Перепланировка

[AndreyK 15]

те квартиры которые Вы видели, по ходу я тоже видел.

там все не так просто:

основа одной - это монолитная балка ( дополнительная), на которую опирается доп перкрытие, балку сделали строители за доп плату ( и думаю блат). при регистрации подобного перекрытия возникнет вопрос: от куда взялась балка, где ее расчет ? а сделать данную балку после ремонта нельзя ( она встроена в несущую часть дома), и в проект домаданная балка не вносилась.

В другой квартире в стену " вживили" швелер, но там это связано с невозможностью установить закладные, стена не несущая.

Закладные стоя у всех в несущих стенах и это не желание строителей а требования по проекту, все они проектировщиком заложены ( ездил к ним на кутузовский, общался) вот к ним можно привязываться, они в паспорте здания есть.

я думаю, что люди не будут ни чего регистрировать.

[ViktorA 73]

закладные с моей (возможно не только с моей) подачи вставили, я письмо директору профи писал, они его год рассматривали, потом сбросили проектцентру и они оперативно в рабочие чертежи изменения внесли, пока этажи еще не залили,

 

только все уперлось в нежелание профи вносить изменения в проект.

 

И металлические балки занести, пока кран стоял профи тоже не дали, те две квартиры, что вы видели - пример как можно договориться со стройкой неофициально, только все это все равно остается самостроем.

 

По поводу закладных: теперь это памятник недоделкам, в моем проекте они уже не фигурируют, их заменили на ЛСТК балки, которые реально затащить на верхний этаж в текущих условиях(они легче),

их больше по количеству, чем закладных и они крепятся к стенам анкерами, но это уже детали, рассчитаны на стандартную нагрузку 400 кг/кв.м, описание:

http://sparstroy.ru/technology/construct/etaj/

 

Это все о том как построить, самая большая проблема как получить разрешение на строительство, чтобы потом не снесли, и продать, при необходимости, тоже можно было.

[AndreyK 15]

закладные в принципе можно заменить металической пластиной на на хим. анкетах со шпильками из высоко легированной стали ( те же hilti), можно в доль стен расположить швелера широкополые и на них опереть, в общем правильно построить не проблема, проблема получит разрешение, зарегистрировать.

 

вам проект делают http://proektcentr.su ?

[ViktorA 73]

на настоящий момент самый квалифицированный специалист, из тех, кого удалось найти

 

на пальцах обрисовал возможную схему действий:

1) письмо главе администрации Пушкинского района с просьбой разрешить строительство с целью улучшения жилищных условий и наиболее эффективного использования энергоресурсов (объем второго света используется неэффективно)

 

глава сам не решает - спустит в муниципалитет оттуда главному архитектору Пушкинского района - они должны в ответе обрисовать подробную схему действий для получения разрешения, от нее и плясать

 

самый большой облом, если придется согласовывать ГПЗУ

 

я только что узнал почему в нашем доме есть антресольные этажи

 

Оказывается есть нормы по допустимому количеству жилплощади на выделенный для застройки участок земли

 

Застройщик хочет построить максимум кв. метров, чтобы заработать, но его ограничивают, он бы рад построить полноценные этажи, но это перебор и чтобы выжать максимум кв.м. появилось два антресольных этажа, т.е. теперь чтобы увеличить площадь дома, надо увеличить площадь земли под застройку (придомовой территории, вот почему надо согласовывать ГПЗУ (генплан зем. участка))

 

т.е. все может дойти до такого абсурда, что придется покупать кусок земли под домом - но это крайний случай

 

самая важная информация: укрупненно, все равно согласовывать ГПЗУ для одной квартиры или целого дома, такие работы обойдутся от 1млн.руб (т.е. скорее всего 1,3млн)

 

совет этого специалиста: строить не перекрытия, а мебель (такие перекрытия, которые легко разобрать, которые можно считать мебелью), согласования не потребуется

 

но от согласования он не не отказывается, если делать не одну квартиру, а несколько, сумма будет увеличиваться за отдельные работы по обследованию квартиры, проектированию в пределах 100 т.р.

 

вот и думаем....

[Svet Elis 12]

Вот как одно неверное действие (а может жадность) застройщика приводит к большому "геморрою"... Были бы это два этажа апартаментов и не появилось бы самостроя и каких-либо согласований, а были бы например студия танцев или скульптуры или выставочный комплекс или еще что... Только застройщик побоялся, что не реализует эти этажи и прописал квартиры, заранее зная, что комфортно жить в этих квартирах будет сложно (ведь это строительная компания) и люди начнут законный или незаконный самострой со всеми вытекающими... Да похоже эта ветка форума еще долго будет актуальной...

