Как нам начать жить в Челюскинской жк.Академии

[Наташа-080 1]

ЦИТАТА. ИНТЕРВЬЮ.

Генеральный директор ЗАО «Ренова-девелопмент»

Александр Владимирович Михеев

 

КАК ПОСТАВИТЬ И РЕШИТЬ ПРОБЛЕМУ ОБМАНУТЫХ СОИНВЕСТОРОВ?

Проблема с обманутыми вкладчиками по-прежнему остается актуальной. Для того чтобы ее решить, власти Московской области приняли решение передать недостроенные объекты другим инвесторам. Один из наиболее опытных и надежных – компания «Ренова-девелопмент». О путях решения проблемы обманутых соинвесторов рассказывает Генеральный директор ЗАО «Ренова-девелопмент» Александр Владимирович Михеев.

 

Александр Владимирович, расскажите, пожалуйста, о самой компании, чем она занимается?

 

«Ренова-девелопмент» создана как компания недавно, в начале 2005 года. Она входит в известную в России Группу «Ренова», которая имеет свои предприятия в 25 регионах России. Одно из направлений бизнеса, принятого в группе – инвестиции в недвижимость. Для того, чтобы развивать этот бизнес, была создана «Ренова-девелопмент». В настоящее время мы занимаемся девелоперскими проектами в Подмосковье. Это основное направление. Помимо этого мы работаем в Перми, Ярославле и в Москве. На сегодняшний день наши проекты составили больше миллиона квадратных метров строительства. В основном это строительство жилых комплексов, то есть комплексная застройка больших территорий жильем, преимущественно эконом-класса. Мы считаем, что это одна из основных задач, которая должна решаться в настоящее время в России и, соответственно, она имеет наибольшие перспективы и наименьшие риски для расчета самого инвестиционного проекта.

 

Как проходило становление «Ренова-девелопмент» на территории Московской области?

 

Я считаю, что период становления уже прошел, потому что миллион квадратных метров это достаточно весомо. Мы уже реально строим дома в нескольких районах Подмосковья. В настоящее время это Нарофоминский район, Подольский район, город Железнодорожный, Лосино-Петровский, Ивантеевка, Щелково. Только в Щербинке мы еще не вышли на площадку, сейчас только собираем документацию.

 

Что вы думаете о проблеме с обманутыми соинвесторами? Каково Ваше отношение к этой ситуации?

 

Все сюжеты с обманутыми дольщиками показывают, что в нашей стране есть существенные пробелы в юридическом оформлении инвестиционно-строительной деятельности. Необходимо нашим законодателям уделить больше внимания этой проблеме. Это, в первую очередь, касается рынка первичного жилья. Мы как инвесторы можем вести речь только о социальной ответственности бизнеса, потому что мы не можем брать на себя функции законодателя, формирующего правовое поле в стране. Но дать свои предложения мы, как социально ответственный бизнес, обязаны.

 

Какова предыстория сложившейся ситуации? Кто был виновником, почему это затянулось так надолго? Сколько соинвесторов (включая членов семей) оказались брошенными?

 

