Перейти к содержанию

Авторизация  
KotoPalych

Продажа ипотечной квартиры с мат. капиталлом

Рекомендуемые сообщения

Форумчане, все здравствуйте!

Изложу вкратце ситуацию, в которой, наверняка, сейчас не я один и информация пригодится многим.

 

В свое время несколько лет назад была куплена квартира в ипотеку. С целью частичного досрочного погашения кредита был вложен семейный (материнский) капитал.

Квартиру брал в собственность единолично, ибо не любят банки детей в ипотечные квартиры вписывать.

Соответственно, при оформлении мат капитала мною было подписано нотариально заверенное обязательство после погашения кредита расписать в долях квартиру на всех членов семьи.

 

Спустя несколько лет появилось желание и возможность улучшить жилищные условия. Т.е. продать текущую ипотечную квартиру и взять с ипотеку другую квартиру, соответственно, потратив сумму с продажи старой квартиры на погашение прошлой ипотеки и на первый взнос на новую ипотеку.

После долгих блужданий по сети и консультаций с риэлтором имеется две юридических возможности реализовать данное.

 

1. Официально. Разрешение банка на продажу и погашение (с этим все понятно). Для продажи я должен наделить всех долями в старой квартире, потом получить разрешение в отделе опеки на продажу квартиры. Они, в опеке, должны предварительно изучить условия в новой квартире, чтобы они были не хуже предыдущих. Поскольку финансов на погашение текущего кредита нет, а долями перед продажей надо наделить в старой квартире, то официальная схема такая: покупатель вносит часть средств, я за их счет гашу ипотеку, потом наделяю долями, потом получаю разрешение в опеке (соответственно уже должен быть вариант с новой квартирой) и только потом совершаю сделку купли и продажи соответственно. Согласитесь головняк конкретный, государство кинуло народу замануху в виде мат капитала и а в перспективы, как всегда, отказалось смотреть (

 

2. Вариант не совсем официальный. Продаю старую квартиру не заявляя, что в ней есть мат. капитал, беру в ипотеку другую квартиру и пишу обязательство о наделении долями уже на новую квартиру. Чисто логически это правильно, но не совсем законно. Как прокуратура, так и дети (в судебном порядке) могут расторгнуть сделку. Тут важен вариант чистой совести и понимания с детьми. Сеть говорит, что на практике присутствие мат. капитала не отслеживается и многие так и продают, совершают сделки, случаев преследования прокуратурой так же не замечено. Но по закону это можно и не факт, что не случится в будущем!

 

 

Интересуют именно факты и без флуда. По юридической стороне и все так понятно.

Получалось ли у кого по первому официальному варианту или может у ваших знакомых. Хотя и про второй интересно... хотя я второй не рассматриваю, проще тгда просто сдать одну квартиру, снять другую... жить и ждать совершеннолетия сына или изменений в законодательстве :)

Осмелюсь предположить, что по прошествии лет не я один оказываюсь в такой ситуации и будет интерес многим.

 

Всем заранее спасибо. На днях схожу в опеку, узнаю что там посоветуют официально.

Изменено пользователем KotoPalych
  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

 

 

Для продажи я должен наделить всех долями в старой квартире, потом получить разрешение в отделе опеки на продажу квартиры.

 

наделить долями в размере 1/дцатой (делим на количество членов в семье) от размера мат.капитала, т.е. от 450 тыс. (не помню сумму точно), или как вариант положить эту одну/дцатую от 450 тыс. на личный счет ребенка...

100 тыс. - это такая незначительная часть от стоимости квартиры, что и долей-то стыдно назвать.., если, конечно, квартира не за тридевять земель от Москвы.., там, думаю, цены на жилье сильно отличаются от наших...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

наделить долями в размере 1/дцатой (делим на количество членов в семье) от размера мат.капитала, т.е. от 450 тыс. (не помню сумму точно), или как вариант положить эту одну/дцатую от 450 тыс. на личный счет ребенка...

доли не от размера мат.капитала, а от метража квартиры. но какая часть- это на ваше усмотрение. Сама этим сейчас занимаюсь- выделение долей. и на счет ребенка тоже нельзя положить, тк в обязательстве четко написано о выделении долей, а не равноценной стоимости.

