Ипотечники

[МамаДани 1 847]

Вот, что нашла на одном тематическом форуме про досрочное погашение дифференцированных и аннуитетных платежей

 

 

Разница между дифференцированными платежами и аннуитетными.

 

Итак, пример:

Кредит - 36 тысяч долларов, срок кредита - 6 лет = 72 месяца, процентная ставка - 12% годовых.

Долг нужно возвращать и платить проценты.

При дифференцированном способе погашения, долг возвращается равными долями по 36000 / 72месяца = 500 долларов.

И выплачиваются проценты.

В первый месяц проценты начисляются на остаток долга равный 36000 и составляют: 36000 х 12% / 12месяцев в году = 360;

В последний месяц остаток долга = 500 и проценты = 5

То есть, платеж заемщика в первый месяц 500 + 360 = 860,

платеж заемщика в последний месяц 500 + 5 = 505

Всего заемщик заплатит банку: вернет долг 36000 и выплатит процентов 13140. Итого 36000+13140 = 39140

Заметьте: первый платеж банку - очень большой, последний - достаточно маленький.

А что если заемщик будет платить ежемесячно какую-то сумму, не такую большую, как 860 и не такую, как 505, а какую-то среднюю?

Получаем аннуитетные платежи.

Если заемщик будет платить по 704 в месяц, то за те же 6 лет и долг вернет и проценты заплатит.

Теперь смотрим: проценты за пользование кредитом банк получает в любом случае.

И в первый месяц в платеже 704 доллара, 360 - это проценты за пользование кредитом, а 704 - 360 = 344 - возврат долга.

При дифференцированных платежах, заемщик вернул на 500 - 344 = 156 долларов больше!!!

Этими 156 долларами заемщик пользуется, на них начисляются проценты.

Но долг заемщика - уменьшается, уменьшаются и проценты.

Как мы говорили, в последний месяц проценты составят - примерно 7 долларов. То есть, при аннуитетных платежах, в последний месяц заемщик вернет долга 704 - 7 = 697, что на 697 - 500 = 197 долларов больше, чем при диф. схеме погашения.

А теперь смотрим дальше:

При диф. платежах заемщик заплатил процентов 13140.

При аннуитетных платежах заемщик заплатит процентов:

704 х 72 - 36000 = 14688

То есть при аннуитетных платежах переплата заемщика будет 14688 - 13140 = 1548.

 

Что, диф. платежи выгоднее?

Если на ситуацию смотрим "в статике", то да.

Но имеет место такое дело как инфляция. И 6 лет назад на один доллар можно было купить значительно больше товаров и услуг, чем сегодня.

При диф платежах заемщик платит в первые месяцы больше, чем при аннуитетных. Платит что?

Дорогие сегодняшние доллары.

При аннуитетных платежах заемщик вторую половину срока платит больше, чем при диф. платежах что?

Более дешевые завтрашние доллары.

 

Честное слово, я не пойму, почему банкам выгодно давать кредиты?

Почему?

Да потому что инфляция - больше, чем процентная ставка!

Честное слово, если бы не боязнь кризиса, дефолта или чего-нибудь подобного, я бы набрал кредитов на самый длинный срок, на какой только возможно и с аннуитетными платежами и ничего не гасил бы досрочно!

Потому как, когда инфляция больше процентной ставки, это значит, что банки, давая кредиты, не только дают мне возможность пользоваться благами цивилизации уже сейчас, но и доплачивают мне за это: разницу между процентом инфляции и процентной ставкой!

Изменено 27 сентября, 2012 пользователем МамаДани

[simplex 17]

simplex, не вполне с вами согласен. На сколько я знаю сейчас предоставляются только аннуитетные кредиты - покрайней мере в ВТБ и Сбере. Их особенность в том (в отличие от дифференцированных), что по ним в большей части гасятся проценты, а уж потом долг.

 

Пользование деньгами банка - платная услуга. Стоит ~1% в месяц от остатка задолженности. Хоть при диф. платежах, хоть при аннуитетах. Разница лишь в сумме основного долга, которую вы обязаны платить. В случае диф. платежей у вас обязанность платить больше по основной сумме, в случае аннуитетных платежей у вас обязанность гасить основную сумму меньше, но право гасить основной суммы больше у вас никто не отнимает, и оно ничего не стоит. Этакий бесплатный опцион получается. В нем вся разница.

Вобще говоря можно сделать себе из аннуитетных платежей дифференцированные - просто гасите разницу в обязательном погашении основной суммы добровольно. (правда, есть ограничение - досрочное частичное погашение не менее 15 000р - у меня так в ВТБ24).

 

@МамаДани,

Да, все верно написано. Только разница между % ставкой по кредиту и инфляцией специфична для каждой страны.