Если начинать с самого начала, то проблема обманутых вкладчиков характерна не только для Московской области. По всей стране в подобной ситуации по подсчетам комиссии, которую возглавляет депутат государственной думы Рязанский, оказалось больше 20 тысяч семей. На данный момент в Подмосковье строительство жилья идет очень высокими темпами, по вводу жилья Московская область уже обогнала Москву. В Московской области обманутые вкладчики появились в связи с тем, что застройщиков много, но не все справились со своими обязанностями. В большинстве случаев никакого злого умысла не было, была простая бесхозяйственность, неумение организовать работу и наладить финансирование. В результате этого многие участки и дома оказались недостроенными. И достроить их в рамках правового поля оказалось невозможно, потому что, во-первых, в несколько раз поднялась себестоимость строительства с тех пор, как возникли трудности у застройщиков (а возникли они года три тому назад). Во-вторых, некоторые объекты стоят несколько лет без консервации и, соответственно, к их строительству приступить на сегодняшний день невозможно без технической экспертизы и продления всей разрешительной документации. Конечно же, ни один инвестор на такие объекты не клюнет. Потому что это кроме проблем ничего не приносит. Объекты нельзя продать, они уже неликвидные. Если действовать по закону, то вкладчики должны были подать в суд и затребовать вложенные средства обратно со штрафными санкциями. Те, кто пошел этим путем, прописанным в законе, решение судов получили, но в связи с тем, что большинство застройщиков находится в состоянии банкротства (у них нет средств; если бы были, то они бы достроили), то получить свои средства обратно вкладчики не смогли и не могут до сих пор. Сложилась такая ситуация. Кроме этого, цены на жилье поднялись в несколько раз с тех пор, как вкладчики купили право на квартиры, например, в 2001-2003 годах. Цена по Москве отличается сейчас 2-3 раза, в Подмосковье – то же самое. Это реальная ситуация. Дальше она приобрела политическое звучание. Вкладчики объединились, стали орга низовывать митинги, и их заметили. Было принято политическое решение о том, что вкладчикам нужно помочь. Государственная дума занялась этим и она понимает, что в правовом поле этот вопрос не решить, потому что таких активов, которые могли бы покрыть требования физических лиц, вкладчиков, у застройщиков, например, таких как «Стройметресурс», «Социальная инициатива», «Интерурал», нет. Между прочим, в мировой практике существуют сотни случаев, когда разоряется фирма и акционеры, которых могут быть тысячи, если они вложили крупные суммы в эти акции, должны получать доли процентов от вложенного. В принципе, через суды это должно было состояться. То есть каждый из вкладчиков должен был получить рубль со ста. Если распродать все имущество «Стройметресурса», я думаю, к сожалению, было бы еще меньше. На этом проблема закрывалась бы. Я не знаю на каком основании, но политическая власть в стране, то есть президентская администрация, Госдума и губернаторы пошли по другому пути. Было решено помочь обманутым вкладчикам получить квартиры. Единственный реальный путь – это привлечь новых инвесторов на застройку этих площадок, чтобы уже они взяли на себя обязательства по данным инвестиционным контрактам, и одно из главных обязательств – это удовлетворение всех требований физических лиц, которые имеют законное право получить квартиры в этих домах. Губернатор пообещал всем обманутым вкладчикам по объектам, находящимся в Московской области, что все, кто имеет право, свои квартиры получат до конца 2008 года. Далее уже Правительство Московской области провело переговоры со всеми инвесторами, работающими в Подмосковье, для того, чтобы заинтересовать их этими объектами и договориться с ними. Взамен администрация и правительство Московской области пообещали со своей стороны и со стороны местных районных администраций каким-либо образом учесть интересы новых инвесторов в будущем. А образ этот только один, то есть вместе с этими объектами будет на законных основаниях предоставлено право и дальше строить в данных районах. Других законных способов у правительства Московской области и администрации районов не существует. По большому счету обманутые вкладчики не имеют законного права требовать от исполнительной власти удовлетворения их требований. Но власть идет навстречу. Основное принципиальное решение по участию «Ренова-девелопмент» в этой программе было принято Председателем совета директоров Группы компаний «Ренова» Виктором Феликсовичем Вексельбергом. Это огромные вложения, отдача от которых может быть получена только после освоения дополнительных площадок и строительства дополнительных домов для коммерческой реализации. То есть для российского рынка недвижимости и обычных девелоперских проектов – это не выгодное вложение, так как оборот сейчас гораздо короче, быстрее. Правительство Московской области не могло ошибиться во второй раз. Инвесторов проверяли несколько раз и очень углубленно. То, что выбрали компанию «Ренова- девелопмент», Группу «Ренова» -это шанс доказать, что мы достойны того доверия, которое Московская область нам оказала. Инвестор должен быть очень крепким, чтобы выдержать расходы по данным проектам. Система управления этого инвестора должна обеспечить такую сложную по организации стройку в установленный срок. Это гораздо сложнее, чем новый проект. И третье, инвестор должен справиться с социальным давлением, чтобы не создавался снова социально-политический эффект, поскольку здесь происходит цепная реакция.

