Обращение к читателям раздела "Озерный"

[ИГ г. Пушкино 0]

Читателям раздела "Озерный"

 

Учитывая, что в нашем разделе стали появляться совершенно нереальные и необоснованные домыслы, возможно в расчете на короткую память и недостаточную информированность читателей нашего раздела - покупателей квартир, Инициативная группа считает необходимым напомнить фактические моменты развития событий до сегодняшнего дня. Краткое их описание приведено ниже.

 

август 2003 - ноябрь 2005

Мы с вами заключили договора и оплатили стоимость квартир в строящихся домах согласно Инвестконтракту, подписанному Минмособлстроем, Администрацией г.Пушкино и Инвестором ООО СК "Тропос"

 

конец ноября 2005 г.

Прекращено строительство под предлогом - якобы нехватки средств у Инвестора

 

23 декаря 2005 г.

Отмена разрешения на строительство Администрацией - на основании якобы отсутствия заключения гос. экспертизы

 

12 января 2006 г.

Создана Инициативная группа. С физическими лицами и Инициативной группой разговаривают, вроде бы ищут выход, но дела не сдвигаются. Договора физ. лиц не регистрируются.

 

8 февраля 2006 г.

Инициативной группой отправляется официальное письмо с просьбой о регистрации в Минстрой.

 

Февраль-март 2006 г.

Администрация предлагает Нового Инвестора-1 - довольно непонятную фирму ООО "Управление финансового планирования по работе с Жилищными сертификатами и Ипотечными ценными бумагами", которая сразу же ставит вопрос о доплатах для физических лиц для завершения строительства. Переговоры положительных результатов не дают. Одновременно начинается вестись, так сказать, "подрывная работа", что ИГ тормозит, не допускает Нового Инвестора к работе. Старый и Новый Инвестор-1 якобы подписывают дополнительное соглашение к Инвестиционному контракту в сомнительной формулировке - к Новому Инвестору переходят обязанности, но без прав. Права дольщиков также не защищены.

 

Новому инвестору 1 официально от ИГ направляется перечень вопросов и замечаний к проекту Допсоглашения. Новый инвестор исчезает, на контакт не выходит.

 

18 Апреля 2006 г.

Письменное обращение к Администрации сформировать официальные документальные предложения (в возможных вариантах) по продолжению реализации проекта для целей выбора Нового Инвестора и формирования Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту с обеспечением полного соблюдения прав покупателей согласно заключенных ими соответствующих договоров.

 

24 Апреля 2006 г.

Общее расширенное собрание полностью подтверждает правоту ИГ. ООО СК "Тропос" выражает готовность начать конструктивно работать с потенциальным Новым инвестором по предоставлению документов и формированию корректного и разумного текста Дополнтельного соглашения к Инвестконтракту.

 

Волеизъявлением граждан создается Товарищество собственников жилья "Озерное" - ТСЖ.

 

Май 2006 г.

Администрация предлагает Нового Инвестора-2 (ЗАО "Агроимпэкс-96"). Одновременно на ИГ оказывается давление - срочно дать согласие на Н.И.-2. В то же самое время не представляются документы Новым Инвестром-2. Наконец предлагаемое Допсоглашение к Инвест контракту делает физические лица заложниками Н.И.-2. Текст Допсоглашения выдается за текст согласованный Минстроем, т.е. вроде ИГ саботирует. Поправки Иг к Допсоглашению игнорируются.

 

ИГ добивается одного - чтобы права покупателей были четко зафиксированы в допсоглашении к Инвестконтракту, которым передаются права Новому Инвестору-2.

 

15 июня 2006 г.

Собрание подтверждает правоту ИГ, но делается попытка выкрасть списки с подписями физ лиц для приложения к протоколу - согласованию Н.И.-2.

 

ИГ написаны письма во все инстанции дезавуирующие любые попытки использования подписей и представления согласовывающих документов без заверения их личной подписью Председателя ИГ.

 

20 июня 2006 г.

В Министерстве стройкомплекса Московской области проводится встреча ИГ с Начальником управления внебюджетного строительства Глаголевым Ю.Б, который полностью подтверждает правоту ИГ и обещает быстро зарегистрировать договора физлиц, хотя и отменено разрешение на строительство.

 

28 июня 2006 г.

Инициативной группе решением общего собрания поручается провести юридическую экспертизу нашего положения и выработать соответствующие меры по выходу. Подготовлен и предоставлен полный пакет документов для регистрации в Минстрой.

 

июнь-июль 2006 г.

Все это время делаются попытки найти Нового инвестора, но реально заинтересованные лица, после проработки вопроса, отказываются от роли Н.И. "в Пушкинском районе".