можно выделить хоть 1/100 ребенку, а все остальное себе и мужу(жене). Говорят, что выделять ребенку лучше в маленьких квартирах маленькие доли, чтобы про покупке следующей, опека дала согласие без проволочек, тк в этом случае  будет улучшение жилищных условий. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вот в этом и загвоздка. Дала бы опека добро на счет ребенка положить - без проблем, была бы ипотека погашена, тоже легче.

А как быть со взрослым ребенком, его тоже надо наделить или он может просто отказ написать?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вот в этом и загвоздка. Дала бы опека добро на счет ребенка положить - без проблем, была бы ипотека погашена, тоже легче.

А как быть со взрослым ребенком, его тоже надо наделить или он может просто отказ написать?

Сколько ффорумчан, столько и мнений будет :)

Потратьте полторы штуки, сходите к юр. контору.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вот в этом и загвоздка. Дала бы опека добро на счет ребенка положить - без проблем, была бы ипотека погашена, тоже легче.

А как быть со взрослым ребенком, его тоже надо наделить или он может просто отказ написать?

пока ребенку не исполнилось 18лет, то он не может отказаться от доли. и вы вынуждены ему выделить. а вот по достижении им совершенолетия, он может пойти и отказаться нотариально.

 От доли может отказаться жена(муж)

Еще забыла написать, что выделить долю детям вы можете любую. но чтобы в итоге получилось не менее 6м2

Изменено пользователем faa

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Сколько ффорумчан, столько и мнений будет :)

Потратьте полторы штуки, сходите к юр. контору.

Вот уж сомневаюсь, что они мне что-то новое скажут )

Сначала в опеку.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вот уж сомневаюсь, что они мне что-то новое скажут )

Сначала в опеку.

Юристы мало вероятности, практикующие адвокаты могут подсказать. Но сначала опека, без нее ни как.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Юристы мало вероятности, практикующие адвокаты могут подсказать. Но сначала опека, без нее ни как.

 

Если что, может подскажете потом подходящих адвокатов :)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Если что, может подскажете потом подходящих адвокатов :)

Нет, не подскажу. Давно ими не интересовалась, но тут наверняка, подскажут:) Посмотрите отзывы в интернете, на форумах обсуждают всё:). Это не сложно.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

По моему опека не даст вам разрешение   на   временной разрыв  купли-продажи  ,  то бишь вы продаете старую квартиру , а новая у вас   еще в перспективах  т.е.   ваши дети  после использования маткапитала   привязаны к метрам жил.площади т.е. у ваших детей   по логике государства   должна быть крыша над головой ... а так    правильно вам сказали   - идите к юристам  , чтоб они вам конкретно разжевали  ваши  хотелки   ...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Хотелки нереальные:) Старая квартира еще в ипотеке.Сложно будет найти покупателя на нее, учитывая выше изложенные сложности оформления. Банк после рассмотрения рисков, тоже может отказать. При всем том нужно учитывать доход на каждого члена семьи. Первая ипотека была на одного, с семьей всё сложнее! Хотелки из области фантастики! Но попытайтесь, вдруг прокатит!:) 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Хотелки нереальные :) Старая квартира еще в ипотеке.Сложно будет найти покупателя на нее, учитывая выше изложенные сложности оформления. Банк после рассмотрения рисков, тоже может отказать. При всем том нужно учитывать доход на каждого члена семьи. Первая ипотека была на одного, с семьей всё сложнее! Хотелки из области фантастики! Но попытайтесь, вдруг прокатит! :)

 

Хотелки реальные, это государство наше нафантазировало :) Я бы вообще с удовольствием мат. капитал государству вернул. Пропиарились дешевой заманухой и все на самотек.

