ЖК "Королевский Городок"

[natka-natka 15]

Это всем сложно понять...

А совместная (не долевая!) собственность невозможна из-за нежеления Конюхова и полнейшего безразличия подавляющего большинства покупателей.

Надо бы поглубже разобраться, чем все виды собственности друг от друга отличаются. Вот тоже боюсь, как бы из-за безразличия жителей сделали бы все по аренде... вообще говоря, нежелательный вариант...

А вот участки у нас под каждым корпусом отдельные? Т.е. всего три участка?

[natka-natka 15]

Статус дома индивидуальный.

 

А в св-ве написано жилое помещение номер такой-то

Вот интересно как тогда будет происходить деление на доли, опять какая-то котовасия с документами, пока все заселятся, пока соберутся, 80 % будет безразлично, думается мне... А хотелось бы это знать заранее. После газа, считаю, один из главных факторов подписания основного договора.

[natka-natka 15]

ГК РФ:

11.5.2 Общая долевая собственность

 

Общая долевая собственность — это имущество, находящееся в общей собственности с определением доли каждого из участников и право сособственника на получение определенной доли доходов от пользования имуществом, а также его обязанность нести определенную долю расходов на содержание общего имущества.

Доля выражается в виде дроби или процентов. Согласно п. 1 ст. 245 ГК доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Размер доли может изменяться по различным причинам: изменение состава участников, внесение в имущество улучшений и т. д.

Согласно п.3 ст. 245 ГК при внесении в имущество улучшений с соблюдением установленного порядка участник имеет права на увеличение своей доли соразмерно повышению стоимости общего имущества, если улучшение неотделимо или приобретает право собственности на отделимое улучшение без увеличения своей доли.

Согласно ст. 247 ГК Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если отсутствует согласие по вопросам владения или пользования общим имуществом, каждый участник вправе разрешить спор в суде. Если отсутствует согласие по вопросам распоряжения общим имуществом, спор не может быть урегулирован судом.

Сособственник имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества соразмерно своей доле, а при невозможности этого — требовать от других участников соответствующей компенсации. Право сособственника на выделенную ему во владение и пользование долю является вещным и при надлежащем оформлении пользуется защитой от посягательств собственников других долей.

Каждый из сособственников вправе самостоятельно распоряжаться лишь своей долей в праве общей собственности.

Согласно ст. 248 ГК Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Согласно ст. 249 каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно ст. 250 ГК в целях устойчивости положения других сособственников законом установлена норма о преимущественном праве покупки отчуждаемой доли: при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют право выкупить ее на тех же условиях, кроме продажи с публичных торгов, в течение месяца для недвижимости и 10 дней для движимости со дня их письменного уведомления отчуждателем об условиях покупки. В случае продажи доли с нарушением этого порядка любой сособственник в течение трех месяцев вправе требовать через суд перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Прекращение права общей долевой собственности может иметь следующие разновидности:

· Раздел общей собственности;

· Выдел из общей собственности.

При разделе общая собственность прекращается для всех ее участников, при выделе — для того, чья доля выделяется.

Основания и способы раздела и выдела различны. Раздел и выдел могут иметь место как по взаимному согласию собственников, так и по судебному решению. Выдел доли может иметь место также и по требованию кредиторов для обращения взыскания на имущество сособственника.

Согласно ст. 252 ГК раздел и выдел происходят путем выдела доли (долей) в натуре, если это допускается законом и возможно без несоразмерного ущерба имуществу. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся сособственник получает денежную или иную компенсацию. Взаимные расчеты применяются и тогда, когда имущество не может быть выделено в натуре в точном соответствии с размером принадлежащей участнику доли.

Поскольку при распоряжении общей собственностью применяется принцип взаимного согласия всех участников, замена выдела в натуре денежной компенсацией должна происходить только с согласия собственника выделяемой доли. Но когда эта доля незначительна, ее нельзя выделить в натуре, и сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии его согласия обязать остальных участников выплатить ему компенсацию. С получением компенсации сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.

 

11.5.3 Общая совместная собственность

 

В отличие от долевой, совместная собственность может быть образована лишь в случаях, предусмотренных законом: в ГК РФ — это совместная собственность супругов и совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом допускается ее перевод на иной правовой режим.