 

Агроимпекс-96, которого никто не отвергал, вроде бы продолжает переговоры с Тропосом и подготовку документов для роли Н.И.

 

ТСЖ с помощью юристов готовит допускаемый законодательством вариант передачи функций Нового Инвестора к ТСЖ для завершения строительства Первой очереди. Это решает сразу все затруднения, обеспечивает четкий контроль расходования инвестиционных средств и гарантий соблюдения прав покупателей на получение квартир. Предлагаемый вариант направляется для рассмотрения всем сторонам Инвестконтракта.

 

4 августа 2006 г.

Н.И.-2 (Агроимпэкс-96) которому по сути облегчается задача вхождения в Инвестконтракт, готов рассмотреть этот текст и представить свой вариант в течении 2-3 дней - рассматривает почти месяц и на связь не выходит.

 

Администрация официально заявляет о своем несогласии с указанным выше вариантом от ИГ без всякого обоснования и объяснения своих мотивов.

 

Минстрой до сегодняшнего дня не регистрирует наши договора.

 

Администрация и на сегодня не дает письменных условий для потенциального Нового инвестора, которые Иг просила представить для привлечения новых кандидатов в Инвесторы.

 

Т.о. за последние более 8 месяцев наших контактов, переговоров, уговоров, попыток убеждений сторон инвестконтракта дело не сдвинулось ни на шаг. Интересы дольщиков на деле не учитываются.

 

 

24 августа 2006 г.

Собранием покупателей квартир Новому Инвестору-2 ЗАО "Агроимпэкс-96" дан еще один шанс официально в документах учесть интересы дольщиков в срок до 4 сентября.

 

Протокол собрания прилагается ниже.

[ИГ г. Пушкино 0]

На сегодняшний день сложилась следующая ситуация:

• имеется один реальный претендент на роль Нового инвестора - ЗАО "Агроимпэкс-96", который ведет переговоры со старым инвестором Инвесттиционного контракта. Периодически вступает в контакт с ИГ с целью получить согласие на роль Нового Инвестора. Однако с упорством достойным лучшего применения любыми способами уклоняется от включения в Допсоглашение к Инвестконтракту пунктов обязывающих Нового Инвестора соблюдать и гарантировать права покупателей квартир.
  Стремление ИГ отстоять включение в Инвестконтракт (юридического фиксирования) гарантий для покупателей квартир, выдается общественности за действия препятствующие продолжению строительства. Таким способом осуществляются действия по дискредитации деятельности ИГ и делается попытка внести раскол в ряды покупателей квартир.
   
   
  
• Поскольку дело зашло в тупик, ИГ вышла с инициативой - использовать ТСЖ в качестве Нового Инвестора для завершения строительства Первой очереди проекта. Этим преследуются цели:
   
  1. ТСЖ (т.е. коллектив покупателей квартир, договора которых почему-то не хотят регистрировать) становятся юридической стороной Инвестконтракта и без согласования с ним не могут меняться никакие условия реализации Инвестпроекта. (в том числе сроки и условия для покупателей квартир)
   
  2. Устраняются препятствия в виде взаимного недоверия сторон Инвестконтракта, т.к. появляется в цепочке объективное звено ТСЖ. Финансирование проходит через него (как инвестора) не авансом, а по факту выполненных работ. В качестве соинвестора, могут выступать тот же "Агроимпэкс-96", которому за финансирование строительства будут передаваться квартиры нераспроданного фонда.
   
  3. ТСЖ, являясь некоммерческой организацией не преследует никаких других целей, кроме обеспечения покупателей жильем, поэтому его деятельность, в том числе финансовая, абсолютно открыта, прозрачна, подконтрольна любому органу власти и общему собранию его членов. Да и скрывать нечего - соинвестор дал деньги на оплату очередного объема выполненных работ, ему передали права на соответствующие квадратные метры квартир, а деньги перечислили исполнителю работ. Все ясно и четко.
   
  4. При любом развитии в дальнейшем событий никто не сможет отнять у нас квартиры, т.к. только Инвестор, т.е. мы сами можем ими распоряжаться.
  

И последнее, ТСЖ прекрасно понимает, что взять на себя обязанности Инвестора это не простая задача и, предлагая этот вариант, мы не считаем его единственно возможным.

 

ИГ поддержит любой вариант завершения строительства, с любым Новым, и даже старым Инвестором, но только при одном условии, что права покупателей квартир будут гарантированы и юридически закреплены во всех сопутствующих документах.

 

П.С. Юридическое заключение в части законодательной возможности приобретения ТСЖ правомочий и обязательств Инвестора по Инвестконтракту

 

Вправе ли ТСЖ приобретать правомочия и обязательства Инвестора по Инвестконтракту?

