ЖК "Королевский Городок"

[Elligma 13]

Но проблема в другом, мы ведь не можем понудить Конюхова заключить с нами Основной договор, пока он не получил свидетельства на наши квартиры. Вот если Конюхов, имея на руках свидетельства о собственности, будет тянуть с заключением Основных договоров с нами, то тогда мы будем иметь полное право понудить его их с нами заключить в судебном порядке.

Именно это я сказала в более раннем моем сообщении http://forum.pushkino.org/index.php?showtopic=47807&st=300

И проблема даже не в этом. А в том, что весь этот наш предварительный договор – полная хрень по самой своей сути. Пункт 2.1 этой самой хрени говорит о том, что стороны обязаны заключить основной договор не позднее указанной в пункте даты при условии государственной регистрации права собственности Продавца на Квартиру. Подобное установление срока противоречит требованиям ст. 190 ГК. Срок может исчисляться календарной датой, истечением периода времени или указанием на событие, которое неизбежно должно наступить. Привязка прав и обязанностей к событию (внешнему явлению по отношению к сторонам договора) возможно только в том случае, если событие НЕИЗБЕЖНО должно наступить. Статья 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации ……." говорит нам, что гос. регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченных ими лиц. Таким образом, регистрация прав имеет заявительный характер и зависит от воли упомянутых лиц. Наше с Вами так горячо любимое заинтересованное лицо Конюхов в течение последнего года даже не запарился вовремя окончить строительство и заблаговременно, с учетом необходимого времени нахождения документов на государственной регистрации, инициировать подачу документов в регистрирующий орган. Документы подавались, как нам известно, в последний момент, а теперь мы знаем, чем все это кончилось – приостановкой в гос.регистрации, потому как регистрация по дачной амнистии подобных зданий – невероятно рискованное предприятие. Одним словом, подобная схема регистрации права собственности, да еще при полном отсутствии инициативы всем нам известного лица по подаче документов в надлежащий срок для гос. регистрации - вкупе это представляет из себя элемент вероятности, исключающий требуемую законом неизбежность. Так что следует считать, что при подобном нашему указанию в ПД срока его следует расценивать, как отсутствие условия об определении срока. Поэтому к подобной ситуации применимо правило о сроке продолжительностью один год (абз. 2 п. 4 ст. 429 ГК РФ). Но это так, для справки.

Плачем дальше. Правовая конструкция предварительного договора не предполагает совершения каких-либо платежей. Предварительный договор заключается по поводу будущего основного договора, а не по поводу какого-то конкретного имущества. Именно поэтому условие об оплате несуществующего объекта недвижимости в рамках предварительного договора неправомерно. На практике уплата денежных средств по предварительному договору квалифицируется как неосновательное обогащение, так здесь мы имеем дело с получением имущества (денег) без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований (п. 1 ст. 1102 ГК РФ).

То, что мы уже уплатили 100% денежных средств (меня лично вынудил это сделать Литовский, пригрозив расторгнуть договор), иначе как авансом назвать нельзя. По смыслу п. 1 ст. 823 ГК РФ аванс - это вид коммерческого кредита. Другого юридического определения этого экономического термина Гражданский кодекс не даёт. Очевидно, что аванс может получить только продавец имущества, на которое он обладает правом собственности или действует от имени или в интересах собственника этого имущества. Все это, блин, не наш случай. Фактически мы приобрели за свои деньги дом для застройщика, а не для себя. А себе, в ответ на уплаченные миллионы, приобрели ничем не подкрепленное обещание в неизвестном будущем получить заветный объект недвижимости. А вернуть свои деньги обратно – легче слона родить. Перечитайте перед сном п. 4.2 ПД, который содержит ссылку на п. 3.3 со всеми своим подпунктами – это просто песня. Жаль, что потом не сможете уснуть...

Изменено 17 ноября, 2011 пользователем Elligma

[Elligma 13]

Elligma, теоретически по применению к нашему случаю п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 4 ст. 445 ГК РФ я с Вами полностью согласен, это очевидно любому юристу.

Это действительно очевидно любому юристу. Проблема в том, что не юристу это так явно очевидно. Писалось для не юристов. Поэтому, господа-не юристы, не запоздайте со сроком предложения Конюхову заключить основной договор!

[Elligma 13]

Гнобить его по мелкому можно тем, у кого есть время и желание ходить по судам.

У меня есть желание. И время найду. Только ходить не с чем.

[Elligma 13]

Интересно, как юристы смогут объяснить такую коллизию: одно письмо мелкого чиновника - и нет закона?

Не устаю повторять - не ту страну назвали Гондурасом.

[Elligma 13]

риск недостроя и кидалова гораздо ниже, чем у традиционного застройщика...

Зато у нас риск самостроя на горизонте замаячил. Со всеми вытекающими радостями.

[DTB 0]

Здравствуйте, форумчане, будущие соседи и товарищи по несчастью! Спасибо вам всем за "раскачивание лодки". Мы с мужем купили квартиру во 2-м корпусе Королевского Городка, и тоже не хотели бы, чтобы вопрос о скором получении квартиры "повис в воздухе". Если нужна будет коллективная жалоба, можете привлекать нас.

[natka-natka 15]

А разве у Конюхова нет собственности на второй корпус?

 

DTB

Здравствуйте, почему сразу несчастье-то? до марта еще 4 месяца. А заселяться и делать ремонт можно как только потеплеет, и жить без документов на собственность, как это делают жильцы корпуса 3.

[azazykin 1]

Здравствуйте, natka-natka!