Изменено 27 сентября, 2012 пользователем simplex

[simplex 17]

А что имеется в виду под временной стоимостью денег? Инфляция? Тогда ваш выигрыш в уменьшении ежемесячного платежа, также со временем уменьшится...

Я бы с удовольствием погасил весь кредит полностью завтра, но не имею такой возможности

 

Какой показатель использовать для оценки временной стоимости денег - зависит от конкретной ситуации. Иногда инфляция, иногда альтернативная ставка доходности.

[ODePt 89]

simplex, сделать из аннуитентного платежа дифференцированный вы не сможете. Они считаются совершенно по разному.

 

МамаДани, это по моему какая-то реклама кредитов. Странно, если банки работают себе в убыток, за счет чего они существуют и довольно не плохо?

[Ли@ 4 628]

Цены на квартиры растут так стремительно, что никакие % по ипотеке за ними не угонятся. Я считаю, что брать ипотеку очень выгодно) У самих есть опыт покупки новостройки в ипотеку и ее последующей продажи. Цена на квартиру резко вырастает после того как дом сдан и сделан ремонт, кстати неважно какой. Стоимость ремонта на стоимость квартиры при продаже не сильно влияет. Можно с помощью разницы цен погасить эту ипотеку разом)

Изменено 27 сентября, 2012 пользователем Ли@

[М@лiнка 938]

ну например цены на трешки не так уж и сильно растут

переплата за 20 лет кредита тоже очень солидная

и мне всегда казалось что ставки по кредитам выше уровня инфляции, иначе банки работают себе в убыток

[Ли@ 4 628]

ну например цены на трешки не так уж и сильно растут

переплата за 20 лет кредита тоже очень солидная

и мне всегда казалось что ставки по кредитам выше уровня инфляции, иначе банки работают себе в убыток

 

По статистике, мало кто платит весь срок кредита. Большинство старается погасить досрочно

[simplex 17]

simplex, сделать из аннуитентного платежа дифференцированный вы не сможете. Они считаются совершенно по разному.

 

На что спорим?

 

Попробую показать на простом примере:

Я беру кредит 3 000 000р на 10 лет под 12% годовых (предположим, что ограничения в 15 000р на минимальное досрочное погашение нет, я могу досрочно гасить любую сумму). Ежемесячный аннуитетный платеж составит 43 041,28р. Не буду приводить весь график платежей на 10 лет, покажу только первые 3 месяца.

1 месяц: платеж 43 041,28р, в т.ч. 30 000,00р - проценты, 13 041,28р - основной долг, остаток долга 2 986 958,72р.

2 месяц: платеж 43 041,28р, в т.ч. 29 869,59р - проценты, 13 171,70р - основной долг, остаток долга 2 973 787,02р.

3 месяц: платеж 43 041,28р, в т.ч. 29 737,87р - проценты, 13 303,41р - основной долг, остаток долга 2 960 483,60р.

и так далее.

 

Тепер я хочу не передоговариваясь с банком, платить так, чтоб мой график платежей полностью совпал с графиком платежей по аналогичному кредиту, но с дифференцированными платежами. Для этого погашение основного долга ежемесячно должно быть ровно 25 000р (3 000 000р / 120 мес).

 

При досрочном погашении выбираю уменьшение суммы аннуитетного платежа, а не уменьшение срока кредита. Сумма аннуитета составит:

1 месяц: 43 041,28р

2 месяц: 42 868,96р

3 месяц: 42 697,00р

 

И что же у нас получается:

1 месяц: (платеж 43 041,28р, в т.ч. 30 000,00р - проценты, 13 041,28р - основной долг) + 11 958,72р досрочно, остаток долга 2 975 000,00р.

2 месяц: (платеж 42 868,96р, в т.ч. 29 750,00р - проценты, 13 118,96р - основной долг) + 11 881,04р досрочно, остаток долга 2 950 000,00р.

3 месяц: (платеж 42 697,00р, в т.ч. 29 500,00р - проценты, 13 197,00р - основной долг) + 11 803,00р досрочно, остаток долга 2 925 000,00р.

 

В итоге наш график платежей выглядит так (просто суммирую предыдущие расчеты):

1 месяц: платеж 55 000р, в т.ч. 30 000р - проценты, 25 000р - основной долг, остаток долга 2 975 000,00р

2 месяц: платеж 54 750р, в т.ч. 29 750р - проценты, 25 000р - основной долг, остаток долга 2 950 000,00р

3 месяц: платеж 54 500р, в т.ч. 29 500р - проценты, 25 000р - основной долг, остаток долга 2 925 000,00р

 

Полученный график платежей полностью соответствует графику платежей аналогичного кредита, но с дифференцированными платежами. Не так ли?

