Расторжение договора

[mr.ponchik 1]

Столкнулся с проблемой возврата денежных средств при расторжении предварительного договора. Подписали дополнительное соглашение о возврате средств до 30 августа - расторжение производил в мае - до сих пор нет. Никто ничего не знает, все отправляют к фин. директору - Литовскому А.Л., кот. там появляется только по субботам... В общем, Оквиль в своем репертуаре. Есть кто еще, товарищи по несчастью? Может у кого какие новости?

[Elligma 13]

Столкнулся с проблемой возврата денежных средств при расторжении предварительного договора. Подписали дополнительное соглашение о возврате средств до 30 августа - расторжение производил в мае - до сих пор нет. Никто ничего не знает, все отправляют к фин. директору - Литовскому А.Л., кот. там появляется только по субботам... В общем, Оквиль в своем репертуаре. Есть кто еще, товарищи по несчастью? Может у кого какие новости?

 

mr.ponchik, скажите, какие у Вас новости? Вернули ли Вам деньги? Удивляет, что никто не отписался в этой теме. Мне лично Конюхов деньги не вернул. Было сообщено, что деньги будут возвращаться отдельными партиями в течение неопределенного количества времени. А если я хочу вернуть деньги в течение 3-х месяцев, то мне нужно подписать соглашение, в котором будет указано, что я согласна отказаться от процентов за пользование Конюховым моими денежными средствами с 2010 года. Веселуха, правда? В конце сентября состоится второе судебное заседание на эту тему. На предварительное заседание представители Конюхова не пришли. В телефонном разговоре мне было сообщено, что судебное заседание будет намерено оттягиваться всеми возможными способами.

[MarOdeR 1 079]

А никто из форумских не возвращал деньги, потому никто и не отписывается. Были несостоявшиеся соседи, но они не пишут сюда, зачем им наши дела и заботы?

 

Немного теории о предварительном договоре:

 

 

"Черные дыры" предварительного договора

У предварительного договора – говорящее название. Как правило, если невозможно сразу заключить договор купли-продажи квартиры, дачи или земли, стороны сделки прибегают к заключению именно такого документа.

Главное его достоинство – он позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по понятной цене.

В настоящее время заключение таких договоров довольно распространенное явление. Хотя зачастую стороны сделки не уделяют ему особого внимания, что в дальнейшем может привести к плачевным результатам. Несмотря на кажущуюся простоту, предварительный договор также имеет свои «подводные камни».

Что такое предварительный договор?

В соответствии с пунктом 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

То есть при желании одной из сторон можно воспользоваться этой формой договора перед заключением окончательного договора аренды, договора подряда и в принципе любого другого договора. Однако чаще всего на практике встречается предварительный договор аренды или купли-продажи недвижимого имущества.

Как правило, такой договор заключается, если основной договор не может быть заключен «сиюминутно». К примеру, до заключения основного договора требуется провести какие-нибудь работы или же покупателю необходимо собрать денежные средства в достаточном размере, или продавцу необходимо подготовить документы – в общем, причины могут быть совершенно различными.

Форма договора – непростой разговор

51.61 КБ. Чтобы предварительный договор не был признан недействительным, то необходимо при его составлении и заключении действовать в соответствии с буквой и духом закона. На самом деле закон одинаков как для предварительного, так и основного договора: он заключается в форме, установленной для основного договора, а если таковая не установлена, то в письменной форме (п. 2 ст. 429 ГК РФ). И отметим, что несоблюдение правила о форме договора влечет его недействительность (ничтожность).

Есть, впрочем, в законе и некоторое исключение из «клонирования» этих договоров. Основной договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Но это не значит, что и предварительный договор купли-продажи квартиры или дома должен регистрироваться таким же образом – именно такой вывод напрашивается из разъяснений судов высшей инстанции.

Подробнее на эту тему можно прочитать в разъяснении Высшего арбитражного суда РФ, которое прозвучало в информационном письме ВАС РФ от 16.02.2001 года. Там говорится о том, что в силу пункта 2 статьи 429 ГК к предварительному договору применяются только правила о форме основного договора, а условие об обязательной государственной регистрации не является элементом формы этого договора, и регистрировать предварительный договор не нужно.

Четыре главных проблемы предварительного договора

39.78 КБПроблема первая. Зачастую некоторые граждане возлагают на этот документ слишком большие функции и надежды. Так, например, на нашем рынке недвижимости довольно часто заключается предварительный договор, по которому покупатель платит продавцу определенную денежную сумму в качестве задатка. Мол, потом, когда заключим основной договор, продавец получит оставшуюся сумму по договору. Но это не соответствует закону, потому что задатком, в соответствии с ГК РФ, признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Как дело обстоит на рынке недвижимости? Покупатель и продавец заключают предварительный договор купли-продажи квартиры, где предусмотрено внесение покупателем задатка. Покупатель квартиры передает задаток продавцу в подтверждение своих намерений заключить договор купли-продажи. Если покупатель передумает заключать договор купли-продажи, то задаток остается у продавца. Если же продавец передумает, то он обязуется уплатить покупателю двойную сумму задатка.