В соответствии со ст. 253 ГК совместные собственники владеют и пользуются имуществом сообща, если иное не предусмотрено договором между ними. Распоряжение общим имуществом осуществляется по взаимному согласию всех. Сделки по распоряжению общим имуществом может совершать каждый из участников, если иное не предусмотрено договором. Согласие остальных сособственников на совершение сделки предполагается.

----

Согласно ст. 254 ГК основания и порядок раздела совместной собственности и выдела из нее определяются по тем же правилам, что и для долевой собственности, если иное не установлено законом или не вытекает из существа отношений. Перед разделом обязательно предварительное определение доли каждого в праве.

Порядок обращения взыскания на долю в общем имуществе определяется ст. 255 ГК. Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

В случае отказа остальных участников общей собственности от приобретения доли должника кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

====

Общая собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) определяется законодателем в ст. 257 ГК.

Имущество КФХ принадлежит его членам на праве совместной собственности, если иное не установлено законом или договором между ними. Члены КФХ владеют и пользуются имуществом по взаимной договоренности. Сделки по распоряжению имуществом совершаются главой КФХ или иным доверенным лицом.

Согласно ст. 258 ГК при разделе КФХ на два и более КФХ раздел имущества производится на общих основаниях. При выделе доли одного из членов КФХ земельный участок и средства производства разделу не подлежат. Вышедший имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле. Порядок раздела и выплаты компенсации устанавливается по согласию всех членов КФХ, а при его отсутствии — судом. Срок для выплаты компенсации — не более 5 лет.

При прекращении деятельности КФХ происходит раздел его имущества на общих основаниях.

Изменено 29 апреля, 2012 пользователем natka-natka

[natka-natka 15]

Про собственность котельных:

 

Согласно ст. 289 ГК квартира как объект права собственности состоит из жилых комнат, функционально связанных местами общего пользования квартиры и сообщением с местами общего пользования дома, улицей, двором, придомовым земельным участком. Ее планировка и параметры фиксируются в поквартирной экспликации, имеющей правоустанавливающее значение. В техпаспорте фиксируются потребительские свойства жилого помещения в соответствии с функциональным назначением.

Согласно ст. 290 ГК наряду с квартирой собственнику принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, находящееся как в пределах квартиры -сети газо- и водоснабжения и канализации, так и за ее пределами - места общего пользования, общие строительные конструкции дома, придомовой земельный участок и находящиеся на нем элементы инфраструктуры: транспортные дороги, пешеходные дорожки, многолетние зеленые насаждения, водоемы, бассейны, подсобные объекты и т.п.

Эти объекты, включая дом, определяются как кондоминиум. Доля в кондоминиуме пропорциональна доле принадлежащих собственнику помещений, если товариществом не установлен иной порядок). Размер земельной доли в кондоминиуме устанавливается умножением площади помещения на удельный показатель, определяемый в установленном Правительством РФ порядке.

Соотношение квартиры и доли в общей собственности в кондоминиуме — это соотношение главной вещи и ее принадлежности. Принадлежность следует за судьбой главной вещи, поэтому собственник квартиры не вправе распоряжаться ее принадлежностью (долей в кондоминиуме) раньше, чем главной вещью. Отчуждая квартиру, собственник одновременно отчуждает и свою долю в праве собственности на кондоминиум.

[polli 0]

Получается жильцы дома в любом случае не должны заключать никаких договоров аренды на землю/?

[natka-natka 15]

Получается жильцы дома в любом случае не должны заключать никаких договоров аренды на землю/?

Да, но по идее Конюхов все равно не может ее продать, т.к. она обременена, на ней дома - объясняли так

[Eritru 13]

Вопрос по земле непростой. С одной стороны, всем хочется по случаю свой кусок земли заиметь, но в нашем случае всё не так однозначно... Выдел доли в натуре в нашем случае невозможен, так как есть общее пятно застройки под домом. То есть получить свой кусок земли под окном под сад-огород юридически невозможно. Общедолевая собственность на землю превратит наш дом в некое подобие коммуналки, где все соседи будут зависеть друг от друга. При общедолевой собственности у соседей есть право преимущественного выкупа доли - это значит что при продаже своей квартиры (жилого помещения) мы должны продать покупателю и свою земельную долю. Но если по квартире нам не надо спрашивать согласия у соседей, то при продаже доли мы обязаны это сделать по нашему ГК.