 

Какие объекты были переданы для достройки «Ренова-девелопмент»?

 

«Ренова-девелопмент» взяла на себя обязательства разобраться с недостроенными объектами «Стройметресурса» и «Интерурала». Строительство по ним остановилось в конце 2003 - начале 2004 года, то есть два года данные объекты не строились. В городе Железнодорожном – 2 недостроенных дома в центре города, общей площадью около 38 тыс. кв. м, более 500 квартир и боле 250 обманутых вкладчиков-физических лиц, я уже не говорю про юридических лиц: банки и так далее. Это первый объект. Второй объект – это Лосин-Петровский. Тоже 2 дома: корпус один и корпус два. Общая площадь – почти 13 тыс. кв. м и 76 обманутых вкладчиков – физических лиц. Третий объект – Ивантеевка. Более 120 тыс. кв. м. Недостроено 4 дома. Больше 250 обманутых вкладчиков. Четвертый объект – это Щербинка. 24 обманутых вкладчика. 100 тыс. кв. м застройки. Для того, чтобы данные контракты реализовать, «Ренова-девелопмент» создала дочернее общество ООО «Мегастрой» (Генеральный директор - С.Н. Лебедев), которое на сегодня укомплектовано специалистами, руководителями проектов по каждой площадке, плюс инфраструктура, работа с физлицами и так далее. Организационно это очень сложный проект. Мы разбираемся со всеми долгами «Стройметресурса» и «Интерурала», восстанавливаем проекты, устанавливаем отношения по земле. В первую очередь нам нужно было восстановить все документы, которых не хватает, а после этого только можно было дальше провести техническую экспертизу по каждому недостроенному дому. Например, пятый дом (строительный номер 5) в Ивантеевке после осмотра специалистами можно признать непригодным для дальнейшей достройки. Там выяснилось, что есть «плывун» под фундаментом: за два года фундамент достаточно ослабило. Без серьезнейших укрепительных работ дальше строить нельзя. Наверное, проще просто снести и построить заново. Причем состояние рабочей документации «Стройметресурса» и «Интерурала» еще раз подтверждает версию о недостатке организации. У бизнесмена бизнес должен постоянно сохранять ликвидность, чтобы его в любой момент можно было продать, а в ситуации с этими компаниями не оказалось ничего.

 

Какие шаги Вы предприняли для реализации столь сложной задачи?

 

