть жилые дома.

[...]
Каковы варианты действий инвестора? По словам руководителя практики по недвижимости и инвестициям компании «Качкин и Партнеры» Дмитрия Некрестьянова, новому владельцу участков есть смысл предложить жильцам выкупить эти участки – в таком случае у них будет шанс остаться жить в своих домах. «Если же у нового собственника есть планы по самостоятельному развитию участка, то прежде всего необходимо снести все незаконные постройки», – говорит эксперт.

При этом, как поясняет нотариус Нотариальной палаты Петербурга Алексей Комаров, для того, чтобы демонтировать эти дома, владельцу участков в любом случае необходимо обратиться в суд – доказать, что здания являются самовольными постройками, и добиться решения об их сносе. «Строительство жилого дома должно осуществляться с соблюдением градостроительных норм – и при условии получения разрешения на строительство жилого дома. В отсутствии этого документа объект может быть признан самовольной постройкой, которая, в соответствии с 222-й статьей Гражданского кодекса, подлежит сносу», – пояснил он.

Даже если жильцы расположенных на участках домов успели оформить право собственности на свои квартиры (еще два-три года назад права на квартиры в самостроях можно было оформить по решению суда), это не будет поводом для отказа в иске о сносе домов. «Наличие зарегистрированных прав на самовольную постройку не является поводом для отказа в иске о ее сносе – об этом прямо сказано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного РФ № 10/22. Хотя, разумеется, если это право зарегистрировано, доказать, что дом возведен незаконно, будет сложнее», – пояснил Дмитрий Некрестьянов.

[...]
Тем временем Госстройнадзор продолжает подавать иски о сносе многоквартирных домов, незаконно возведенных на землях ИЖС. Перед покупкой жилья Госстройнадзор настоятельно рекомендует гражданам проверять правоустанавливающие документы застройщика – прежде всего наличие разрешения на строительство. Судами разных инстанций уже приняты решения о сносе почти 20 объектов самовольного строительства (см. таблицу).

Тем не менее внятный механизм сноса незаконного жилья в Петербурге пока отсутствует: первые судебные решения о сносе вступили в силу еще год назад, но до сих пор не исполнены.

Совсем другое дело, когда иск о сносе подает частный собственник. «Земля в Коломягах – на вес золота. Реальная стоимость каждого из проданных на торгах участков, составляет как минимум 10 млн руб. Логично предположить, что новый владелец этих наделов будет добиваться сноса расположенных на них объектов через суд. После чего перепродаст их по рыночной цене, получив почти 20 000% прибыли», – рассказал один из опрошенных БН экспертов на условиях анонимности.

Каким образом поступит победитель торгов по участкам на Тбилисской, пока неясно. Видимо, жителям построенных на этих участках домов придется подыскать себе новые квартиры. Либо – пытаться договориться с новым собственником. Возможно, он предложит им выкупить земельные наделы, но уже по рыночной цене.

Руководство управляющей компании ТСЖ «На Тбилисской», созданной для обслуживания этих двух домов, наотрез отказалось от комментариев. Сами жильцы в курсе произошедшего, но надеются, что до сноса домов дело не дойдет.

[Гуннхильд 12 970]

В России запретят легализацию самостроев
26.02.2015
Источник: http://spb.gdeetotdom.ru/news/2035676-2015-02-26-v-rossii-zapretyat-legalizovyivat-samostroi/

 

В Госдуму внесут законопроект, ограничивающий возможность узаконивания самовольных построек через суд. Инициатива коснется как коммерческой, так и жилой недвижимости. Авторы документа считают, что проблема незаконных объектов в России, особенно многоэтажных домов, достигла угрожающих масштабов. Поэтому недобросовестных застройщиков лишат «лазеек» в законодательстве.

Авторами законопроекта о запрете легализации самовольных построек через суд стали члены «Справедливой России». Они направят документ в Госдуму 26 февраля. Депутаты пояснили, что действующие законы дают возможность заинтересованным россиянам при определенных обстоятельствах ввести самострой в гражданский оборот, закрепив за ним право собственности, пишет РИА Новости.

В то же время в «Справедливой России» отметили, что в стране остро стоит проблема незаконных новостроек. Среди них наибольшее число многоэтажных жилых домов и коммерческих объектов. «Лазейки» в законодательстве позволяют недобросовестным застройщикам возводить без соответствующих разрешений или с отклонениями от характеристик, закрепленных в разрешительной документации, многоквартирные дома, таунхаусы, офисы, после чего узаконивать их через суд. А пока идут судебные разбирательства, дома достраивают и продают в них квартиры.

По словам авторов инициативы, если на сторону такого застройщика-нарушителя встает суд, то муниципальные и региональные власти не в силах этому помешать. Около 70% самостроев легализуют через суд. Или же суд отказывает местной администрации в сносе незаконных объектов.