Увы, такие условия на самом деле не соответствуют закону. Предварительный договор порождает только обязательства сторон заключить в будущем основной договор. По такому договору не должно передаваться недвижимое имущество или выплачиваться деньги и т. д. Если делать все по закону, то стороны должны заключить основной договор купли-продажи квартиры, зарегистрировать его в ЕГРП, и только после этого покупатель может оставлять продавцу задаток. Но в реальности по этой схеме никто не действует, так как в этом случае срок государственной регистрации растягивается почти на два месяца.

Проблема вторая. Противоположная ошибка состоит в том, что предварительный договор не рассматривается в качестве серьезного документа. Так, если стороны заключили предварительный договор, а затем кто-то из них передумал заключать основной договор, то другую сторону можно принудить к заключению основного договора в судебном порядке.

Аргументировать такой шаг можно, обратившись к п. 4 ст. 445 ГК РФ, которая гласит о том, что, если сторона, для которой в соответствии с законом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Более того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Проблема третья. На практике встречаются предварительные договоры, в соответствии с которыми стороны обязуются в будущем заключить основной договор по поводу недвижимого имущества, которое на момент заключения предварительного договора отсутствует. Как правило, такой предварительный договор предлагают заключить застройщики, но это не совсем правомерно. Дело в том, что, по общему правилу, заключить основной договор в отношении недвижимого имущества, которое отсутствует, нельзя. Но однозначной судебной практики по этому поводу нет, и вопрос остается открытым. В некоторых случаях суды допускают возможность заключать такие предварительные договоры, предметом которых является объект незавершенного строительства.

Проблема четвертая. Нередко сторона, не желающая заключить основной договор, пытается признать предварительный договор недействительным. Основания для оспаривания действительности договора соответствуют общим основаниям недействительности сделок в соответствии с Гражданским кодексом РФ (например, несоответствие закону и другим нормативно-правовым актам, мнимая или притворная сделка, сделка, заключенная недееспособным гражданином и т. д.).

Стоит помнить и о том, что основной договор тоже не будет заключен, если предварительный договор признан незаключенным или в нем отсутствуют существенные условия, поэтому…

…три совета по грамотному составлению договора

Чтобы правильно написать такой договор, стоит сразу выяснить все данные о лицах, физических или юридических, которые подписывают документ. Как мы писали выше, в предварительном договоре, так же как и в основном, должны быть указаны данные сторон сделки. Необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать реквизиты доверенности.

Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также Ф. И. О. лица, действующего от имени юридического лица (у последнего обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).

Во-вторых, в соответствии с законом предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре данного пункта он считается незаключенным.

В-третьих, в договоре необходимо указать какой-то срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако, если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.

Если же договор в оговоренный срок (или срок по закону) не будет заключен, то обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, и принудить его заключить уже будет невозможно. Кстати, действие предварительного договора прекращается и тогда, когда одна из сторон направит другой стороне предложение заключить основной договор.

Источник: Собственник, автор: Софья Калмыкова

 

А если я хочу вернуть деньги в течение 3-х месяцев, то мне нужно подписать соглашение, в котором будет указано, что я согласна отказаться от процентов за пользование Конюховым моими денежными средствами с 2010 года. Веселуха, правда?

А в какой форме Вы вносили средства? Аванс или задаток? Я не заключал ПД с конюховым, потому и не знаю.

[Elligma 13]

Когда я привезла лично в офис Оквиля заявление о возврате денежных средств все сотрудники Оквиля заявили, что принимать заявление не будут – отказываются поставить подпись о принятии на втором экземпляре отметки о получении. И делается это по приказу Конюхова. Если я хочу передать им документ – только по почте. Так что вот так … Оквиль практикует принцип «одного окна». Все только на «занос», обратной связи получить не возможно. После двух лет бесплодных ожиданий жилья и сплошной нервотрепки теперь еще и деньги не возвращают. Так что, уважаемые потенциальные клиенты «Оквиля», будьте осторожны! Выхода из договорных отношений с Оквилем иначе как через суд не существует.

 

А в какой форме Вы вносили средства? Аванс или задаток? Я не заключал ПД с конюховым, потому и не знаю

Формулировка "оплата в счет основного договора".

Изменено 18 сентября, 2012 пользователем Elligma

[MarOdeR 1 079]

Формулировка "оплата в счет основного договора".

Но, если мне не изменяет память, ГК не предусматривает такой формы оплаты!

При заключении ПД не возникает никаких обязательств, кроме одного - заключить Основной Договор в установленный срок.

 

@Elligma, пардону просим, что без ссылок, но я копирую текст:

 

В　частности, очень острым является вопрос о　допустимости применения для　обеспечения обязательств по　предварительному договору задатка. Особенно это　касается отношений, связанных с　оборотом жилых помещений, поскольку задаток традиционно является одним из　самых распространенных способов обеспечения исполнения денежных обязательств при　совершении сделок с　жильем. Лица, желающие совершить договор продажи жилого помещения, часто заключают между собой предварительный договор, в　котором обязуются совершить договор продажи в　будущем. Договор этот заключается с　целью юридического закрепления намерений сторон и　регламентации их　взаимоотношений в　период подготовки к　заключению основного договора. При　этом в　предварительном договоре нередко предусматривается, что　при　его　подписании будущий покупатель передает будущему продавцу определенную денежную сумму, которая именуется задатком и　после заключения договора продажи жилого помещения зачитывается в　счет причитающихся по　нему платежей. В　случае необоснованного отказа от　заключения основного договора покупатель теряет сумму внесенного задатка, а　продавец обязуется вернуть ее　в　двойном размере.