 

Вот реальный отзыв цитирую:

 

Буквально осенью разговаривала на эту тему с риелтором, близким для семьи, когда комнаты продавали. Что мне сказано было, верю на слово, ибо человек опытный со своими нотариусами:

1. в такой ситуации делать надо 2 сделки одновременно, и искать одновременно и новое жильё, и покупателя на старое,

2. ничего страшного в продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками нет, практика уже большая, опека разрешает спокойно, лишь бы были готовы документы и на новое жильё. И на какого инспектора попадёшь, но чаще всего, вопрос только в том, чтобы по бамаськам было всё чикси-пикси, вплоть до грамотности,

3. для спокойствия покупателя в такой схеме задействуется нотариус, у которого подписывается и заверяется документ, что покупателем деньги переданы до продажи. Ведь всегда даётся типа аванса или залога, ничего не мешает сделать этот аванс не 10 тысяч, а 500 тысяч, это решение покупателя. Это типа как юридическая поддержка,

4. по поводу ценника, снижать или нет, это на выбор. В такой сделке спешка точно не нужна, и не факт, что снизив цену, вы быстро найдёте оба варианта. У моего риелтора был случай такой продажи в прошлом году (у нас по району очень строгая инспектор). Всё подготовили, цены были реальными. Сделали за 3 месяца всё, считаю, быстро, мы комнату продавали за 2,5 месяца осенью без несовершеннолетних., это не считая поисков и просмотров.

Единственный недостаток всего этого, кроме затрат времени (хотя какие это затраты, сейчас надо продавать и покупать вдумчиво), это то, что покупатель нужен только с наличкой, ни маткапитал, ни ипотека не подойдут, а таких по нашему региону, в частности, большинство. Я про Саратов.

Второй вариант, как по мне, точно нет.

  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Как человек, который ищет квартиру, могу сказать - такой вариант с документами, как у вас, я либо вообще сразу отмету, либо цена должна быть ну очень вкусная, процентов на 30 ниже рыночной

  • Нравится 3

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

 либо цена должна быть ну очень вкусная, процентов на 30 ниже рыночной

 

На 30%, ну это фигушки, перебор конечно. Лучше сниму тогда, а эту сдам.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@KotoPalych, хозяин - барин :)

 

поставьте себя на место покупателя, зачем ему вникать во все ваши сложности, ждать пока вы все бумажки оформите, если можно пойти и купить квартиру с нормальными документами? Вдруг он аванс внесет, а вам опека откажет? Квартир полно, рынок переполнен, цены идут вниз :;:

 

насчет "сдам" - с рынком аренды все еще более печально

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вам подтвердили мои предположения:) Хлопотно для покупателя:) Единственная замануха покупателя-низкая цена, но у Вас, ипотека, уступать не хочется... Квартир в продаже много,( смотрите объявления), а деньги в наличии есть мало у кого, те у кого они есть ищут дешево и хорошо, и без проблем, такова реальность на сегодня. Гасите ипотеку, мой, Вам, совет:) Аренда с детьми, тоже сложно будет,( смотрите статьи закона)

  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Вам подтвердили мои предположения :) Хлопотно для покупателя :) Единственная замануха покупателя-низкая цена, но у Вас, ипотека, уступать не хочется... Квартир в продаже много,( смотрите объявления), а деньги в наличии есть мало у кого, те у кого они есть ищут дешево и хорошо, и без проблем, такова реальность на сегодня. Гасите ипотеку, мой, Вам, совет :) Аренда с детьми, тоже сложно будет,( смотрите статьи закона)

 

Хлопотно, но пробовать буду.

И чем же так страшна аренда с детьми? До покупки снимали почти 3 года, без регистрации и то садик получили. Если все строго по закону в нашей стране - тогда лучше сразу мыло и веревка ))) Аренда однозначно, если с продажей не выгорит.

В идеале в свое районе снял бы, тогда нет проблем со школой, да вот только больше 2-х комнат пока не попадается ни фига :)

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@KotoPalych,Мне кажется Вам надо договариваться в первую очередь с Пенсионным фондом. Это ведь они выделили средства МК на целевое использование. И нотариальное  обязательство у вас сохраняется перед ПФ. Если получите разрешение на перевод обязательства на новую квартиру , то тогда обратиться в тот банк, в котором брали ипотеку. Новый кредит брать тоже  там. Если и банк пойдет навстречу, то уже с готовой схемой обратиться в опеку.