 

В соответствии с п.2. ст. 4 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» № 39-ФЗ от 25.02.1999 г. (далее – «ФЗ «Об инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений») под инвесторами понимаются различные физические, юридические лица, их объединения, государственные и муниципальные органы и др., осуществляющие вложение денежных и иных средств в объекты основных средств.

Согласно ст. 1 данного Федерального закона инвестиционная деятельность - вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Другими словами, инвестирование может осуществляться как в коммерческих (с целью получения прибыли), так и в иных, в том числе некоммерческих, целях.

Инвестиционное законодательство не устанавливает специальных требований к инвесторам, обуславливающих коммерческий характер их статуса и деятельности.

Таким образом, к инвесторам могут относиться как коммерческие, так и  некоммерческие организации.

 

В соответствии со ст. 135 Жилищного кодекса РФ ТСЖ относится к некоммерческим организациям.

С учетом  вышесказанного ТСЖ вправе выступать в  качестве Инвестора по Инвестконтракту, осуществляя инвестирование строительства жилых домов в некоммерческих целях, т.е. в целях удовлетворения потребности в обеспечении жильем своих членов и третьих лиц.

При этом в соответствии с п. 3 ст. 50 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона «О некоммерческих организациях» № 7-ФЗ от 12.01.1996 г. (далее – «ФЗ «О некоммерческих организациях») некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность для достижения целей, ради которых они созданы. Таким образом, для завершения строительства жилых домов ТСЖ вправе, будучи Инвестором, привлекать денежные средства третьих лиц, брать кредиты в банках и совершать прочие коммерческие операции.

Таким образом, действующее инвестиционное законодательство РФ не устанавливает запретов в приобретении ТСЖ прав Инвестора по Инвестконтракту.

 

[ИГ г. Пушкино 0]

Протокол № 4

Общего собрания Товарищества собственников жилья "Озерное"

24 августа 2006 г. г.Пушкино

 

Председателем собрания избран Фейло Б.Д.

Секретарем собрания избран Новотный С.В.

 

Повестка дня

1. Информирование о состоянии дел и положения на стройке.

2. Обсуждение возможных вариантов выхода из ситуации. Сравнение рисков и преимуществ.

3. Информирование о положении дел с регистрацией в Минмособлстрое.

4. Решение организационных вопросов по ТСЖ.

5. Разное

 

По первому вопросу слушали:

Информацию Председателя ИГ Новотного С.В. о положении дел со строительством жилого комплекса.

 

По второму вопросу слушали:

Информацию Новотного С.В. о предлагаемом Инициативной группой варианте продолжения строительства и возможных других вариантах развития процесса со сравнением рисков и преимуществ этих вариантов.

 

По третьему вопросу слушали:

Информацию Новотного С.В. о необоснованной задержке с регистрацией Минмособлстрое договоров физических лиц - покупателей квартир.

 

По четвертому вопросу приняты следующие решения:

 

1. Поручить Инициативной группе, в сложившихся условиях, обратится в вышестоящие инстанции с информацией о фактическом положении дел и просьбой об вмешательстве с целью обеспечения соблюдения интересов обманутых покупателей квартир (участников долевого строительства, соинвесторов).

 

Голосовали:

"ЗА" - 83 человека

"Против" - нет

"Воздержался" - нет

 

2. Инициативной группе привлечь к работе по подготовке документов квалифицированных юристов.

 

Голосовали:

"ЗА" - 83 человека

"Против" - 5 человек

"Воздержался" - нет

 

3. Кандидату на роль Нового инвестора ЗАО "Агроимпэкс-96" в 10 дневный срок до 4 сентября, согласованный с Генеральным директором Качаловой Л.А., официально предоставить Инициативной группе свой вариант Допсоглашения к Инвестконтракту с учетом требований защиты прав покупателей квартир.

 

Голосовали:

"ЗА" - 83 человека

"Против" - нет

"Воздержался" - нет

 

4. Всем членам ТСЖ внести очередные взносы в сумме 500 рублей на организационные расходы, включая оплату услуг привлеченных юристов.

 

Голосовали:

"ЗА" - 83 человека

"Против" - 5 человек

"Воздержался" - нет

[Ю-Ла 0]

Уважаемая ИГ! Подскажите, пожалуйста, на какой счет переводить 500 руб. для ТСЖ.