 

А что делать если вы с соседом в ссоре? Или он живёт в Нефтеюганске и никто не знает где его там искать и как известить его надлежащим образом?

Продавать через дарение стрёмно - это оспоримые сделки, никому бы не советовал - можно нарваться на проблемы по полной программе. А по другой законодательной норме - земля должна следовать за квартирой - мы просто обязаны будем передать свою долю покупателю квартиры, а не предлагать её соседям.

 

Налицо КОНФЛИКТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ НОРМ.

 

Это нестандартная ситуация - мне лично судебная практика на эту тему неизвестна, и что решит суд, если хотя бы один чем-то недовольный сосед пойдёт в суд, я не знаю.

 

Я лично ни от каких соседей зависеть не хочу - люди разные бывают, зачем мне потом подопытным кроликом в суде работать.

 

fv, я не понимаю, вы всё время нас в судебные тяжбы втянуть хотите, вы так любите сутяжничать, у вас свободного времени много? Мне вот нужно деньги зарабатывать, а не по судам бегать. Эта земельная доля для нас ТРОЯНСКИМ КОНЁМ оказаться может, вот такой вот отравленный подарочек, блин

 

Резюмируя - считаю договор бессрочной аренды правильной идеей, но я бы подумал насчёт уточнения формулы привязки арендной ставки к земельному налогу - чтобы мы все точно понимали, сколько ежегодно нам придётся платить, и чтобы Конюхов не мог произвольно вздуть нам ценник.

[Eritru 13]

И ещё раз хотел бы всем напомнить - не применяйте норм по многоквартирным жилым домам к индивидуальному жилому дому! Ну не нужно нам в многоквартирный дом превращаться - там не только плюсы, там и риски для нас серьёзные добавятся .В своих предыдущих постах и ведь уже разъяснял почему это так, Конюховская схема нестандартна, а значит лучше не рисковать - особенно с нашей уродской судебной системой

[natka-natka 15]

При общедолевой собственности у соседей есть право преимущественного выкупа доли - это значит что при продаже своей квартиры (жилого помещения) мы должны продать покупателю и свою земельную долю. Но если по квартире нам не надо спрашивать согласия у соседей, то при продаже доли мы обязаны это сделать по нашему ГК.

 

А что делать если вы с соседом в ссоре? Или он живёт в Нефтеюганске и никто не знает где его там искать и как известить его надлежащим образом?

Продавать через дарение стрёмно - это оспоримые сделки, никому бы не советовал - можно нарваться на проблемы по полной программе. А по другой законодательной норме - земля должна следовать за квартирой - мы просто обязаны будем передать свою долю покупателю квартиры, а не предлагать её соседям.

 

Налицо КОНФЛИКТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ НОРМ.

 

 

Резюмируя - считаю договор бессрочной аренды правильной идеей, но я бы подумал насчёт уточнения формулы привязки арендной ставки к земельному налогу - чтобы мы все точно понимали, сколько ежегодно нам придётся платить, и чтобы Конюхов не мог произвольно вздуть нам ценник.

 

Ну а как, разве там не так - берутся данные о соседях у того же Оквиля, рассылаются письма, через месяца нет ответа, значит все, можно продавать? Или продавать можно только в случае, если от соседа придет "Нет, покупать вашу долю не хочу"?

Про то, что при продаже земля должна следовать за квартирой, и это может привести к проблемам, слышу впервые... :!!!:

Интересно, как в Молодежном городке, привязана ли у них аренда к земельному налогу? В договоре у нас только про 15 % написано.

P.S. Где искать Ваши предыдущие посты на тему отказа от многоквартирного дома, в Королевской теме? Подскажите, пожалуйста. Или в теме про законность домов?

[f v 119]

fv, я не понимаю, вы всё время нас в судебные тяжбы втянуть хотите...

Да уж, понять такое сложно! Объяснить проще - вероятно зрительные (а может и слуховые) галлюцинации. Неужели весна виновата?

