Покупка доли квартиры как студии

[Гуннхильд 12 971]

Господа, проявлю немного модераторского произвола и задам вопрос, имеющий мало отношения к Пушкино, но вполне напрямую связанный с недвижимостью.

 

Ситуация - сестрёнка решила купить "квартиру" в Москве (Некрасовка). Нашла какую-то сложную схему - покупка комнаты в четырёхкомнатной квартире как студии. Квартира на втором этаже, так что допускаю, что переоборудование возможно.

 

ПДКП от имени ООО "МСК" (созданном в сентябре прошлого года).

 

При этом п.2 ПДКП:

"На момент заключения настоящего предварительного договора купли-продажи  Квартира принадлежит Владельцам инвестиционных паев - Закрытому паевому инвестиционному фонду недвижимости «Евразия» на основании Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от 18.01.2016 г., Договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 22.10.2015 г. № 11-4-АВ/ПИФ, Акта приема-передачи квартир от 07.04.2016 г., Дополнительного соглашения №1 от 29.07.2016 г. к Акту приема-передачи квартир от 07.04.2016 г."

 

Непонятно, с чего ООО "МСК" выступает как продавец по квартире, принадлежащей ЗПИФ "Евразия"...

 

Плюс при этом в доверенности:

"настоящей доверенностью уполномочиваю ... купить на мое имя за цену и на условиях по своему усмотрению любую квартиру (любую долю квартиры), расположенную на территории города Москвы или Московской области"

 

Подскажите, есть ли шансы получить... студию?

 

П.С. Документы:

Доверенность.docx

ПДКП.docx

Изменено 24 июля, 2017 пользователем Гуннхильд

[МамаАртёма 9 352]

@Гуннхильд,в этом предварительном договоре не увидела срока для заключения основного договора, если этот срок не указан, то основной договор стороны могут заключить в течение года от даты подписания предварительного договора и ничего не сделаешь, также не увидела, что квартира находится в залоге, а судя по ситуации она в залоге.Договор вообще какой-то куцый получился, в предварительном договоре прописывается все до мелочей, т.к. все потом переносится в основной договор.

В доверенности должен быть указан конкретный объект, если именно на этот объект заключается договор. Если конкретный объект не указан, то водить за нос будут долго и упорно.

Я бы даже не заключала такой договор, тем более с фирмой зарегистрированной в октябре 2016 года, да еще по этому адресу есть другая фирма с тем же директором и теми же учредителями.

Ссылок на агентский договор или еще какие документы не имеется в договоре.

Короче, мутный договор, мутная сделка.

Изменено 24 июля, 2017 пользователем МамаАртёма

[МамаАртёма 9 352]

И еще не очень хороший факт со стороны продавца- денежные средства вносятся до 2 августа, а право собственности продавцу только переходит 30 августа, а сама сделка произойдет неизвестно когда.

Не, сделка не чистая, в документальном оформлении уже покупателя вводят в заблуждение.

[Гуннхильд 12 971]

также не увидела, что квартира находится в залоге, а судя по ситуации она в залоге.

А почему вы так решили?

[МамаАртёма 9 352]

@Гуннхильд,потому что дом построен, введён в эксплуатацию, также присутствуют какие-то гражданка РФ, по мимо юридического лица, в качестве продавцов, но право собственности почему-то не зарегистрировано до сих пор, тут залог не в силу закона, а залог в силу схематоза. Где выписка из ЕГРП, которая подтверждает что и где? А если права собственности нет, то договор заключается с правообладателем или лицом, им уполномоченым, в данном случае, должен быть агентский договор между 2 лицами, чтоб сделка была прозрачной.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости (ЗПИФ недвижимости) - имущественный комплекс без образования юридического лица. Имущество паевого инвестиционного фонда состоит из активов нескольких инвесторов, которые, передавая свои средства в фонд, становятся владельцами его паев. Имущество фонда является общей долевой собственностью владельцев паев, и все результаты деятельности фонда распределяются среди пайщиков пропорционально имеющемуся количеству паев. При формировании ЗПИФа недвижимости в фонд могут передаваться не только денежные средства, но и имущественные права на объекты недвижимости, землю.

Имуществом фонда управляет управляющая компания в соответствии с инвестиционной декларацией фонда.

Изменено 25 июля, 2017 пользователем МамаАртёма

[МамаАртёма 9 352]

Долго писать... и описывать.

Лично я бы не ввязывалась...

[МамаАртёма 9 352]

У меня года 4 назад по такой же схеме клиент покупал земельный участок, так 2 года основной договор не могли заключить они, а потом через суд расторгали договор. С этими пиф не все очень гладко, пиф-это так называемое товарищество всего лишь.

Лучше чистую сделку найти, чем сложными путями идти.

[МамаАртёма 9 352]

@Гуннхильд,и да, это мнение, возможно у кого-то будет иное, обоснованное.

Бросается в глаза оплата до 2 августа, а переход права собственности продавцу 30 августа. Ну и отсутствие срока заключения основного договора.

Всё основное лирика...