[ИГ г. Пушкино 0]

Согласно решению собрания от 24.04.2006 г. размер взносов на одну квартиру определен в сумме 500 рублей, просьба не сдававших перечислить их на рассчетный счет Товарищества

 

Согласно решению собрания от 24.08.2006 г. размер очередных взносов на одну квартиру определен в сумме 500 рублей, просьба не сдававших перечислить их также на рассчетный счет Товарищества

 

 

Товарищество собственников жилья "Озерное"

ИНН 5038051275

КПП 503801001

 

р/c 40703810400005037104

в ОАО "Мастер-Банк" г.Москва

БИК 044585337

к/с 30101810800000000337

 

В назначении платежа указать:

фамилию и номер квартиры. Оплата организационных расходов.

[ИГ г. Пушкино 0]

Также доводим до сведения покупателей квартир, что по факту встречи с Начальником управления внебюджетного строительства Глаголевым Ю.Б. разъяснения требований Министрества в отношении процедуры переуступки права и входа Нового инвестора были доведены до сведения Администрации Пушкинского района соответсьвующим письменным обращением от 22 июня 2006 г. согласно запросу Зам главы по строительству Святова А.И.

 

Текст документа в прикрепленном файле.

 

Исх. №  15 от 22.06.2006 г.         

 

Зам. Главы администрации

г.Пушкино, Московской области

Святову Александру Ивановичу

 

О разъяснениях Министерства в отношении учетной регистрации договоров и порядке процедуры переуступки права Нового Инвестора

 

Уважаемый Александр Иванович!

 

По Вашему запросу приводим разъяснения полученные нами на последней встрече в Министерстве строительного комплекса Московской области.

 

1. Разъяснения Министрества по поводу регистрации договоров

• "Всех кого Тропос даст на регистрацию - зарегистрируем". При этом обозначены сроки в 1 месяц.  [т.е. Тропос должен представить всех кто с ним имел отношения - физ. и юр.лиц. По специальному обращению Инициативной группы они готовы принять к сведению и пофамильно всех тех кто выступает под юридическими фирмами - СФИНКС, РТИ и ЖСК.]

• приложить также протокол поквартирного распределения доли Администрации, подписанный Тропосом и Администрацией

Правила регламентируются 271 Постановлением Правительства Московской области

 

2. Разъяснения Министерства в отношении переуступки прав и порядка процедуры входа Нового Инвестора

• Сначала провести общее собрание, на котором потенциальный Новый Инвестор предоставит свои КОНКРЕТНЫЕ ПРЕДЛОЖЕНИЯ

• Администрация должна проверить Нового Инвестора через ОБЭП и получить заключение

• Новый Инвестор предоставляет Бизнес-план из которого видно, как они готовы удовлетворить пострадавших, т.е. вкладчиков покупателей квартир

• Новый Инвестор должен дать прозрачную и четкую арифметику сколько он готов вложить в строительство, из которой будет видно что и на какие цели отводится и обосновать получающийся солидный минус (если он получается), и уже тогда ходатайствовать о выделении нового земельного участка под отселение, что будет означать солидный плюс для привлекательности и повышения комфортности инвестиционных условий.

• Также Новый Инвестор предоставляет весь набор документов о себе.

• На основании всей этой информации дольщики анализируют Данное конктретное предложение и документы и на основании их делают вывод:

Давать свое согласие на этого Инвестора или нет. Далее вкладчики фиксируют свое согласие, если таковое имеется, в Протоколе очередного собрания.

"Такой порядок и требования  и их нужно выполнять."

 

По части оформления наших с инвесторами взаимоотношений по переуступке никакой жесткой формы документов нет и не может быть - это внутренние взаимоотношения сторон. Министерство принимает любые договоры между хозяйствующими объектами, которые не противоречат ГК РФ.

 

Председатель

Инициативной группы                                      Новотный Сергей Владимирович

 

[ИГ г. Пушкино 0]

Приводим и текст нашего письменного обращения 18 апреля 2006 г. в Администрацию Пушкинского района с просьбой максимально четко сформулировать условия для потенциальных Новых инвесторов с целью скорейшего разрешения конфликта.

 

Документ см. во вложении

 

Для тех кто не имеет возможности скачать документ приводим полный текстовый вариант

 

Исх. №  6 от 18.04.2006 г.

 

Главе администрации Пушкинского

района Московской области

Башкирцеву В.И.

__________________________________

 

Копия:  В приемную Губернатора

Московской области  по Пушкинскому району

Стрельцовой Наталье Алексеевне

 

Уважаемый, Владимир Иванович!

 

Мы, покупатели квартир (соинвесторы – физические лица, вкладчики, участники долевого строительства и проч.) в строящихся домах владения 1, 2, 3 – первая очередь проекта «Строительство многоэтажного жилого комплекса «Озерный» в г. Пушкино по ул. Озерная» (Инвестиционный контракт №58/13-03 от 05.05.2003 между Администрацией Пушкинского района и ООО «Строительной компанией «Тропос»), вынуждены обратиться к Вам с официальным запросом в связи с кризисной ситуацией, сложившейся на стройке.

 

В настоящее время она характеризуется следующим:

• В связи  с тем, что обременение строительства первой очереди, вместо имевшейся договоренности 30%, превысило 50% стоимости строительства (по данным инвестора – ООО «СК «Тропос» не опровергаемых Администрацией) к концу 2005 года строительство I очереди становится убыточным и в конце ноября приостановлено.

• В декабре 2005 года действие Разрешения на строительство Администрацией, в целях недопущения дальнейшей продажи не построенных квартир приостановлено.

• В результате кризиса потеряно взаимодоверие Сторон Инвестиционного контракта, уверенность в надежности и будущем соблюдении Сторонами возможных договоренностей.

 

В этих условиях возможны только два варианта выхода из кризиса:

a) Расторжение Инвестиционного контракта, с подбором нового Инвестора, что привело бы к непроизводительной потере времени (как минимум 1 год) на прием-передачу и новые согласования всей необходимой документации и самого объекта.

б) Добровольная передача функций (на согласованных условиях) Новому Инвестору с сохранением за СК «Тропос» функций застройщика, что позволило бы продолжить реализацию проекта немедленно с момента подписания Дополнительного соглашения к Инвестиционному Контракту.

 

Естественно, что в проработку принят вариант  б), как единственно разумный.

Однако, проведенные многочисленные переговоры, встречи и консультации Сторонами Инвестиционного Контракта с потенциальными Новыми Инвесторами, в том числе с начала текущего года и с участием созданной нами Инициативной группы до сих пор оказались бесплодными по двум основным причинам:

• Отсутствие ясности положений дел на стройке с документально подтвержденными технико-экономическими показателями.

• Нет официально подтвержденной позиции самой Администрации в ее требованиях (условиях) к Инвестору, готовность принять различные варианты продолжения реализации проекта, в том числе и по объемам обременений.

 

В то же время инвестиционная привлекательность проекта растет, в связи с опережающим ростом рыночной стоимости жилья против роста себестоимости строительства и нет проблемы привлечения инвестиций при условии решения этих двух вопросов. Требуется только воля Администрации.

Обманутые покупатели квартир  не могут понять «олимпийское» спокойствие Администрации в отношении к этому кризису. Ведь Администрация является не только Стороной Инвестиционного коммерческого контракта, но и представляет избранную народом власть. А многие из сотен обманутых покупателей доведены до отчаяния и уже не выдерживают постоянно действующей стрессовой ситуации (многие продали имевшееся жилье для покупки этих строящихся квартир, для многих является непосильным одновременно выплачивать кредиты, взятые под покупку жилья и одновременно нести  расходы по аренде жилья, распадаются семьи…). В настоящее время, положение резко обостряется в связи с наступлением положительных температур – началом сезонных строительных работ, а наша стройка стоит. У людей иссякает последнее терпение.

 

В этих условиях Инициативная группа покупателей квартир в домах, сдача которых в эксплуатацию дважды сорвана и строительство остановлено, предлагает:

1. Администрации в срочном порядке (все необходимые данные у Администрации имеются) сформировать официальные документальные предложения (в возможных вариантах) по продолжению реализации проекта для целей выбора Нового Инвестора и формирования Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту с обеспечением полного соблюдения прав покупателей согласно заключенных ими соответствующих договоров.

2. Администрации потребовать от Первоначального инвестора комплект документов подтверждающих истинное положение дел на стройке по технико-экономическим показателям и проектно-сметной документации для тех же целей – выбора Нового Инвестора.

3. Администрации принять необходимые меры к выбору Нового Инвестора, заключения с ним в возможно короткие сроки соответствующего Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту и установить постоянный контроль за дальнейшей реализацией проекта.

4. Передать по одному экземпляру документации указанной в пунктах 1 и 2 Инициативной группе для содействия выбору Нового Инвестора, формированию Дополнительного соглашения к Инвестиционному контракту и установлению дополнительного контроля завершения строительства I очереди.

 

Учитывая крайне напряженную обстановку и во избежание нежелательных последствий убедительно просим внимательного и ответственного отношения Администрации к решению данной проблемы.

 

С уважением,

по поручению покупателей квартир Председатель инициативной группы

Новотный Сергей Владимирович

 

____6____________.pdf

[Anton_1 57]

ИГ г. Пушкино.

 

Ответьте, после прошедшего собрания ведуться переговоры с Качаловой или нет? Вы передали ей на рассмотрение 13 пунктов допсоглашения?

 

Прошу вопрос не игнорировать.

[kulagin 109]

Добрый день уважаемые будущие соседи!

