Вообще, собственники обязаны проводить общие собрания ежегодно в соответствии со ст.45 ЖК РФ
Правда, мало кто об этом помнит, и еще меньше тех, кто соблюдает это правило
Однако есть вопросы, которые решаются только на ОСС, например:
- ограждение территории;
- установка системы видеонаблюдения, оборудование детской площадки и прочие "плюшки" для которых требуются дополнительные деньги со всех жильцов;
- способ накопления средств на кап.ремонт и их дальнейшее использование;
- тарифы также должны утверждаться на ОСС, а не браться с потолка управляющей компанией в одностороннем порядке;
- выбор способа управления домом, например, создание ТСЖ;
- выбор совета дома и утверждение его полномочий;
- (цитирую по ЖК) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме (жители вправе получать деньги за установленную на их доме рекламу, оборудование операторов связи и пр. и уменьшать на полученные суммы размер платы за содержание и ремонт;
Итак, вы решили провести ОСС... Именно вы. Т.к. его проводит не УК, не добрый дядя со стороны, а один из собственников, в котором, наконец-то, проснулся инстинкт хозяина
Шаг первый - определите цель
Сформулируйте повестку. Помните - вы инициатор. Вы имеете право сформулировать повестку по тем вопросам, которые в первую очередь волнуют именно вас. Пусть даже это будет перекраска холлов в розовый цвет и украшение их блестками Однако если это в принципе первое собрание собственников для дома или на предыдущих собраниях не был поднят вопрос о способе оповещения о собрании и его результатах, то рекомендуется их включить и вместо заказных писем выбрать, например, доску объявлений в подъезде. Тогда следующее собрание не потребует денежных вливаний.
При разработке повестки я бы также помнила о такой штуке, как "норма управляемости". Конечно, в данном случае речь не о людях, но все равно возможности человеческого сознания ограничены
Перефразируя вики:
- в случае, если собрание проводится в первый раз и/или по нестандартным вопросам, оптимальное количество вопросов в повестке 5-7;
- в случае, если ОСС - довольно привычное событие в вашем доме, можно увеличить число вопросов до 10-12;
- в случае, если речь об очередном ежегодном собрании со стандартной повесткой, переходящей из года в год, вопросов может быть больше.
Шаг второй - оповестите собственников
П.4 ст.45 ЖК РФ:
Тут всплывает интересный вопрос. Денежный.
Если у вас в доме не утвержден порядок оповещения о собрании, отличный от заказных писем, то вам потребуется:
- получить выписки из ЕГРП по всем помещениям дома (200 руб./помещение);
- разослать собственникам заказные письма с уведомлением об очном собрании;
- далее, в случае отсутствия кворума на очном собрании (в 95% случаев его нет), разослать заказные письма с уведомлением о заочном собрании;
- далее разослать заказные письма с уведомлением о принятых решениях.
Итого примерно по 400 руб. за квартиру. Иногда эти деньги соглашается выделить УК. