ТСЖ или УК

[Шанвол 30]

Добрый день. Хотелось бы понять один момент. На форуме масса топиков и постов об ужасной работе УК "Профжилкомплекс", но также встречаются и посты об ужасной работе ТСЖ и председателя.

Я еще не вступил в ТСЖ и в связи с этим вопрос. Объясните мне пожалуйста чем плохо работающее ТСЖ лучше плохо работающей УК?

Возможно на данный момент ТСЖ не может нормально работать так как мало квартир вступило в ТСЖ. Но где гарантии, что оно заработает как надо и как хотят жители после набора нужного количества? Или пока не попробуем - не поймем?

В соседнем топике поднималось предложение сменить УК - чем плох этот вариант?

Объясните пожалуйста преимущество ТСЖ (хотя бы на ваш взгляд) перед УК (возможно и не "Профжилкомплекс").

Я, пока что, таких преимуществ не вижу, возможно заблуждаюсь.

Обсуждение предлагаю вести конструктивно

[NIC 7 596]

Насколько я понимаю, ТСЖ нужно в любом случае:

- чтобы проверять и контролировать действующую УК

- чтобы иметь возможность сменить УК

- чтобы выбрать форму управления домом: УК или само ТСЖ в лице председателя будет заключать отдельные договора по различным веткам обслуживания дома.

 

 

на примере СБ считаю, что управление домом в лице председателя ТСЖ и "помощников" неэффективно. То лицензию забыли продлить, то договор очередной не заключили и т.п.

 

Я тоже не очень великий специалист в данной сфере, но представляю себе ситуацию именно так. Может кто-нибудь разъяснит корректнее...

[Шанвол 30]

То есть получается, что в одном доме может быть не только УК или только ТСЖ, а и ТСЖ и УК?

Например. Управляющая компания заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями, а ТСЖ занимается благоустройством территории и содержанием дома. Или ошибаюсь?

Если это так и из платежек при рабочем ТСЖ пропадет грабительская сумма за "содержание дома"... Где брать заявление на вступление в ТСЖ?

А вообще пойду освежу в памяти Жилищный Кодекс все же.

Изменено 26 декабря, 2013 пользователем Шанвол

[YOUrAl 1 812]

Не правильное понимание.

ТСЖ, если не готова по каким-то обстоятельствам обслуживать свой дом, вправе заключить договор на обслуживание МКД с УК, которая, первым делом, и будет "занимается благоустройством территории и содержанием дом". А уж "заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями" ТСЖ способна сама, хотя, и это может отдать на откуп. В таком случае функция ТСЖ ограничивается только контрольно-финансовыми свойствами.

[Шанвол 30]

Не правильное понимание.

ТСЖ, если не готова по каким-то обстоятельствам обслуживать свой дом, вправе заключить договор на обслуживание МКД с УК, которая, первым делом, и будет "занимается благоустройством территории и содержанием дом". А уж "заключать договоры с ресурсоснабжающими организациями" ТСЖ способна сама, хотя, и это может отдать на откуп. В таком случае функция ТСЖ ограничивается только контрольно-финансовыми свойствами.

 

Тогда возвращаемся к самому первому вопросу - где гарантии, что ТСЖ будет работать? И чем не работающая УК лучше не работающей ТСЖ...

Выходит, что если ТСЖ не готово/не хочет обслуживать МКД само, то оно выступает еще одним звеном в цепочке между жителями и ресурсоснабжающими и прочими организациями. ТСЖ будет контролировать УК... а жители будут контролировать ТСЖ. Разве жители не могут контролировать УК?

Насколько я знаю - гораздо проще сменить УК чем избавиться от недобросовестного ТСЖ.

Не понимаю что есть благо

[NIC 7 596]

Насколько я знаю - гораздо проще сменить УК чем избавиться от недобросовестного ТСЖ. Не понимаю что есть благо

 

 

ТСЖ - это жильцы, объедененные юридически для управления домом. А управлять можно уже самим или через УК. Жители могут контролировать УК, но как Вы себе это представляете без ТСЖ. Каждый лично будет ходить и контролировать . Для этого и выбирается председатель и т.п., а то, что им нужно за это платить, то, как известно, в наше время альтруистов очень мало осталось, и я не уверена, что в нашем доме один из них проживает .

Недобросовестного ТСЖ быть не может, может быть недобросовестный председатель, которого всегда можно сменить на общем собрании, при условии, что найдутся желающие заниматься дополнительной работой в не рабочее время.