Специально отмотал форум назад: последнее упоминание мной суда, как одного из вариантов решения имеющихся проблем, было еще в ноябре прошлого года. Да и то, в качестве комментария к постановлению ВАС-54/11.07.11, которое Вы для меня открыли. И тогда же я Вам ответил на подобную претензию. Дежавю...

Позже были еще и комментарии по текущим судам (скорее негативные, как по бесполезной трате времени), да и то, последее было в начале февраля.

 

Ну, раз уж подняли родную для вас судебную тему...

Общедолевая собственность на землю превратит наш дом в некое подобие коммуналки, где все соседи будут зависеть друг от друга. При общедолевой собственности у соседей есть право преимущественного выкупа доли...

...Эта земельная доля для нас ТРОЯНСКИМ КОНЁМ оказаться может...

 

Вот именно по-этому, в стародавние времена, я и писал, что стандартной практикой разрешения подобных вопросов (на момент подписания мной ПД) был формальный иск в суд об изменении ВРИ ЗУ и признании дома многоквартирным "по факту". К сожалению, Конюхов пошел "по каналам", что жутко затянуло всю процедуру.

 

Со временем и причина затягивания стала понятна: экономия (естественно, опять за наш счет). Поскольку у нас не поставили 2-топливные котлы, отопление без газа невозможно. Газ (надеюсь) подведут только в этом месяце. Еще несколько месяцев - на окончание работ. А там, может быть, и канал сработает. И земля останется у Конюхова. И котельная. И арендные платежи "на старость".

Ну, а если канал опять не сработает (получение выписки о принятии документов на КГ-1 и КГ-3 было запланировано еще более недели назад, но всё глухо) - покупатели безропотно подпишут очередное доп. соглашение по переносу сроков.

Изменено 1 мая, 2012 пользователем f v

[f v 119]

Ну не нужно нам в многоквартирный дом превращаться...

Нужно!

Именно стандартный многоквартирный дом - наиболее безопасный и удобный вариант.

 

...- там не только плюсы, там и риски для нас серьёзные добавятся .В своих предыдущих постах и ведь уже разъяснял почему это так...

...причем крайне неубедительно. Одни эмоции. Никаких серьезных аргументов. Очень напоминает рекламные ролики.

[natka-natka 15]

В такие моменты думаешь, а не забить ли на все, напрячься, подождать и взять в Королеве однушку за 3,5 млн. Кстати, если такой вариант рассматривать, сумму-то вернут?

[natka-natka 15]

Eritru, выступлю в защиту f v, так как вспоминаю только его комментарий как раз по поводу о том, что до суда доводить нежелательно (про 1-ый и 3-ий корпуса).

Никто из нас не хочет проблем. Все хотим, чтобы было нормально, и перед тем, как подписывать основные договора еще раз взвесить все "за" и "против"...

 

Дело уже даже не в гос. регистрации домов. Ресурс рабочих у ИС преступно мал. ИС не собирается «усиляться» и заканчивать строительство даже летом! Май уже на дворе, а они даже не начали шевелиться! Просто издевательство какое-то!

вот еще почему затягивают, может быть...

[Palmar 3]

Говорят,что вернут через 3месяца , после заявления и подписания соглашения, реально за 3500 000 взять вторичку , а то голова уже разрывается , лучше если бы признали дом многоквартирным , но это надо ,чтоб Конюхов делал телодвижения , а он и не собирается да и среди потенц.собственников нет единого мнения, лично я написала заявление на возврат.

[f v 119]

...лично я написала заявление на возврат.

Очень жаль...

Я весьма сомневаюсь, что где-то удастся найти настолько же интересный вариант. Хотя, конечно, за последнее время его характеристики испоганились просто жутко. Да и у китайцев самое сильное проклятие: "Чтоб тебе жить в интересное время"...

 

Кстати, если такой вариант рассматривать, сумму-то вернут?

Вернусь к чуть выше упомянутому постановлению ВАС-54/11.07.11:

http://forum.pushkin...ost__p__2071991

,а "текущую рыночную стоимость" можно взять или у риэлтеров, или (несколько меньшую) с сайта отдела продаж.