Что нужно знать об индивидуальном жилье (17.11.2011)

[MarOdeR 1 079]

О развитии рынка индивидуального жилья в Подмосковье, тонкостях строительства и покупки домов, рассчитанных на проживание нескольких семей, а также о проблемах, с которыми может столкнуться владелец такого жилья, рассказывает "РБК-Недвижимости" генеральный директор ГК "ГородОК", владелец бренда первой сети доступного жилья "ОКвиль" Владислав Конюхов.

- Как давно развивается рынок индивидуального жилья, рассчитанный на несколько семей, и каковы его особенности?

- Известно, что в начале 2000-х годов в Подмосковье строилось не более одного-двух таких домов в год. Люди приходили к этому постепенно и в основном самостоятельно, часто с опаской. По сути, это были новаторы, идущие на риск.

Особенностью таких проектов является юридическая схема строительства. Сначала дом строится как индивидуальный жилой, скажем, площадью 560 кв. м, затем он сдается в эксплуатацию по паспорту БТИ, а потом застройщик получает свидетельство о праве собственности. Далее собственник дома производит реальный раздел дома на части и продает эти части на рынке нескольким гражданам. Или продает его в долях тем же гражданам. В итоге покупатель получает в собственность свидетельство на часть или долю дома, примерно в 80-100 кв. м.

- Возводить собственные дома - это замечательно, вот только в чем тут выгода, ведь проще и надежней купить квартиру в многоэтажке у известного застройщика?

- Есть некоторые физические преимущества: малое количество соседей, парковка у дома, закрытая территория. Есть и экономические - цена, как правило, ниже, чем у крупных компаний. Но тут нужно более внимательно смотреть на то, что вам продают. Могут продать и просто коробку без коммуникаций, без отделки. Или еще вариант: представьте, вы объединились с тремя семьями и построили дом на четверых, себестоимость его строительства составит всего 30-45 тыс. рублей за 1 кв. м.

- Какие для этого нужно платить налоги?

- Если вы строите дом для себя, ничего платить не нужно. Более того, вы можете после окончания строительства со свидетельством о праве собственности получить налоговую льготу на подоходный налог - замечу, на всю сумму расходов, даже если она будет более 2 млн рублей. Главное - сохранять все чеки для отчета. А если вы строите дом на продажу, регистрируйтесь индивидуальным предпринимателем, платите 13% с дельты доходы-расходы и «спите спокойно», как говорится в рекламе.

- Получается все как-то уж слишком гладко. И построить можно, и спать потом спокойно. Наверняка есть "подводные камни"?

- Как правило, есть трудности с коммуникациями. Выбирая участок, необходимо досконально изучить ситуацию с водоснабжением, канализацией, электроэнергией и газом. Если чего-то не хватает, от участка лучше отказаться. Вообще, стройка имеет много нюансов, новичку всегда сложно.

- Каковы масштабы такого строительства?

- Мне трудно назвать точные цифры. Мы построили и сдали за пять лет около 40 тыс. кв. м. В домах живут люди, горит свет, бежит вода, есть тепло. Это более тысячи семей. Еще в Подмосковье сотни таких же домов, в них живет около 10 тыс. человек. Если взять всю Россию, то речь идет о десятках тысяч граждан.

- А как власти относятся к такому строительству?

- В разных районах по-разному. Из семи районов, в которых мы строим, только в двух натолкнулись на реальное противодействие властей. Некоторые чиновники, не понимая масштабов ведущегося строительства, пишут официальные письма в регистрационные палаты, БТИ, суды, тем самым превышая свои полномочия и влияя на неподвластные им структуры, в том числе и на судебные. Мотивы их непонятны. И в этом плане мы не одиноки. У других небольших застройщиков также есть проблемы в разных районах Московской области.

- А есть ли у властей реальные возможности для запрета такого строительства?

- В Градостроительном кодексе написано, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи и не требует экспертизы проекта, если его этажность не превышает трех этажей. Площадь дома, количество входов и прочее не регламентированы. Да, и определение этажности размыто в связи с отменой СНИПов. Понятие для "одной семьи" в российском законодательстве также не определено. Никто вам не мешает построить дом в тысячу квадратных метров для себя, а потом распродать его по частям. Но не все чиновники с этим согласны.

Некоторые предполагают, что тут вступает в игру лобби строительных гигантов, мотивируя чиновников, но мне кажется это маловероятным: у больших застройщиков и без того много дел. Скорее, тут некоторая инерция со старых времен. В демократическом же обществе ведь как: все, что не запрещено - разрешено. Вот и пытаются по инерции считать все запрещенным. В то время как для строительной отрасли малый застройщик может стать прорывом в экономике.

- Вы имеете в виду ведение масштабного строительства маленькими застройщиками по всей стране? И какова цена вопроса вхождения на рынок?

- Да, только я это называю ценой билета в рынок. Чтобы начать строить многоэтажный дом, необходимо иметь в ликвидном запасе примерно 30 млн долларов, иначе можно не достроить. Это касается Москвы и Подмосковья, в регионах цена билета несколько ниже. При строительстве малоквартирного дома эта сумма уменьшается до 1 млн долларов. То есть цена входного билета на рынок в 30 раз меньше, а количество предприимчивых людей, имеющих такую сумму, в тысячи раз больше, чем тех, кто имеет 30 млн долларов. Представляете, что будет, если столько игроков запустить на рынок? Со временем создастся жесткая конкуренция. А при конкуренции, как известно, выигрывает потребитель: цены опускаются, а качество продукта повышается.

- Что бы вы изменили в законодательстве для улучшения поля деятельности мелкого застройщика?