Если не будет ТСЖ, то не будет ничего, кроме уже имеющейся УК, к которой предъявить претензии одному или нескольким жильцам можно, но бесперспективно.

[Шанвол 30]

NIC, YOUrAl

Спасибо, ваши ответы и ЖК РФ помогли! Выводы лично для себя я сделал

Надо вступить в ТСЖ.

Изменено 26 декабря, 2013 пользователем Шанвол

[MSC 2 637]

А мой вывод всегда был: никаких ТСЖ ) Особено, если речь идет о многоквартирном доме, где соседей знаешь максимум на своем этаже. У собствеников при ТСЖ гораздо меньше возможностей юридического давления на это самое ТСЖ и средств контроля ТСЖ, чем если обслуживаться через УК. В малоквартирном доме ТСЖ, наверное, имеет смысл и удобно,не в многоквартирном. ИМХО. А так, конечно, каждый дом сам принимает решение

Еще один момент насчет ТСЖ и УК: когда вы создаете в доме юридически оформленное ТСЖ (не важно, управляет ли ТСЖ самостоятельно, или нанимает для этого сторонние компании/УК), все долги по вашему дому (а недобросовестные плательщики-соседи есть и будут всегда) перед ресурсоснабжающими поставщиками, автоматически ложатся на ТСЖ, а следовательно, на плечи добросовестных плательщиков в результате. Если же вы выбираете УК, то УК решает долговые вопросы с поставщиками услуг и ресурсов из своих резервов, а дальше гоняется за должниками. ТСЖ в этом плане будет на порядок сложнее, у ТСЖ на момент создания нет "резервов", так что все задолженности будут фактически оплачиваться из кошельков тех, кто и так является добросовестным плательщиком.

[Шанвол 30]

А мой вывод всегда был: никаких ТСЖ ) Особено, если речь идет о многоквартирном доме, где соседей знаешь максимум на своем этаже . У собствеников при ТСЖ гораздо меньше возможностей юридического давления на это самое ТСЖ и средств контроля ТСЖ, чем если обслуживаться через УК. В малоквартирном доме ТСЖ, наверное, имеет смысл и удобно,не в многоквартирном. ИМХО. А так, конечно, каждый дом сам принимает решение

Еще один момент насчет ТСЖ и УК: когда вы создаете в доме юридически оформленное ТСЖ (не важно, управляет ли ТСЖ самостоятельно, или нанимает для этого сторонние компании/УК), все долги по вашему дому (а недобросовестные плательщики-соседи есть и будут всегда) перед ресурсоснабжающими поставщиками, автоматически ложатся на ТСЖ, а следовательно, на плечи добросовестных плательщиков в результате. Если же вы выбираете УК, то УК решает долговые вопросы с поставщиками услуг и ресурсов из своих резервов, а дальше гоняется за должниками. ТСЖ в этом плане будет на порядок сложнее, у ТСЖ на момент создания нет "резервов", так что все задолженности будут фактически оплачиваться из кошельков тех, кто и так является добросовестным плательщиком.

Хм, учитывая ситуацию с должниками хотя бы в нашем 3ем подъезде -очень актуально...

P.S. Ни в ЖК, ни в ГК не вижу таких норм что-то...

Изменено 26 декабря, 2013 пользователем Шанвол

[kolibri 626]

А мой вывод всегда был: никаких ТСЖ ) Особено, если речь идет о многоквартирном доме, где соседей знаешь максимум на своем этаже . У собствеников при ТСЖ гораздо меньше возможностей юридического давления на это самое ТСЖ и средств контроля ТСЖ, чем если обслуживаться через УК. В малоквартирном доме ТСЖ, наверное, имеет смысл и удобно,не в многоквартирном. ИМХО. А так, конечно, каждый дом сам принимает решение

Еще один момент насчет ТСЖ и УК: когда вы создаете в доме юридически оформленное ТСЖ (не важно, управляет ли ТСЖ самостоятельно, или нанимает для этого сторонние компании/УК), все долги по вашему дому (а недобросовестные плательщики-соседи есть и будут всегда) перед ресурсоснабжающими поставщиками, автоматически ложатся на ТСЖ, а следовательно, на плечи добросовестных плательщиков в результате. Если же вы выбираете УК, то УК решает долговые вопросы с поставщиками услуг и ресурсов из своих резервов, а дальше гоняется за должниками. ТСЖ в этом плане будет на порядок сложнее, у ТСЖ на момент создания нет "резервов", так что все задолженности будут фактически оплачиваться из кошельков тех, кто и так является добросовестным плательщиком.

