Выгодно ли покупать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать?

Чтобы ответить на этот вопрос, необходимо разобраться в тонкостях предприятия. Однозначно придется учесть такие факторы, как:

• качество приобретаемого жилья,
• размер первоначального платежа по ипотеке,
• размер ставок по кредиту,
• ставка найма жилплощади,
• срок выплат по кредиту.

Принимая в расчет эти условия, мы понимаем, что не любая квартира будет приносить достаточные дивиденды. Поэтому нужно выяснить рыночные цены на аренду жилья и с пристрастием подойти к выбору объекта для покупки.

Рынок аренды – средние ставки

В интернете можно ознакомиться с усредненными показателями стоимости найма – почитать популярные издания и прояснить актуальные тенденции этого сегмента недвижимости.

Известно, что самое доходное жилье на рынке аренды в Москве – наиболее дешевое и недалеко от станций метро или МЦК. Поэтому смотрите варианты в отдаленных районах.

Какое жилье – идеальное для сдачи

Основные моменты, на которые стоит ориентироваться при выборе. Нужно искать квартиру в современных домах эконом- или комфорт-классов. Или в новостройках на начальной стадии строительства, где предполагается отделка. Но все равно первичные лоты, даже с ремонтом от застройщика, требуют значительных затрат на приведение в пригодное для проживания состояние. Кроме того, три года после ввода дома в эксплуатацию он расценивается как новостройка, и на аренду жилплощади предполагается скидка 10–15%.

Про расположение понятно – в экономклассе все арендаторы стараются снять жилье поближе к метро. Еще хорошо посмотреть план развития транспортной инфраструктуры и купить недвижимость в локации, где в перспективе появится станция метро. Следует учесть удорожание жилья на этих территориях, тогда можно сделать приобретение заранее, на выгодных условиях.

Продавцы недвижимости, рядом с которой будет располагаться новый транспорт без пробок, начинают поднимать цены: в среднем на 7-10% сразу после появления информации о строительстве платформы – года за два до ее открытия; примерно на 10-15% после того как станция заработала. Учтите, речь идет о лотах, расположенных в 5-10 минутах ходьбы от платформ. Если объект будет находиться на удалении, то его стоимость может вообще не увеличиться.

Первоначальный платеж по кредиту и ипотечные ставки

Первый ипотечный взнос играет важную роль – от его размера зависят дальнейшие расчеты. Чем крупнее он будет, тем меньше сумма самого кредита, следовательно, и переплат по нему. Тем быстрее вы начнете получать прибыль от сдачи ипотечной квартиры в аренду. Если у вас есть возможность, заплатите как можно больше сразу, ведь и процентная ставка будет зависеть от первоначального взноса.

Например, при взносе 10% вам придется выплачивать кредит 10 лет и переплатить банку примерно половину стоимости приобретенного жилья. Если взнос составит 40%, картина будет выглядеть гораздо привлекательнее для заемщика. Увы, но далеко не каждый ипотечник способен сразу внести значительный первый платеж.

Рассрочка

Некоторым может быть более выгодной рассрочка платежа, а не ипотека. Размер первоначального взноса – обычно 20% или 40%. В случае использования беспроцентной рассрочки клиент должен выплатить полную стоимость квартиры в течение двух-трех лет или до окончания строительства, у него не будет переплат и получится быстро окупить с помощью сдачи его внаем. После завершения возведения дома действуют схемы процентной рассрочки, но суммы выплат, как правило, меньше, чем при ипотеке. В любом случае покупателю, заемщику или с рассрочкой, нужно просчитать все варианты и выбрать самый подходящий именно для него.

Строящийся или готовый дом

Приобретение жилплощади в построенном доме имеет следующие преимущества.

• Вы можете оценить инфраструктуру, которая будет важна арендаторам.
• Не нужно переживать из-за рисков недостроя или переноса сдачи дома.
• Погашать задолженность по ипотеке можно сразу за счет арендаторов.
   

Но есть и минусы – в частности, жилье в доме, сданном в эксплуатацию, всегда обходится дороже, чем в строящемся.

В любом случае, человеку, решившему приобрести квартиру для сдачи в аренду, нужно соблюсти разные условия. Если нет достаточной суммы, обратитесь в банк за ипотечным кредитом. Рассматривайте недорогие студии, однушки или двушки – их проще всего сдать. Район должен быть с хорошей транспортной доступностью или перспективой открытия станции метро либо МЦК – так есть возможность сэкономить. Тщательно изучите все условия взносов по займу, сравните с предложениями рассрочки платежа от застройщика. Ознакомьтесь с разными предложениями покупки на первичном рынке жилья – что выбрать, жилье в строящемся или готовом доме.

Также не сбрасывайте со счетов необходимость материальных, временных и эмоциональных вложений. Вам придется найти такой банк, который одобрит сдачу внаем залоговой жилплощади. Нужно будет провести подготовку объекта к сдаче. Затем ежемесячно вносить квартплату. Вам понадобится искать жильцов и быть готовым к риску простоя и потере дохода. И не забудьте про налог с дохода от найма. И, наконец, ипотечный платежи – ведь вы купили квартиру в ипотеку.

Подобрать квартиру, вы можете тут.