Так вот, суммы 11 958,72р, 11 881,04р, 11 803,00р я могу и не гасить досрочно - это мое право, а не обязанность, как в случае с диф. платежами. В этом и заключается преимущество погашения кредита аннуитетными платежами, и действует оно до середины срока кредита, потом все наоборот. Данное преимущество может быть нивелировано наличием комиссий за досрочное погашение - но их нет в предлагаемых программах ипотечного кредитования на покупку квартир в О'Пушкино.

[МамаДани 1 847]

simplex

 

А на ваш взгляд, где привлекательнее условия в Сбере или ВтБ при условии досрочного погашения через год-два?

[simplex 17]

@МамаДани, я брал кредит в феврале этого года. С тех пор условия могли поменяться, не отслеживаю.

Я взял в ВТБ по следующим причинам:

1. % ставка была пониже, чем в Сбере. На таких суммах кредита и сроках каждые 0,5% существенно влияют на размер ежемесячного платежа.

2. ВТБ одобрил мне кредит за 1 день.

3. ВТБ все же поцивильнее будет.

[zimagur 842]

@МамаДани, я брал кредит в феврале этого года. С тех пор условия могли поменяться, не отслеживаю.

Я взял в ВТБ по следующим причинам:

1. % ставка была пониже, чем в Сбере. На таких суммах кредита и сроках каждые 0,5% существенно влияют на размер ежемесячного платежа.

2. ВТБ одобрил мне кредит за 1 день.

3. ВТБ все же поцивильнее будет.

1. у нас в Сбере процент ниже получился на 0,35%

2. одобрили быстро, за сколько дней, не помню

3. ВТБ поцивильнее будет))

4. Сбер больше одобрил))

Изменено 28 сентября, 2012 пользователем zimagur

[simplex 17]

@zimagur, сейчас у меня в Сбере % тоже наверняка получился бы ниже, поскольку я стал участником зарплатного проекта в Сбере, а для таких товарищей % ставки ниже )

на тот момент выгоднее оказался ВТБ.

[Nodar 867]

@Nodar,

Да и зачем копить

это вы додумали. я говорил, либо гасить все сразу (например, вы внезапно получили бонус, наследство, выигрыш), либо гасить по графику. ваши частичные погашения не исключают риск остаться без квартиры, но вот вы почему-то уверены, что снижают. типа 20 тыс потянуть легче, чем 40? но по вашей логике вы можете и 20 не потянуть - ведь случиться может все что угодно. так что это просто вы себя успокаиваете, а на самом деле выкидываете деньги на ветер, пытаясь гасить больше, чем надо. вместо того, что бы посчитать это, считаете, как аннуитетные платежи перевести в дифференциальные

 

гасить быстрее - выгоднее - это заблуждение (в долгосрочной перспективе).

[simplex 17]

это вы додумали. я говорил, либо гасить все сразу (например, вы внезапно получили бонус, наследство, выигрыш), либо гасить по графику. ваши частичные погашения не исключают риск остаться без квартиры, но вот вы почему-то уверены, что снижают. типа 20 тыс потянуть легче, чем 40? но по вашей логике вы можете и 20 не потянуть - ведь случиться может все что угодно. так что это просто вы себя успокаиваете, а на самом деле выкидываете деньги на ветер, пытаясь гасить больше, чем надо. вместо того, что бы посчитать это, считаете, как аннуитетные платежи перевести в дифференциальные

 

гасить быстрее - выгоднее - это заблуждение (в долгосрочной перспективе).

 

Получается додумал, да. На внезапные большие суммы расчитывать не приходится, вот и не принял во внимание такие варианты.

Мои частичные погашения не исключают риска остаться без квартиры - спору нет, но приближают момент, когда этот риск будет исключен.

На счет 20 или 40тыс - если что то такое, не дай бог, случится, что человек не сможет выплачивать 40тыс, то наверняка он и 20 выплачивать тоже не сможет. Я говорю о том, что частичное досрочное погашение приближает исключение риска остаться без хаты, а уменьшение платежа - приятный бонус.

 

Перевод аннуитетных платежей в дифференцированные я считаю совсем не для того, чтоб себя успокоить - мне от этого ни горячо ни холодно - я опровергаю утверждение о том, что такое в принципие невозможно.

 

На самом деле с чисто финансовой точки зрения я с вами полностью согласен - нет никакого резона гасить досрочно. И как показать это на цифрах тоже себе прекрасно представляю.

Но кроме финансовых расчетов, в нашей жизни есть еще великое множество факторов, которые запросто могут послужить разумными стимулами гасить кредит досрочно.

[dmsap 38]

Я год назад брал ипотеку в Сбере под 10%, сейчас уже сумма осталась не значительная, и буду переводить в обычный потребительский кредит, эти можно съэкономить на оценке квартиры, страховке которая потребуется, и сохранить сове время и нервы когда потребуется переоформлять документы в рег. палате.

И вслучае если как нибудь не заплатил, то квартиру не заберут.