Если среди нас есть юристы, посмотрите новое дополнение к Федеральному Закону «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Принят Государственной Думой 30 июня 2006 года

Одобрен Советом Федерации 7 июля 2006 года.

Дополнения находятся по этой ссылке.

саhttp://mskmo.ru/normpravdocs_zakonoproekt/604.html

 

Возмоно их надо учесть при составлении нашего договора с инвестором!

 

С уважением

Кулагин Сергей Владимирович.

[ИГ г. Пушкино 0]

24 августа в Администрацию Пушкинского района направлено официальное письмо следующего содержания:

Руководителю администрации

Пушкинского района Московской области

Башкирцеву В.И.

 

Копия:   

Зам. главы Администрации по строительству Святову А.И.

 

От Председателя Правления

Товарищества собственников жилья «Озерное», г. Пушкино Московской области

С.В.Новотного

 

Исх. № 2  от «24» августа 2006 г.

 

Касательно ситуации со сменой инвестора по  Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05.05.2003 г. (г. Пушкино, ул. Озерная, Вл. 1,2 и 3).

 

Уважаемый Владимир Иванович!

 

От лица ТСЖ «Озерное» и его членов (соинвесторов, дольщиков) выражаем Вам свою благодарность за содействие в разрешении вопроса со сменой инвестора по упомянутому контракту и Ваше терпение при работе в сложившейся непростой ситуации.

 

В рамках содействия со стороны действующего ТСЖ «Озерное» администрации Пушкинского района Московской области направляем Вам Описание возможных вариантов негативного развития ситуации со сменой инвестора по  Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05.05.2003 г. (г. Пушкино, ул. Озерная, Влад. 1,2 и 3) – Приложение 1.

 

Факт направления Вам этих материалов вовсе не означает наших сомнений в высоком профессионализме и компетенции Главы и сотрудников администрации – это наш посильный вклад в общее дело благоприятного для всех сторон разрешения сложившейся ситуации, а именно выполнение имеющего высочайшую социальную значимость проекта - завершение строительства жилых домов в г. Пушкино по ул. Озерная, владения 1,2 и 3.

 

Убедительно просим Вас учесть направленные материалы при заключении любых соглашений с третьими сторонами по упомянутому контракту в целях соблюдения законных прав и интересов соинвесторов (дольщиков, членов ТСЖ), а также внести изменения во все ранее заключенные соглашения (если таковые имеются), позволяющие предотвратить саму возможность негативного развития ситуации в соответствии с рекомендациями из Описания.

 

Приложение: Приложение 1 на двух листах

 

С уважением,

 

Председатель Правления

ТСЖ «Озерная», г. Пушкино, МО                М.П.              С.В. Новотный

 

 

Приложение 1.

Описание возможных вариантов негативного развития ситуации со сменой инвестора по  Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05.05.2003 г. (г. Пушкино, ул. Озерная, Влад. 1,2 и 3)

 

Изложенные ниже негативные для простых граждан (соинвестиров и дольщиков) варианты развития ситуации со сменой инвестора по  Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05.05.2003 г. (г. Пушкино, ул. Озерная, Влад. 1,2 и 3) представляют собой краткий обзор практики недобросовестного по отношению к соинвесторам (дольщикам) отношения со стороны новых инвесторов (застройщиков), которым при попустительстве органов местного самоуправления передаются права по инвестиционным контрактам на строительство жилья для якобы завершение строительства.

 

Заключение соглашения о передаче (уступке) прав и обязательств инвестора по Инвестконтракту новому инвестору может повлечь за собой «разрыв» в правовом регулировании инвестиционно-строительного процесса, в силу которого Дольщики окажутся в обязательственных отношениях со старым инвестором (ООО «Тропос»), а новый инвестор не будет связан имущественными и денежными обязательствами перед Дольщиками без прямого указания на это в соглашении о передаче (уступке) прав и обязательств новому инвестору.

 

При этом на практике недобросовестными инвесторами используется схема, когда права по инвестконтрактам передаются новому инвестору, который обязуется переоформить отношения по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома с Дольщиками.Последнее обязательство новый инвестор не выполняет и через какое-то время «неожиданно» представляет Дольщикам требование о доплате по старым договорам в соответствии с действующими рыночными ценами на строящееся жилье, мотивируя это изменившимися экономическими отношениями на рынке жилья. В случае отказа в такой доплате новый инвестор заявляет о снятии с себя всех обязательств перед недоплатившими Дольщиками, правомерно отсылая их к первоначальному инвестору для предъявления требований о взыскании по неисполненным обязательствам.