[Гуннхильд 12 971]

Долго писать... и описывать.

Лично я бы не ввязывалась...

 

Лучше чистую сделку найти, чем сложными путями идти.

 

У меня полностью такое же мнение, но хочется дополнительных аргументов, т.к. я сама не уверена на 100%, что моя... "антипатия" к этой сделке не вызвана недостатком юридического образования.

[МамаАртёма 9 352]

@Гуннхильд,давайте пойдем по пунктам:

1. Мы, Общество с ограниченной ответственностью «МСК», 

Данное ООО не является управляющей компанией для ПИФа, хотя в практике везде прoдавцoм пo cделке выcтупает не ПИФ, а управляющая кoмпания, т.е. дoгoвoр купли-прoдажи cocтавляетcя c третьим лицoм, кoтoрый дейcтвует в интереcах членoв ПИФа-таким образом отсутствуют какие-либо отношения между ПИФом и МСК, ну или они не огворены и не прописаны в данном договоре.

2. Отсутствует ссылка на какие-либо ограничения и обременения, но они есть -  наличие oграничения/oбременения недвижимocти в виде дoверительнoгo управления- это как правило при работе с ПИФами;

3. Отсутствует свидетельство о праве собственности за ПИФом, хотя сoбcтвенниками квартиры coглаcнo cвидетельcтву o праве coбcтвеннocти должны быть владельцы инвеcтициoнных паев – закрытoгo паевoгo инвеcтициoннoгo фoнда недвижимocти.

4. Паевoй инвеcтициoнный фoнд предcтавляет coбoй не являющийcя юридичеcким лицoм имущеcтвенный кoмплекc, в кoтoрый внocитcя имущеcтвo инвеcтoрами (пайщиками) и правo раcпoряжения этим имущеcтвoм передаетcя другoй oрганизации (управляющей кoмпании). Иными cлoвами, ПИФ этo принадлежащее группе лиц кoмплекc имущеcтва, кoтoрым раcпoряжаетcя управляющая кoмпания , при уcлoвии наличия cooтветcтвующей лицензии.

5. Для такой сделки характерны следующие проверки провести:

- cведения o cамoм ПИФе: егo тип, кoличеcтвo членoв, cocтаве имущеcтва фoнда;

- cведения oб управляющей кoмпании ПИФа: наличие дейcтвующей лицензии, пoлнoмoчия ее oрганoв, пoрядoк oтчуждения имущеcтва, принадлежащегo ПИФу и другую инфoрмацию;

- cведения o cвязанных c фoндoм кoмпаниях, например, депoзитария ПИФа, управляющей кoмпании;

- нюанcы, cвязанные co cнятие oграничения/oбременения права coбcтвеннocти.

 

c 1 января 2016 гoда вcе cделки c учаcтием ПИФoв, пoдлежат oбязательнoму нoтариальнoму заверению, но об этом я так понимаю не предупреждали, поэтому пошли через какой-то схематоз.

 

Тум можно выявить нарушений массу скорее всего, в том числе и нарушения по передаче этой квартиры, отсутствие регистрации права собственности.

По большому счету преамбула договора должна была выглядеть так:

 

Общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ромашка» Д.У. Закрытого паевого инвестиционного фонда

недвижимости «Василек» под управлением Общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Ромашка»

(регистрация Федеральной службой по финансовым рынкам Правил доверительного управления Фондом от 11.08.2016 года за № 1514-94110670), имеющее лицензию

Федеральной службы по финансовым рынкам от 07 июня 2016 года № 21-000-1-00417 на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице Генерального директора Васильковой Юлии Игоревны, действующего на основании Устава, с одной стороны, с одной стороны, и

Ромашкина Ирина Васильевна, паспорт 00 00 № 000000, выдан , именуемая в дальнейшем "Покупатель"...

 

 

Ну и в конце!!!

Самое главное- сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, совершает... никто иной, а Управляющая компания от своего имени, указывая при этом, что она действует в качестве доверительного управляющего.

 

Ну вот как-то так, в кратце.

Что смогла - обосновала.

Будут иные мнения, с удовольствием послушаю, спорить не буду, возможно я слишком узко мыслю и только в рамках закона, а не в рамках как обойти закон.

[МамаАртёма 9 352]

А по сути получается, что МСК-это всего лишь посредник, а вот какой это посредник порядочный или нет -это еще вопрос. Также большой вопрос в этом ПИФе там тоже много подводных камней, о которых я написала ранее. Возможно сделка, которая озвучена до 30 августа идет по аккредитиву, поэтому и оплата от физика до 2 августа.

А по аккредитиву тоже есть свои расходы, которые заложены в стоимость через посредника, поэтому ценник может быть в разы выше, чем ценник на аналог, но без посредника.

Короче говоря, договор не о чем, сделка-схемотоз.

Не ввязываться.

Вот теперь у меня точно все))

[Гуннхильд 12 971]

@МамаАртёма, спасибо большое!

[Demid 4 952]

по каждому пункту согласна с МамаАртёма и категорически не советую ввязываться в подобную ситуацию.