Если ПФ не даст разрешение, такая квартира не интересна даже со скидкой в 30%. Поскольку Покупатель рискует жить на пороховой бочке.

Если у Вас всё срастется с этими тремя организациями (мне в это не верится, но вдруг..), то скидка в 30% неоправдана. Если квартира типовая, как большинство на рынке, то продавать лучше чуть ниже рыночной стоимости или по рынку, но тогда чтобы заинтересовать покупца, торгуйтесь. Нюансы в этой сделке есть, но не критичные. Но это уже другая история.

 

 

 

ничего страшного в продаже квартиры с несовершеннолетними собственниками нет

Это не Ваша схема. 

Изменено пользователем slava07_2007
  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Консультировалась с юристом.

 

Безопасна с точки зрения возможного оспаривания сделки (детьми, пенсионным фондом) и согласования с банком и опекой такая последовательность действий:

- берете потребительский кредит, погашаете ипотеку

- снимаете обременение

- выделяете доли всем членам семьи (взрослые могут отказаться, детям минимум 6 метров)

- ищете и покупателей и продавцов для одновременного заключения сделок

 

Можно без предварительного погашения ипотеки, это усложняет поиск покупателя.

Но главные риски признания сделки недействительной - это не выделение долей членам семьи в исходной квартире.

Механизм возврата мат. капитала пока не предусмотрен законом, хотя пенсионный фонд пугает именно этим, для него главное, чтобы выделенные им деньги пошли по целевому назначению.

 

Ну и многие покупатели, их банки в случае детей собственников (и даже прописанных детей почему-то.. так у нас было), сделку отвергают. Т.к. дети могут в будущем оспорить сделку, доказав, что их условия при смене собственности ухудшились..

 

Есть ощущение, что проще плюнуть и начать жизнь сначала)))

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

 

И чем же так страшна аренда с детьми? 

Поинтересуйтесь у риэлтора в агентстве недвижимости, там, объяснят причины нежелания арендодателей иметь дело с несовершеннолетними детьми.

Дело скорее всего в изменении закона о защите прав ребенка, а не в личных симпатиях или антипатиях к детям. 

Изменено пользователем L i n

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Консультировалась с юристом.

 

 

Есть ощущение, что проще плюнуть и начать жизнь сначала )))

 

Это, да, бывает иногда такое ощущение )

Либо дотянуть на съемных до совершеннолетия сына, потом уже продать... с деть то без вопросов, если дети родные и любимые )

 

Вариант с продажей попробую, хотя бы для самоуспокоения.

 

В очередной раз за державу обидно, блин.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Поинтересуйтесь у риэлтора в агентстве недвижимости, там, объяснят причины нежелания арендодателей иметь дело с несовершеннолетними детьми.

Дело скорее всего в изменении закона о защите прав ребенка, а не в личных симпатиях или антипатиях к детям. 

 

Ну коли еще и снять не получится. Все. Пора на баррикады  :12:  :drum:

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Поинтересуйтесь у риэлтора в агентстве недвижимости, там, объяснят причины нежелания арендодателей иметь дело с несовершеннолетними детьми.

Дело скорее всего в изменении закона о защите прав ребенка, а не в личных симпатиях или антипатиях к детям. 

 

Я думала, с детьми не хотят сдавать квартиры по тем же причинам, что и с животными.. Испортят, разрисуют все и т.п... Но очевидно, что некоторые взрослые могут больший ущерб устроить)) 

Чем закон мешает аренде? 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Я думала, с детьми не хотят сдавать квартиры по тем же причинам, что и с животными.. Испортят, разрисуют все и т.п... Но очевидно, что некоторые взрослые могут больший ущерб устроить)) 

Чем закон мешает аренде? 

Закон не мешает, наоборот, всегда на защите прав обеих сторон и в первую очередь детей:) Закон требует ответственности!.

Читайте статьи, поправки в законе о защите прав детей и все, что касаемо аренды, а далее сами поймете почему.

Не надо думать, что дети в чем то виноваты..

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×