- Постарался бы на месте чиновников толковать закон в пользу граждан и предпринимателей и поменьше создавать волокиты. Ну, а если серьезно, при выдаче разрешений лицо, запрашивающее их, должно указать, что дом строится с дальнейшей возможностью раздела на несколько жильцов, и приложить технические условия на все коммуникации. Любой местный чиновник ситуацию в районе знает, и проверить достоверность представляемых ТУ в отведенный для этого месяц не представляется сложным. Если подключения возможны, выдавать разрешения.

 

http://realty.rbc.ru/interview/17/11/2011/562949982072448.shtml

[WebAdmin 960]

Конюхов В.В., конечно, молодец, только вот не очень хорошо, что такая схема строительства до сих пор не отрегулирована на законодательном уровне. Получается, что многое целиком и полностью зависит от чистоплотности застройщика - соблюдение технологий строительства, площадь и плотность квартир, фокусы с этажностью, благоустройство прилегающей территории, обслуживание и т.д. и т.п.

А сейчас будущим покупателям такой недвижимости остаётся только надеяться на порядочность застройщика и стараться не вляпаться в покупку квартиры в каком-нибудь доме а-ля 3-й корпус МГ. Или, вообще жесть!, купить у кого-нибудь типа г-на Швырева...

 

Ну и опять же - сроки! Об этом г-н Конюхов в своём интервью как-то скромно умалчивает...

Изменено 20 февраля, 2012 пользователем WebAdmin

[MarOdeR 1 079]

Знаешь, по мне было бы лучше, чтобы мы все вместе, возможно вместе с председателем ТСЖ Конюховым, сделали МГ образцом такого жилого комплекса. Чтобы возникали ассоциации не с ошодостроем Швырева, а, например, "сделать также, как в Молодежном Городке"

[WebAdmin 960]

было бы лучше, чтобы мы все вместе, возможно вместе с председателем ТСЖ Конюховым, сделали МГ образцом такого жилого комплекса

 

А где он, этот председатель ТСЖ Конюхов? Почему он уклоняется от контактов с собственниками?

[MarOdeR 1 079]

А где он, этот председатель ТСЖ Конюхов?

Судя по всему это Элит-хаус, коль скоро адрес ТСЖ - Санаторная, 16.

[WebAdmin 960]

Это был риторический вопрос. Я про то, что Конюхов мог бы почаще устраивать встречи с жителями МГ и других комплексов, как он сам раннее заявлял - один раз в квартал. Уверен, что польза от этого была бы обоюдной.

[natka-natka 15]

Горит свет, бежит вода...

Согласна с WebAdmin, что приходится лишь надеяться на чистоплотность застройщика...

[MarOdeR 1 079]

Конюхов мог бы почаще устраивать встречи с жителями МГ и других комплексов

ниразу нивапрос! польза от сотрудничества в виде ТСЖ, на мой взгляд, несомненна:

1. настоящее рабочее ТСЖ,

2. знание ситуации изнутри,

3. минимум недовольных,

4. работа с должниками,

5. ... и т.д.

 

Прошу считать это официальным обращением!

[WebAdmin 960]

@MarOdeR, Конюхов в настоящий момент уже является учредителем нашей УК и при всём при этом он же председатель ТСЖ в Элит-Хаусе. От такого симбиоза несёт самым, что ни на есть, монополизмом со всеми вытекающими последствиями.

 

Такой вопрос - а оно НАМ надо?

 

Я лично считаю, что в нашем ТСЖ, если таковое когда-либо организуется, председателем должен быть кто-то из нас, собственников – это позволит нам реально управлять нашим хозяйством, реально влиять на работу УК и реально держать ситуацию под контролем.

[MarOdeR 1 079]

От такого симбиоза несёт самым, что ни на есть, монополизмом со всеми вытекающими последствиями.

Естессно! В этом и есть вся серемяжная правда.

Такой вопрос - а оно НАМ надо?

В целом - нет. Как гриццо, и сами с усами. Но, если сотрудничество с Конюховым будет единственно-возможный вариант (см. явку инициативных жильцов), то его тоже можно будет рассмотреть.

Я лично считаю, что в нашем ТСЖ, если таковое когда-либо организуется, председателем должен быть кто-то из нас, собственников

Это идеальный вариант. Не забываем, что председатель - выборная должность.

[Нась 37]

Естессно! В этом и есть вся серемяжная правда.

 

В целом - нет. Как гриццо, и сами с усами. Но, если сотрудничество с Конюховым будет единственно-возможный вариант (см. явку инициативных жильцов), то его тоже можно будет рассмотреть.

 

Это идеальный вариант. Не забываем, что председатель - выборная должность.

Председатель тогда должен быть ещё и не занятой на основной работе или с гибким её графиком. У меня вот сил после основной работы заниматься ТСЖ вряд ли останется. Хотя отлично понимаю, что "спасение утопающих - дело рук...". И кроме нас,жильцов, никому по большому счёту дела нет до наших нужд. Только где ж время и силы -то взять? Если председатель будет получать зарплату из фонда ТСЖ, будет заниматься исключительно управлением домом - то возникает вопрос со стажем,трудовой книжкой или трудовым договором, налогами и соцотчислениями с зарплаты и т.д.

[MarOdeR 1 079]

Если председатель будет получать зарплату из фонда ТСЖ, будет заниматься исключительно управлением домом - то возникает вопрос со стажем,трудовой книжкой или трудовым договором, налогами и соцотчислениями с зарплаты и т.д.

Если речь о том, что Председатель будет заниматься исключительно управлением домом (а только так в идеале и надо), то он будет заниматься этим официально, т.к. ТСЖ - есть организация, имеющая банковский счет, бухгалтерию, финансовую отчетность и зарплатный фонд.