[ViktorA 73]

На сайте Минмособлстроя (http://msk.mosreg.ru/) в разделе «Документы/Госуслуги» опубликован Административный регламент, утвержденный распоряжением министерства от 19.12.2014 № 211. Прием документов для получения разрешения осуществляют само министерство и 47 многофункциональных центров.

 

Необходимые документы для получения разрешения на строительство/реконструкцию:

http://msk.mosreg.ru/upload/iblock/bd2/elektronnyy-stend-s-obraztsami-dokumentov.pdf

[AndreyK 15]

Бегло пробежался, смущает необходимость согласия всех собственников реконструируемого объекта.

[ViktorA 73]

да это раз, гос. экспертиза проекта - это два, ГПЗУ - это три

[Evgenia3 96]

Бегло пробежался, смущает необходимость согласия всех собственников реконструируемого объекта.

Может быть, имеется ввиду согласие всех собственников реконструируемого объекта (квартиры). Если вы квартиру оформляли не только на себя, а еще на кого-то (маму, папу, мужа, жену)

[ViktorA 73]

Нет, все точно, имеется в виду всех собственников в доме.

 

Порядок осуществления строительства (реконструкции) на федеральном уровне урегулирован Градостроительным кодексом РФ (далее - ГСК РФ).

В крупных городах процесс осуществления строительства (реконструкции) имеет множество особенностей и нюансов. В частности, это наиболее ярко выражено в г. Москве, что связано со статусом города как столицы РФ. Порядок осуществления строительства в г. Москве регулируется Законом г. Москвы от 25.06.2008 № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы» (далее – ГСК г. Москвы), а также многими подзаконными актами.

Исходя из вышеуказанных нормативных правовых актов, можно выделить следующие основные этапы организационно-правовых действий, направленных на осуществление строительства (реконструкции) в легальном порядке:

 

    Получение градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
    Проведение инженерных изысканий для подготовки проектной документации.
    Подготовка проектной документации.
    Государственная экспертиза проектной документации, результатов инженерных изысканий.
    Получение разрешения на строительство (реконструкцию) .
    Получение разрешения на ввод в эксплуатацию построенного (реконструированного) объекта недвижимости.

 

Разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию необходимы для представления в регистрирующий орган в целях осуществления государственной регистрации права собственности на построенный (реконструированный) объект недвижимости.

[ViktorA 73]

Градостроительный план Земельного участка (ГПЗУ) - основополагающий документ при осуществлении любого строительства, реконструкции. В данном документе указывается градостроительный регламент земельного участка.

Градостроительный регламент – это установленные в публичном порядке нормативы, которые определяют, каким именно образом может использоваться тот или иной земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости (плотность и высотность застройки и др.).

Сведения о градостроительном регламенте, содержащиеся в ГПЗУ, служат исходными данными для подготовки проектной документации. Без данного документа осуществление проектных работ является невозможным.

Несоответствие проектной документации градостроительному плану земельного участка является основанием для отрицательного заключения государственной экспертизы проектной документации, для отказа в выдаче разрешения на строительство. Несоответствие созданного в результате строительства, реконструкции объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

При этом по себе градостроительный план земельного участка не устанавливает градостроительный регламент, а лишь закрепляет режим использования участка, установленный действующими правовыми актами.

Принципиально важным является наличие в ГПЗУ корректных сведений о видах разрешенного использования участка и объектов капитального строительства, разрешенной плотности и высотности застройки, части земельного участка, в пределах которой разрешено размещение объекта капитального строительства и т.д.

Отсутствие или некорректность данных сведений означает фактическую невозможность законного строительства на земельном участке.

Процедуры выдачи ГПЗУ в Москве и Московской области существенно отличаются друг от друга. Это связано как с различием в исходных данных, используемых для разработки ГПЗУ, так и отличиями в регулировании процедурных вопросов.

 

Выдача ГПЗУ в Московской области осуществляется Министерством строительного комплекса Московской области (кроме объектов индивидуального жилищного строительства).

Выдача ГПЗУ в отношении объектов ИЖС осуществляется администрациями муниципальных районов или городских округов. Подготовка ГПЗУ, выдаваемых Министерством строительного комплекса осуществляется Главным управлением архитектуры и градостроительства Московской области.