 

Все что могут сделать Дольщики в такой ситуации - это обратиться в суд к первоначальному инвестору с требованиями о возврате уплаченных денежных средств и о взыскании с него  убытков, отказываясь тем самым от имущественных требований на квартиры. Пользуясь этим, новый инвестор вторично перепродает права на квартиры и в результате чего сталкивает интересы первоначального и последующего приобретателя, запутывая ситуацию и делая фактически невозможной удовлетворение прав первоначального приобретателя на указанные в договоре квартиры.

По итогам многочисленных судебных процессов Дольщики оказываются с неподлежащими фактическому исполнению исполнительными листами на руках.

Новый инвестор строит квартиры для новых Дольщиков, всячески отрицая свою причастность к произошедшему скандалу.

 

В ситуации, когда новый инвестор выполняет функции заказчика строительства,  он должен соответствовать многочисленным требованиям действующего законодательства РФ, предъявляемым к заказчикам строительства, без наличия которых привлечение нового заказчика в инвестиционно-строительный процесс не является законным и обоснованным.

 

Также необходимо отметить, что одновременно с подписанием соглашения о передаче (уступке) прав и обязательств инвестора по Инвестконтракту новому инвестору необходимо подписать соглашения к договорам о долевом участии в строительстве жилого дома, предусматривающие определенные гарантии Дольщикам.

 

Ниже приводится минимальный перечень условий договоров о смене инвестора,  дающих определенные гарантии Дольщикам и используемый для проверки предлагаемых для подписания проектов соглашений о передаче (уступке) прав и обязательств инвестора по Инвестконтракту новому инвестору (а также на предмет оценки добросовестности нового инвестора и других сторон Инвестконтракта).

 

Минимальный перечень условий, на которых осуществляется смена инвестора, следующий:

 

1) На Администрацию должны быть возложены обязательства по обеспечению проверки добросовестности и кредитоспособности нового инвестора, контролю за соответствием его установленным законодательством РФ требованиям к застройщику, а также по оказанию новому инвестору содействия в завершении строительства Объекта (в том числе по передаче ему прав на земельный участок под Объектом строительства, проведению необходимых согласований и по получению разрешения на строительство) и по организации передачи прав на жилые (квартиры) и/или нежилые помещения в Объекте Дольщикам. Министерство должно осуществлять контроль за выполнением указанных обязательств Администрации.

 

2) Стороны соглашения должны признать денежные средства, уплаченные Дольщиками Инвестору, соинвесторам, а также их посредникам (агентам, комиссионерам, поверенным) по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома направленными на строительство Объекта, в том числе жилых (квартир) и/или нежилых помещений, предусмотренных договорами о долевом участии в строительстве жилого дома, а сам Объект – частично построенным на указанные денежные средства Дольщиков.

 

3) Стороны соглашения должны признать Дольщиков законными обладателями прав на фактические результаты выполненных работ по строительству жилых (квартир) и/или нежилых помещений в Объекте в объеме, пропорциональном размеру уплаченных Дольщиками денежных средств Инвестору, соинвесторам, а также их агентам (комиссионерам, поверенным) по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома.

4) Перечень жилых (квартир) и/или нежилых помещений, предусмотренных договорами о долевом участии в строительстве жилого дома, документов, подтверждающих исполнение Дольщиками своих обязательств по их оплате, с указанием оплаченных и/или подлежащих оплате сумм по таким договорам, должен быть определен в приложении к соглашению о передаче (уступке) прав и обязательств инвестора по Инвестконтракту.

 

5) В соглашении должны быть определены сроки завершения строительства отдельных жилых домов, а также сроки передачи и оформления права собственности Дольщиков на жилые и/или нежилые помещения в таких домах.

 

6) Новый инвестор должен взять на себя обязательства по завершению строительства жилого дома и сдаче его в эксплуатацию, передаче и оформлению прав собственности Дольщиков на жилые (квартиры) и/или нежилые помещения по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома - без дополнительных денежных выплат (независимо от изменения стоимости, в том числе рыночной, таких жилых (квартир) и/или нежилых помещений), кроме предусмотренных договорами о долевом участии в строительстве жилого дома (в неисполненной части).

 

7) Стороны соглашения должны гарантировать, что доплаты в части неоплаченной на момент заключения соглашения стоимости жилых (квартир) и/или нежилых помещений будут осуществляться Дольщиками по ценам квадратного метра, указанным в заключенных договорах о долевом участии в строительстве жилого дома, по курсу ЦБ РФ на день оплаты. Данные цены пересмотру не подлежат.

 

8) Стороны соглашения должны гарантировать и обеспечить, что после сдачи жилого дома в эксплуатацию и определения фактической площади жилых (квартир) и/или нежилых помещений по данным обмеров БТИ, взаиморасчет с Дольщиками будет производиться по цене квадратного метра, определенной в соответствующих заключенных договорах о долевом участии в строительстве жилого дома, по курсу ЦБ РФ на день взаиморасчетов.