Главная наша задача на первом этапе была, конечно же, разобраться со всеми объектами, то есть собрать всю документацию, обеспечить переговоры с юридическими лицами, которые имеют права по каждой площадке и подписать юридические документы о том, что права и обязанности перешли на нового инвестора, на «Мегастрой». Только после этого мы могли разговаривать с физическими лицами, с вкладчиками, которых интересует, в принципе, только один вопрос: когда будет построено жилье и когда мы получим свои квартиры? В городах Железнодорожном и Лосино-Петровском мы эти этапы уже прошли. Там мы уже провели первые, как мы их назвали, инвестиционные брифинги для физических лиц-вкладчиков. Сначала мы вышли на стройку, и только после этого решили, что имеем право выступить перед вкладчиками-физическими лицами. Мы дали обязательства о том, что в такие-то сроки с такими-то людьми, с такими–то генподрядчиками, заказчиками и генпроектировщиками мы им жилье сдадим. Но для этого они должны с нами, с новым инвестором, заключить дополнительные новые соглашения со сменой инвестора. Они один раз заключили неудачно, теперь им нужно снова заключать. Соответственно, они должны поверить новому инвестору, а они не верят. Звонят все время, интересуются. Так возникла идея проводить такие инвестиционные брифинги, встречи для того, чтобы физические лица-соинвесторы знали всех в лицо, представляли, кто за что отвечает, сколько организаций задействовано, кто из них какую часть работы делает, какое отношение к этому имеет местная администрация, и что контролирует правительство Московской области, кто конкретно за это отвечает. Мы выбрали такую форму и два первых инвестиционных брифинга провели в городах Железнодорожном и Лосино-Петровском. Этого не делает никто, мы первые. Присутствовало более 800 человек, многие пришли с семьями, с знакомыми, которые во всем разбираются. Мы представили им наш план достройки. Мы очень серьезно к этому готовились. По телефонным звонкам мы выделяем тематику. Соинвесторы имеют инициативную группу (3-4 человека, которые представляют их интересы). Если инициативная группа сильная, очень хорошо, с ними работают конструктивно, они имеют влияние в группе соинвесторов и так далее, а если слабенькая, то мы помогаем им. Наш опыт в Железнодорожном и Лосино-Петровском показал, что данная форма наиболее приемлема для работы с таким большим количеством вкладчиков, потому что вопросы у них, в основном, одни и те же. Кроме того, на инвестиционном брифинге мы собрали одновременно всех участников строительства. Это было наше предложение, с которым мы обратились в Министерство строительства Московской области, чтобы оно санкционировало и взяло на себя соорганизацию таких брифингов. Каждый брифинг мы согласовывали со всеми инстанциями, через инициативную группу приглашали всех вкладчиков. Очень активно нам помогали в этом местные администрации. В Железнодорожном, например, администрация сама возглавила эту работу. Огромную работу проделали наши менеджеры. Они сделали планы работ, чтобы за них можно было нести публичную ответственность. Презентация сразу выводилась на экран. Проходила она в местных клубах. Продумать нужно было все: чтобы можно было прочитать слова (размер букв), чтобы звук хорошо работал, чтобы тепло было. Организация любого брифинга – это достаточно сложная задача, а когда ты выступаешь не перед журналистами, а перед вкладчиками-соинвесторами, у которых реальные финансовые интересы, которые вам давно не верят – это еще сложнее. Но нам удалось показать, что мы способны достроить, что у нас есть для этого как организаторские, так и финансовые ресурсы. Главы районов и представители правительства Московской области подтвердили, что они будут отслеживать, как мы выполняем свои обязательства. Кроме того, мы согласились регулярно, раз в квартал, к примеру, предоставлять всю необходимую информацию для свободного доступа, то есть в Интернете. Вкладчики организовали свой сайт в Интернете. И обмениваются там информацией о строительстве. Каждый день кто-то приходит на стройку. В Интернете сразу появляется заметка: «сегодня на строительстве было на двадцать строителей меньше, чем вчера». То есть контроль идет в режиме реального времени. Мы к этому готовы. Мы организовали ежедневный отчет генподрядчика перед нами о проделанной работе и получаем справку ежедневно. И это совершенно нормально. Но на сегодня это инновация. Мы обязательно распространим данную форму работы по всем инвестиционным проектам, которые осуществляет «Ренова-девелопмент», то есть не только с обманутыми вкладчиками, а со всеми. Это повышает квалификацию наших менеджеров, специалистов, а это, в общем-то, и есть социальная ответственность бизнеса, то есть мы должны отвечать перед людьми, которые нам доверились. Они должны понимать, с кем имеют дело и должны понимать, как выполняются обязательства перед ними. И это должно быть в режиме реального времени. У нас есть уже организованные сайты в Интернете, где мы вывешиваем раз в месяц фотографии, как движется строительство на наших объектах, то же самое мы собираемся сделать и по объектам «Мегастроя». Собираемся и дальше такое интерактивное общение с нашими соинвесторами-вкладчиками расширять, углублять и доводить до совершенства. Мы благодарны Правительству Московской области и главам районных администраций, которые нас понимают, поддерживают и помогают нам. Мы считаем, что, если местная администрация не возьмет свою долю ответственности, мы не сможем осуществить инвестиционный проект. Нужно работать таким образом, чтобы больше таких проблем с обманутыми вкладчиками не возникало. Понятно, что если бы была ежемесячная отчетность перед местной администрацией, перед соинвесторами-вкладчиками, то проблемы с организацией строительства выплыли гораздо раньше. И можно было бы тогда, когда еще не остановилось строительство, решить эти проблемы. Такие формы необходимо предусмотреть, потому что, конечно же, не все застройщики будут успешными. Не всем так повезло, как соинвесторам-вкладчикам «Ренова-девелопмент». Девелопмент всегда связан с неучтенными последствиями. Неудачные проекты бывают не только в России. То же самое происходит и в Европе. Надо быть готовым. Это и есть социальная ответственность. Поэтому, если мы говорим про обманутых вкладчиков, необходимы механизмы, которые могли бы быстро обеспечить достройку данных объектов под общественным контролем, под контролем государственной власти и общественности. Но для этого должны быть механизмы, то есть должны быть предусмотрены, например, льготные кредиты. То есть нельзя доводить до остановки строительства. Запуск по-новому – это очень дорого и всегда при этом много потерь. Такие механизмы должны быть разработаны и внедрены. Это и есть задача Государственной Думы и Правительства Московской области, с одной стороны, а с другой, задача девелоперов, которые должны постоянно что-то придумывать, обмениваться опытом и использовать. Девелоперы должны объединяться в профессиональные союзы, чтобы люди различали: есть ответственные девелоперы, а есть другие компании, которым можно довериться только на свой страх и риск. На сегодняшний день это не различается. Мы, как и многие другие компании, очень заинтересованы в том, чтобы разделить ответственные бизнес-организации и организации не имеющие опыта. Участниками рынка недвижимости должна быть организована своя самодеятельная ассоциация. Ведь чиновник судит по документам. И какое имеет право чиновник не выдать лицензию организации, в которой работает полторы тысячи человек? И у которой есть все документы. Чиновник не может отвечать за успешную деятельность данной организации, потому что это не его право. А члены ассоциации могут ручаться друг за друга. Конечно, я не поручусь за кого попало. Данные организации реально могут быть только региональными, потому что есть региональные особенности, рынки недвижимости всегда региональные, и климат здесь особый, потому что то, что можно построить на берегу моря, нельзя построить здесь. Организовать ассоциацию строителей, девелоперскую ассоциацию Московской области – это задача, которая, я думаю, необходима для того, чтобы мы больше никогда не повторили плачевный опыт с обманутыми вкладчиками в Московской области. Мы это понимаем. И нам кажется, что это и есть основной вклад бизнеса, это и есть социально ответственный бизнес. А в организации такого общественного объединения первую роль могло бы играть Правительство Московской области. Правительство могло бы способствовать объединению, ведь там есть вся нужная информация. Инициатива должна исходить, я думаю, от правительства области. А финансировать эту организацию должны мы сами, то есть участники рынка недвижимости Московской области.