У Вас не совсем верное представление. Договоры с ресурсообеспечивающими компаниями могут быть заключены на УК, и тогда за должниками будет гоняться УК, а на счете ТСЖ, к примеру, могут аккамулироваться только средства на кап. ремонт.

Вы, простите, конечно, но Ваши рассуждения, на мой взгляд, не подкреплены никакой реальной практикой. Вы сейчас живете в доме, где есть ТСЖ и все ужасы с должниками, о которых Вы пишите там происходят (судя по всему, Вы ведь совсем не жилец нашего дома)?

[NIC 7 596]

@MSC,

в случае наличия ТСЖ будет открыт счет для перечисления суммы на ремонт дома (а у меня она составляет 40% от квартплаты) на этот счет, а не в карман УК.

Таким образом, при смене УК, деньги на ремонт будут сохранены и не нужно будет лишних и в большинстве случаев бесполезных судов за эти (немалые) суммы.

А на счет платы членами ТСЖ за неплательщиков - это где Вы такое прочитали, в каком месте ГК? Ссылку на конкретную статью дайте, пжл, а то распугаете всех рыб без повода

Изменено 26 декабря, 2013 пользователем NIC

[Ирэна Дм 27]

ТСЖ необходимо, чтобы совместно управлять домом, для чего ТСЖ или управляет самостоятельно, или нанимает УК. Если вариант УК, то УК заключает все договоры с РСО и работает с должниками, в том числе занимается и взысканием задолженность с должников через суд.

Что касается 40% квартплаты по статье "содержание и ремнонт", то эти сборы предназначены не только для текущего ремонта здания, к слову, капитальный ремонт, о котором много говорили на собрании, по этой статье отражаться не должен, сюда входит уборка подъездов, придомовой территории, вывоз мусора, прочие мелкие тех ремонты (починка плитки и прочие работы по содержанию территории и здания, доводчиков и т.д.), обслуживание лифтов, зарплата диспетчеров и инженеров и некоторая величина прибыли УК. УК должна отчитываться перед жильцами о средствах, сколько было собрано и сколько и на что собрано в рамках расходов по "содержанию и ремонту". Лично я хочу посмотреть этот отчет прежде, чем делать какие-то выводы.

[kolibri 626]

ТСЖ необходимо, чтобы совместно управлять домом, для чего ТСЖ или управляет самостоятельно, или нанимает УК. Если вариант УК, то УК заключает все договоры с РСО и работает с должниками, в том числе занимается и взысканием задолженность с должников через суд.

Что касается 40% квартплаты по статье "содержание и ремнонт", то эти сборы предназначены не только для текущего ремонта здания, к слову, капитальный ремонт, о котором много говорили на собрании, по этой статье отражаться не должен, сюда входит уборка подъездов, придомовой территории, вывоз мусора, прочие мелкие тех ремонты (починка плитки и прочие работы по содержанию территории и здания, доводчиков и т.д.), обслуживание лифтов, зарплата диспетчеров и инженеров и некоторая величина прибыли УК. УК должна отчитываться перед жильцами о средствах, сколько было собрано и сколько и на что собрано в рамках расходов по "содержанию и ремонту". Лично я хочу посмотреть этот отчет прежде, чем делать какие-то выводы.

Маша, а Вам отчет Антон не направил? Он же вроде обещал.

[MSC 2 637]

NIC, я, правда, не в вашем доме проживаю, но тема интересная, так что позволю себе длинный комментарий по поводу ТСЖ. В свое время я очень усиленно интересовалась вопросом «УК/ТСЖ», консультировалась у юристов.

 

Дело даже не столько в соседях-неплательщиках, потому что с неплательщиков еще можно взыскать долги через суд. Да и пока ТСЖ существует как юр.лицо, ТСЖ должно само выкручиваться по проблеме неплательщиков, ТСЖ не в праве делить такие долги на добросовестных плательщиков. Это незаконно. Но ведь всегда вероятен вариант неграмотного расходования средств работниками ТСЖ и последующее банкротство. Где гарантия, что вы подберете самых кристально-честных и супер-профессиональных? Никакой. И тогда в случае фиаско такого ТСЖ, действительно придется повторно оплачивать полученные услуги: воду, электричество, отопление, если ТСЖ не по назначению растратило или разворовало коммунальные платежи. Потому что закон на эти вопросы отвечает сурово (ст. ст. 210 ГК РФ, 39, 158, 249 ЖК РФ), а подобные случаи происходят довольно часто, особенно в больших городах/в многоквартирных домах. Конечно, было бы наверняка справедливо, если бы ТСЖ, не оплатившее те или иные долги по оказанным жильцам многоквартирного дома услугам, и несло ответственность по неисполненному обязательству. Но не всегда это представляется возможным: если товарищество признано недействительным или обанкротилось, то бремя дополнительных расходов по оплате предоставленных услуг ложится на самих собственников дома.Потому что все они - И ЕСТЬ ТСЖ