 

9) В соглашении целесообразно указать, что Новый инвестор вправе привлекать невыплаченные на момент заключения такого соглашения по договорам о долевом участии в строительстве жилого дома денежные средства Дольщиков только после заключения договора аренды земельного участка под строящимися жилыми домами и получения разрешения на их строительство.

 

10) Стороны соглашения должны гарантировать, что за оформление прав собственности на жилые (квартиры) и/или нежилые помещения с Дольщиков могут быть взысканы денежные суммы не более размера государственной пошлины за оформление таких прав.

 

11) В соглашении должно указываться, что неисполнение контрагентами нового инвестора (соинвесторами, генподрядчиком, подрядчиками, посредниками (агентами, комиссионерами, поверенными) и др.) своих обязательств перед новым инвестором и перед друг другом не является основанием для невыполнения или несвоевременного выполнения Новым инвестором обязательств по обеспечению завершения строительства жилого дома, сдаче его в эксплуатацию, передаче и оформлению прав собственности на жилые (квартиры) и/или нежилые помещения на Дольщиков в порядке, предусмотренном в соглашении и в договорах о долевом участии в строительстве жилого дома.

 

12) В соглашении должна быть определена имущественная  ответственность нового инвестора за невыполнение или несвоевременное выполнение Инвестконтракта и соглашения.

 

13) В соглашении стоит предусмотреть процедуру передачи прав и обязательств нового инвестора по Инвестконтракту Товариществу собственников жилья «Озерное» (далее – «ТСЖ») в случае возникновения угрозы невыполнения Новым инвестором своих обязательств по Инвестконтракту и соглашению.

 

Отсутствие в таких соглашениях какого-либо из перечисленных пунктов резко снижает гарантии Дольщиков и повышает возможность злоупотреблений со стороны нового инвестора в случае наличия его противоправного умысла.

 

Госпожа Качалова Л.А. своими выступлениями на собрании подтвердила свою осведомленность о материалах нашего форума, на котором также были вывешены данные минимальные требования по защите прав дольщиков.

 

Также копию нашего обращения в Администрацию г.Пушкино ЗАО "Агроимпэкс-96" может получить у Святова А.И.

[Anton_1 57]

Позиция ИГ понятна.

Качаловой звонить они не хотят, документы передавать тоже не желают. Зато потом громче всех будут кричать о том, что Новый инвестор специально затягивает сроки. Господа может пора уже заняться урегулированием конфликта между Вами и Качаловой, утрести и утвердить документы.

Кстати, Качалова на собрании говорила о том, что она до сих пор не знала о наличии 13 пунктов в допсоглашении.

Складывается впечатление, что не Качалова затягивает сроки, а Вы, всеми своими действиями вводите людей в заблуждение, пытаетесь тянуть сроки, хотите разорвать весь переговорный процесс и пребрать всю строичку к своим рукам.

[IgEgorenkov 0]

Anton_1, зачем раньше времени обвинять в чем-то ИГ. Было собрание, были определены сроки о внесении изменений в доп. соглашение. Материалы все вывешены. И дальше все зависит только от желания нового инвестора пойти на компромис с дольшиками. Есть ли это желание или нет увидим через 5 дней. Вот тогда и будет ясно у кого какая позиция.

[ilya789 0]

Anton_1

[dimon11 9]

Думаю,что никто не хочет обвинять ИГ. Но в ввиду последних событий (последнего собрания) уже не знаешь кому верить. На собрании убили 3 часа, большее время из которых пошло на обливания гзязью и Новотного, и Качалову, и Администрацию, и Тропос, а и еще Романовскую. По моему никого не забыла. ГОСПОДА!! ОСТАНОВИТЕСЬ!! Нам так дома наши никто не достроит. Уважаемые,я понимаю, что это не легко, найдите общий язык друг с другом.

 

 

Теперь на счет 13 пунктов.Т.К. наша ИГ в основном выкладывает инфо ночью(я понимаю все работают),то эта инфа была выложена тоже ночью 24.08 в 01:14 , как раз в день собрания. Если Качалова говорит, что просматривала форум,даже если она и читала эти 13 пунктов, она все равно не дала ответа включит в доп согл или нет. На последнем собрании она требования наши выслушала , срок дали .Так что остается только ждать.

[kulagin 109]

Anton_1 Если вы знаете эл. адрес АГРОИМПЕКСА отправте им наши дополнения с нашего форума, или подъехайте к Навотному, возмите на бумажном носителе и отвезите в АГРОИМПЕКС под роспись.

Мы все, будем ВАМ очень благодарны!