[Grigor 7 348]

Наташа-080

 

Эта Ренова-Девелопмент, помогающая дольщикам, куда-то исчезает после 2006 года, судя по Гуглу.

[Наташа-080 1]

Это прецедент.

 

На форуме уже говорилось о том, что нет разрешения на строительство нашего дома. Есть лишь политическое решение строить.

Но у Строймонолита нет денег.

Замкнутый круг.

[176-IG Koshelev 1]

Наташа-080

Статья хорошая, но, если можно, когда она опубликована?

[Selenga 5]

http://www.pionerskaya.ru/

 

вот достраивала ренова - мегастрой

[dsn-237 1]

http://www.pionerskaya.ru/

вот достраивала ренова - мегастрой

так к ним вроде обращался кто-то от нас, они отказались, вот только причину не помню.

[Selenga 5]

dsn-237

они не отказались.

они сказали, что нас им не предложили.

[dsn-237 1]

dsn-237

они не отказались.

они сказали, что нас им не предложили.

так ёлки палки, пойти к ним, пусть напишут письмо (надо подумать на чьё имя) что они готовы достроить наш дом и свои условия, а мы уже будем права качать.

Правда толку мало будет, пока формально СМ строит. Надо сначала тормознуть этот формальный процесс.

[Наташа-080 1]

Selenga

Нам на собрании объяснили процедуру "выдачи" земельного участка, сказав, что как мы Вам объясняем это "поступить с Вами по-человечески":

- По МО 8 "белых пятен", таких, как наш недострой

- обратитесь к Губернатору МО Б. В. Громову с просьбой обратиться к федеральным властям за разрешением выделить нашему новому Инвестору компенсационный участок из "паровых" - пустующих земель области.