Надо помнить, что ТСЖ – это не просто группа собственников жилья, контролирующая работу нанятых УК, ТСЖ - это предусмотренная законодательством ответственность, в том числе материальная, каждого члена товарищества  участника долевой собственности за деятельность юридического лица  некоммерческой организации (т.е. ТСЖ). Отношения, возникающие между членами товарищества и самим ТСЖ в процессе его деятельности, строятся в соответствии с пунктами 1 и 3 статьи 56, статьей 291 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 6 статьи 25 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Их суть сводится к участию ВСЕХ членов товарищества в управлении и несении расходов по содержанию общего имущества, в свою очередь ТСЖ, как юридическое лицо, самостоятельно несет ответственность по своим обязательствам. Юридические основания возникновения такой ответственности ТСЖ определены статьей 3 Федерального закона "О некоммерческих организациях" и пунктом 6 статьи 25 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", согласно которым товарищество, имеющее в собственности обособленное имущество, отвечает по своим обязательствам всем этим имуществом.

Законом установлено, что члены товарищества не отвечают напрямую по обязательствам ТСЖ, у них нет такой обязанности. Но на них лежит бремя участия в выполнении функций управления (участие в принятии и реализации решений коллективными органами), а также уплаты вступительных, периодических и разовых платежей (на уплату налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также покрытие издержек по его содержанию и сохранению) и выполнения других обязанностей, предусмотренных учредительными документами или совместными решениями. Все указанные выше платежи должны быть предусмотрены в смете, в учредительных документах или в обязательных для выполнения решениях органов управления товарищества.

Порядок взыскания долгов по обязательствам ТСЖ установлен статьями 235 и 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 25 Федерального закона "О некоммерческих организациях" и статьями 46, 57 - 59 Федерального закона "Об исполнительном производстве", согласно которым на основании решения суда взыскание может быть обращено на любое имущество товарищества. При этом применяются арест (опись) имущества, изъятие и принудительная реализация. В первую очередь взыскание обращается на денежные средства ТСЖ и иные ценности, в том числе находящиеся в банках и иных кредитных организациях. Все наличные денежные средства, обнаруженные в товариществе, изымаются. На денежные средства и иные ценности ТСЖ, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в банках и иных кредитных организациях, налагается арест. Но, как правило, ТСЖ не располагает большими собственными средствами. При отсутствии же денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее товариществу имущество. В первую очередь это ценные бумаги, легковой автотранспорт, предметы дизайна офисов. Во вторую очередь - иные материальных ценности, непосредственно не используемые для выполнения основных функций товарищества. В третью очередь - объекты недвижимого имущества, оборудование, другие основные средства. Но этого на все долги может и не хватить. Действующая редакция Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" распространяет свое действие на все юридические лица, за исключением политических партий и религиозных организаций. И согласно части 2 пункта 3 статьи 56 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункту 4 статьи 10 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" в случае банкротства ТСЖ, ставшего должником по вине своих членов, на них может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам, если собственного имущества товарищества будет недостаточно.

В соответствии со статьей 44 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество может страховать имущество от любых видов риска прямого физического ущерба, а также может осуществлять страхование ответственности с целью защиты товарищества и домовладельцев в случае иска по поводу ущерба, нанесенного имуществу или физическим лицам на объектах общего имущества. Но ответственность за нарушения законодательства или невыполнение обязательств не страхуется. Т.е. если ваше правление ТСЖ лихо растратит деньги, обанкротится, ликвидируется и оставит вам долги перед ресурсоснабжающими компаниями, то ВСЕ члены ТСЖ (в том числе и добросовестные плательщики) ответят по обязательствам ТСЖ субсидиарной ответственностью (а не захотят отвечать, так им отключат и свет и газ и воду).

Конечно, при создании устойчивой организационно-правовой структуры, риск привлечения членов товарищества к ответственности по долгам ТСЖ может быть сведен к минимуму. Но поверьте, на практике это не так просто организовать.