Вышеуказанная ситуация предполагает, что:

а) задатком обеспечивается обязательство сторон заключить договор продажи в　будущем, т.е. обязательство, вытекающее из　предварительного договора;

б) сумма задатка, внесенного в　целях обеспечения исполнения предварительного договора, при　нормальном развитии отношений выполняет платежную функцию по　еще　не　заключенному договору купли-продажи.

[Elligma 13]

Но, если мне не изменяет память, ГК не предусматривает такой формы оплаты! При заключении ПД не возникает никаких обязательств, кроме одного - заключить Основной Договор в установленный срок.

Память Вам не изменят. Олата по предварительном договору есть юридическая фикция. Но как иначе было сохранить "бронь" на квартиру, пардон "помещение".

[MarOdeR 1 079]

Что касаемо задатка, то вот он:

Согласно п. 1　ст. 380　ГК «задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из　договаривающихся сторон в　счет причитающихся с　нее　по　договору платежей другой стороне, в　доказательство заключения договора и　в　обеспечение его　исполнения».

Из　этого определения следует, что　задаток　— это　денежная сумма, которая выполняет одновременно три　функции: платежную, удостоверительную, обеспечительную. Задаток подтверждает заключение обеспеченного договора, обеспечивает исполнение вытекающих из　него обязательств и　при　нормальном развитии отношений засчитывается в　счет платы, причитающейся по　обеспеченному договору. Задаток может применяться только для　обеспечения исполнения договорных обязательств. В　рамках внедоговорных обязательств он　неприменим. Кроме того, платежная функция задатка предполагает, что　он　может использоваться для　обеспечения только тех　договорных обязательств, которые являются денежными. Утрата задатком хотя бы　одного из　вышеуказанных качеств лишает его　свойства задатка.

[Elligma 13]

Это не задаток.

[MarOdeR 1 079]

Это не задаток.

А вот это основной вопрос - как понимать эту оплату применимо к ГК РФ, так и требовать ее возврата. В противном случае получается, что Вам никто вроде бы и не должен?

[Will_Rock 202]

Как-то раньше они легче деньги возвращали... Реально у них проблемы с финансами чтоли сейчас?

[WebAdmin 960]

А чё, на квартирки ценники запредельные, никто не покупает и снижать не хотят. Вот и результат!

 

А ещё проблемки всякие всплывают - то тормоза с оформлением, то вода плохая, то ещё чего. А ещё есть сложившаяся репутация, которую даже ребрендинг вряд ли улучшит. Сарафанное радио тоже работает.

 

А ещё сами сотрудники в личных беседах не смущаясь прямо заявляют - вы ведь знали, ЧТО покупаете, так чего вы хотите!?

 

Так и кому нужен этот геморрой за свои же деньги?

Изменено 18 сентября, 2012 пользователем WebAdmin

[MarOdeR 1 079]

Реально у них проблемы с финансами чтоли сейчас?

Вполне может быть. То крышу менять, то дом внеплановый осваивать.

 

А ещё есть сложившаяся репутация, которую даже ребрендинг вряд ли улучшит.

А надо просто постараться улучшить ситуацию. Не врать, создать хотя бы видимость благоустройства.

 

А ещё сами сотрудники в личных беседах не смущаясь прямо заявляют - вы ведь знали, ЧТО покупаете, так чего вы хотите!?

А этим, на месте конюхова, я бы вообще языки оторвал за такие выражения. Пусть даже и в личных беседах.

[WebAdmin 960]

надо просто постараться улучшить ситуацию. Не врать

 

Так а духу не хватает, батенька. Надо чаще встречаться.

 

на месте конюхова, я бы вообще языки оторвал за такие выражения

 

Добрый он просто - этим и пользуются.

[Elligma 13]

А вот это основной вопрос - как понимать эту оплату применимо к ГК РФ, так и требовать ее возврата. В противном случае получается, что Вам никто вроде бы и не должен?

Об этом я писала в более раннем моем сообщении. Сходите, пожалуйста по ссылочке

http://forum.pushkino.org/index.php?/topic/47807-%d0%b6%d0%ba-%d0%ba%d0%be%d1%80%d0%be%d0%bb%d0%b5%d0%b2%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b9-%d0%b3%d0%be%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%be%d0%ba/page__st__340

[MarOdeR 1 079]

@Elligma, я читал, но там нет конкретики. Я бы на месте судьи поинтересовался: а зачем Вы вообще понесли туда деньги? Ведь получается, что никаких гарантий И-С не давал? По сути те же рассуждения - аванс или задаток.

 

Кстати, а почему Вы хотите сейчас расторгнуть договор?

Изменено 18 сентября, 2012 пользователем MarOdeR