- приходит распоряжение, новый инвестор приезжает в Тарасовское поселение, в администрауию, оформляет документы.

- Администрация Пушкинского района рассматривает претендентов на достройку.

Распоряжение "сверху" решает все.

Звучит рассказ "нереально хорошо", но, "Ренова" пример того, что так бывает.

[Selenga 5]

Наташа-080

вообще-то это дело администрации пушкинской.

Это она должна челом бить, лично Лисин должен ходить к громову, а то он не считает нужным в миноблстрой ездить на совещания.

Администрация может на аукцион и свои земли дать, зачем федеральные?

 

Если мне не изменяет память, то зам то ли реновы то ли мегастроя с которым я разговаривала ( он сам звонил !), сказал, что им предалагает недострои правительство мо, но заинтересовано разговаривал о нашем доме. Так что челом бить Лисину, чтоб достроить наш дом. И мне все-равно у кого Лисин будет просить земли ( если свои жалко): у громова, либо у федералов.

Мы конечно можем попросить, но у президента, премьера, но не земли, а квартиры.

[dsn-237 1]

Так что челом бить Лисину

ему бить или он должен бить ?

Эти люди биться за наши интересы не будут, поставьте себя на его место, Вы бы бились? вот и он не будет. Стимула нет.

[Selenga 5]

dsn-237

какой стимул был у администрации щербинки, химок и пр

[dsn-237 1]

какой стимул был у администрации щербинки, химок и пр

А кто их знает, может личные договорённости, а тут с другими личные договорённости, и им не выгодно.

Думаю так.

Достаточно на наше пра-во посмотреть, все кто с вовой знаком, все при делах.

Тут думаю такая же система.

[Ладноть 0]

Господи, за что мне все это?..

 

 

dsn-237

НП именно даст возможность что-то решать, а не трепаться, как вы это делаете.

В НП все решает не один человек, а голосование и большинство голосов на собрании.

Причем в уставе рагистрируемом, устанавливается, какой процент голосов и что конкретно решает.

Если большинство решат не платить по вопросу, выдвинутому на повестку дня, то платить не будем. А ИГ (или Совет) в НП - это группа, которая организует собрание всех инвесторов и формирует вопросы в повестку дня. В Собрании участвуют ВСЕ соинвесторы (не могущие прийти, передают право голоса другому члену НП, по нотариально заверенной доверенности), и СОБРАНИЕ РЕШАЕТ ВОПРОСЫ. СМ будет легче общаться с организацией, а не со стихией толпы. Да, это так.

Поэтому Кошелев кривит душой, когда говорит, что ИГ не видит перспективы в НП. Вот все и не больно двигается, как сейчас. Слепая, требующая толпа. Домыслы, склоки.

 

Пусть все решит у нас БОЛЬШИНСТВО соинвесторов. Разве это не справедливо?

 

 

Наш объект - ЖК "Академия", или как его там, "Ярослав", - это великолепное, в перспективе, здание, развивающее инфраструктуру Тарасовского поселения.

Это не сборная из панелей коробка, это не блочная хрущевка и так далее.

Считаю, что жить в ней должны достойные соинвесторы, которые не только эффективно боролись за продолжение строительства, но и научились сотрудничеству с исполняющими организациями.

Новости с объекта.

Сегодня 10 человек (вроде россияне, а значит более агресссивный контингент строителей) быстренько месили и клали, видел сам.

Так что, ЮА, завтра вы увидите еще человек 50 - стройка пошла!

[dsn-237 1]

Ладноть

СМ будет легче общаться с организацией, а не со стихией толпы. Да, это так.

Считаю, что жить в ней должны достойные соинвесторы, которые не только эффективно боролись за продолжение строительства, но и научились сотрудничеству с исполняющими организациями. Новости с объекта.

А Вам что строймонолит пообещал без доплат или долги какие простить, за агитацию НП и за то что Вы согласны кинуть тех кто не сможет платить ?

Ну ка, рассказывайте нам, что у вас там за компания "избранных" собралась, давно у меня подозрения на этот счёт.