Вот если у вас УК, то ресурсоснабжающие организации могут требовать долги только с УК и НИКОГДА с жильцов. А если ТСЖ обанкротилось, то с жильцов вполне можно и совершенно законно взыскать долги, даже если жильцы честно платили на счета ТСЖ. Конечно, на членов правления и председателя в случае растраты и долгов заведут административное дело, но это не спасет жильцов от оплаты долгов.  Закон гласит, что собственник жилья обязан удостовериться, придя в ТСЖ, что деньги поступили в соответствующие инстанции, а если не потрудился разузнать, то сам и виноват: статья 312 ГК РФ – незнание того, куда были потрачены деньги, не снимает ответственности с плательщика. В общем, жильцам придется повторно вносить плату за полученные ими услуги ресурсоснабжающим компаниям, если последние не дождутся средств от ТСЖ.

И в Московском областном суде есть практика, что коммунальным службам по снабжению ТСЖ многоквартирных домов удавалось взыскать с его жителей повторную оплату поставки (тепла), которую ранее владельцы квартир уже перечислили ТСЖ, однако последнее средства растратило на неизвестные нужды и за тепло не расплатилось. Доказать свою правоту катастрофически сложно. Даже договоры ТСЖ с различными инстанциями, призванными обеспечить дом теплом, водой, газом и электричеством, не подойдут и не изменят сути дела. Механизм спора банально прост: услуги оказывались, денег нет – платите. А кто конкретно должен заплатить, это ресурсоснабжающих компаний не касается: ТСЖ как юр.лицо или же все вместе собственники-члены ТСЖ (ответственность-то субсидиарная, да). В случае если деньги были потрачены впустую, а ТСЖ остановило свою работу, обязанность регулярных выплат переходит на самих жильцов вместе с долгами. Однако добросовестные жильцы могут потребовать возврат денег за оплаченные квитанции у ТСЖ, если денежные средства не были направлены в соответствующие организации, что считается неосновательным обогащением и является нарушением закона. Доказать это довольно просто: нужно собрать подписи жильцов дома под соответствующим заявлением, предоставить подтверждение оплаты и направить документы в суд. Правда, быстро рассчитывать на восстановление справедливости не приходится, если ТСЖ объявляет себя банкротом, значит, и взять с него будет нечего.

В одном из судебных споров жильцы многоквартирного дома вплоть до Высшего арбитражного суда (ВАС РФ) пытались оспорить начавшийся процесс банкротства ТСЖ, на что ВАС РФ собственникам отказал, указав: «Согласно пункту 1 статьи 141 ЖК РФ ликвидация ТСЖ осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством. Статьи 61 и 65 ГК РФ устанавливают возможность ликвидации юридических лиц, в том числе через процедуру банкротства. При этом изъятий в отношении юридических лиц в такой организационно-правовой форме, как ТСЖ, законодателем не сделано». Так что даже если вы и захотите воспротивиться процедуре банкротства своего ТСЖ, вы не сможете это сделать. Зато (опять же субсидиарно) будете разребать последствия.

Вот так-то. И добросовестно платившие жильцы банально остаются «с носом». А если бы обанкротилась УК, то в суд ходили бы ресурсоснабжающие компании, а собственники бы выбрали общим собранием другую УК и спокойно продолжали жить в доме, утепленном, газифицированном и с электричеством J. Если собственники выбирают УК как форму управления домом, в случае банкротства УК никакой такой субсидиарной ответственность у собственников по долгам УК по закону нет и быть не может.

Так что, делайте выборг, господа, с учтом всех обстоятельств, а не только в мечте, что ТСЖ - это самое простое средство контроля за работой УК.

[kolibri 626]

У меня почему-то сложилось ощущение, что сейчас в нашей ветке начнут появляться вот такие "мимо проходящие" не жильцы, у которых вдруг возникло острое желание поделиться ужасами, с которыми столкнутся жители, вступив в ТСЖ. Это, вероятно, говорит о том, что желание создать работающее ТСЖ в нашем доме кого-то очень сильно беспокоит.

Уважаемый MSС, если не затруднит, расскажите обо всех этих ужасах в соседних ветках, ведь, домов, где есть функционирующие ТСЖ по Пушкино очень много.

А если у наших жильцов возникнут вопросы по взысканию долгов с неплательщиков, то они смогут задать их жильцам тех домов, где ТСЖ уже работает. Я, например, ни в одной ветке этих ужасов не читала, более того, я жила, в доме с ТСЖ, где были злостные неплательщики, так вот, там ничего дополнительного с жильцов не требовали, суммы долга не раскидывали.

Поэтому, перестаньте мутить воду, если сами с этим вопросом никогда не сталкивались, а лишь консультировались (зачем-то с юристами).

Изменено 28 декабря, 2013 пользователем kolibri