Скажите, а у Вас предварительный договор на 2-й корпус до марта 2012?

[natka-natka 15]

azazykin

добрый вечер! да, до I квартала 2012 г.

[Eritru 13]

О-о-о, Elligma, мне нравится Ваш запал И всё же побуду немного занудой...

 

 

По поводу Предварительного договора - подавляющее число вопросов по данному виду договоров относимых к сделкам с недвижимостью было снято постановлением ВАС №54 от 11.07.11, прочитайте его пожалуйста, прежде чем спорить со мной, плиз

 

 

Я бы не стал так драматизировать ситуацию. Да, мне, как и Вам хотелось бы побыстрее получить свидетельство о собственности и заселиться. Да, хотелось бы оштрафовать Конюхова, за его косяки по срокам на несколько большую сумму, чем это прописано в ПД, но в принципе ничего особо страшного пока не происходит.

Суды по Молодёжному городку Конюховым выиграны, посмотрю, как ему удастся реализовать решение о реальном разделе на доме №3 там.

 

Я считаю, наверное глупо и наивно покупать форд фокус, рассчитывая впоследствии на сервис BMW, чтобы не обещал автодилер/пардон, застройщик

 

Извините за аналогию, но ничего другого в голову в конце рабочего дня мне не пришло

[Ksun 1]

Здравствуйте, не о подобном ли письме о приостановлении регистрации собственности по К-1 идет речь в этой статье?

 

http://www.rg.ru/2011/08/31/denisov.html

[natka-natka 15]

Ksun

Помимо рекламы книжки за 125 рублей в статье описывается, что могут не зарегистрировать дома с землей под дачное строительство, а Королевский городок вроде как на земле ИЖС.

Цитата:

РГ: Росреестр на основании вашего письма может отказать в регистрации дома?

Денисов: В отличие от Бюро технической инвентаризации Росреестр имеет право проводить правовую экспертизу документов. Если выяснится, что дом строится на землях под дачное строительство, то основание для отказа в регистрации есть. Если на землях ИЖС, то отказать практически невозможно. К сожалению, это не позволяет сделать существующий правовой вакуум. Он и является причиной большого урожая "высоток на сотках".

 

К тому же все во многом зависит от взаимоотношений с конкретной администрацией.

В общем, по-моему, данная статья к КГ отношения не имеет.

 

Я бы не стал так драматизировать ситуацию.

Eritru, согласна!

Изменено 22 ноября, 2011 пользователем natka-natka

[f v 119]

По поводу Предварительного договора - подавляющее число вопросов по данному виду договоров относимых к сделкам с недвижимостью было снято постановлением ВАС №54 от 11.07.11, прочитайте его пожалуйста, прежде чем спорить со мной, плиз...

Ничего себе постановленьице! (Спасибо за ссылку!)

А Вы сами то его читали? Внимательно? Это же настоящий Клондайк!

 

Конечно, обычно спорные вопросы физ. лицами решаются в судах общей юрисдикции. Но никто не мешает и обратиться в арбитраж. Правда при этом я не уверен, что удастся приплести еще и ЗоЗПП, но здесь уже и не важно. Вполне достаточно и этого постановления!

Что оно нам дает:

 

Во-первых.

Согласно п.8, если при заключении П.Д. требуется внести "существенную часть" цены, то "суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате". И там не указано в каком виде будет произведена оплата: в виде обеспечительной суммы, аванса, или залога!

Это значит, что по суду Основной Договор уже будет признан заключенным! И, чисто теоретически, даже нет надобности в доп. соглашениях.

 

Во-вторых.

Согласно п.1, договор купли-продажи может быть заключен на жилье, которое еще только будет построено. И такой договор не может быть судом признан недействительным независимо от того, зарегистрирован дом или нет!

 

В-третьих.

Согласно последнему абзацу п.5, "Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано...), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на неё..., а также возмещения причинённых ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества)."

Это означает, что если кто-то желает соскочить с И-С, то ему не только обязаны вернуть деньги, но и неустойку по договору, и % за использование денег (по ставке рефинансирования). Причем деньги обязаны вернуть не уплаченную сумму, а столько, сколько стоит то жилье, которое должны были ему передать (=текущая цена на К-2)!

 

Неужели все так идеально?

[Elligma 13]

По поводу Предварительного договора - подавляющее число вопросов по данному виду договоров относимых к сделкам с недвижимостью было снято постановлением ВАС №54 от 11.07.11, прочитайте его пожалуйста, прежде чем спорить со мной, плиз

Eritru, далось Вам это постановление! Я его еще в августе прочитала. Но оптимизма оно мне, в контексте нашей ситуации, не прибавило. Пытаюсь понять – чем оно так дорого Вам? Не восьмым ли пунктом? Вы предлагаете к нашему ПД сразу относиться как к договору купли-продажи – даже в суд не ходя?

А если в суд все-таки "ходя", то перечитайте последний абзац пункта 5 столь любимого Вами постановления. С чего начали - к тому и пришли.

В любом случае на сроки выполнения Конюховым своих обязанностей по договору в суде повлиять нельзя. А именно об этом и шла речь.

Изменено 22 ноября, 2011 пользователем Elligma

[Elligma 13]

Я считаю, наверное глупо и наивно покупать форд фокус, рассчитывая впоследствии на сервис BMW, чтобы не обещал автодилер/пардон, застройщик

 

Извините за аналогию, но ничего другого в голову в конце рабочего дня мне не пришло

Аналогия, и правда, изрядно прихрамывает.