Выдача ГПЗУ Министерством стройкомплекса Московской области осуществляется в соответствии с Административным регламентом, которым установлен исчерпывающий перечень документов, предоставляемых заявителем. К ним относятся:

• материалы топографической съемки территории
• правоустанавливающие документы на участок и объекты недвижимости (если сведения о них отсутствуют в ЕГРП)
• документ, удостоверяющий личность заявителя.

ГПЗУ выдается (или выносится мотивированный отказ) в срок не более 30 дней. Продление данного срока и затребование у заявителя дополнительных документов не допускаются.

В то же время регламент устанавливает достаточно широкие (и при этом крайне расплывчато сформулированные) основания в выдаче ГПЗУ, такие как наложение (пересечение) границ земельных участков, расположение земельного участка в нескольких территориальных зонах, расположение планируемого к строительству, реконструкции объекта капитального строительства на нескольких земельных участках, установление границ земельного участка с нарушением норм действующего законодательства, формирование участка не в соответствии с действующими документами градостроительного зонирования и (или) документацией по планировке территорий.

Наличие подобных оснований противоречит федеральному законодательству и создает широкую почву для злоупотреблений.

Изменено 14 сентября, 2015 пользователем ViktorA

[AndreyK 15]

Возможно большинство действий не понадобятся, т.к. большая часть документации не потребует изменений из того вида в котором они были при получении разрешения на строительства самого дома.

При составлении письма на имя главы района нужно об этом косвенно указать и ждать, чего скажут сильные мира сего.

Возможно в ответ на письмо они тупо дадут эту же процедуру, возможно урежут её (посчитают , что нет необходимости в новом согласовании ГПЗУ и т.д.)

В общем письмо может дать ответы на многие вопросы.

Что странно в Москве "дельцов" полно, которые готовы это сделать, а в области пустота....

В любом случае время подумать есть, дом на кадастр только в декабре собираются ставить, а без этого свидетельство не дадут. 

[maksitkm 1]

По поводу двухуровневых квартир:

Согласовать увеличение площади через МВК нельзя, т.к. перепланировка с увеличением площади относится к реконструкции и, помимо всего прочего, увеличивает общую площадь здания, которое к тому же, стоит на кадастровом учете.

 

Для согласования реконструкции (по градостроительному кодексу), нужно получать ГПЗУ, документы на землю и согласие всех собственников дома, т.к. общая площадь здания меняется.

 

На данный момент есть практика узаконивания перепланировки с устройством перекрытий по решению суда.

Для этого получаем отказ от администрации в согласовании проекта перепланировки, с формулировкой- что это не перепланировка а реконструкция.

 

И далее обжалуем этот отказ в суде.

На выходе получаем положительное решение суда, по которому можно зарегистрировать увеличенную площадь в регистрационной палате.

 

Это если кратко и не вдаваясь в подробности.

Если есть вопросы- пишите в этой теме постараюсь всем ответить.

[Son77 0]

На сайте Минмособлстроя (http://msk.mosreg.ru/) в разделе «Документы/Госуслуги» опубликован Административный регламент, утвержденный распоряжением министерства от 19.12.2014 № 211. Прием документов для получения разрешения осуществляют само министерство и 47 многофункциональных центров.

 

Необходимые документы для получения разрешения на строительство/реконструкцию:

http://msk.mosreg.ru/upload/iblock/bd2/elektronnyy-stend-s-obraztsami-dokumentov.pdf

Ну а какое это имеет отношение к переустройству отдельно взятой квартиры? Это о строительстве и реконструкции ОБЪЕКТОВ капитального строительства, квартиры находятся внутри ОБЪЕКТОВ и сами по себе не могут быть Объектами кап строительства

[Son77 0]

По поводу двухуровневых квартир:

Согласовать увеличение площади через МВК нельзя, т.к. перепланировка с увеличением площади относится к реконструкции и, помимо всего прочего, увеличивает общую площадь здания, которое к тому же, стоит на кадастровом учете.

 

Для согласования реконструкции (по градостроительному кодексу), нужно получать ГПЗУ, документы на землю и согласие всех собственников дома, т.к. общая площадь здания меняется.

 

На данный момент есть практика узаконивания перепланировки с устройством перекрытий по решению суда.

Для этого получаем отказ от администрации в согласовании проекта перепланировки, с формулировкой- что это не перепланировка а реконструкция.

 

И далее обжалуем этот отказ в суде.

На выходе получаем положительное решение суда, по которому можно зарегистрировать увеличенную площадь в регистрационной палате.

 

Это если кратко и не вдаваясь в подробности.

Если есть вопросы- пишите в этой теме постараюсь всем ответить.

Если есть такая уверенность в положительном решении суда, значит есть практика? Можно ознакомиться? Спасибо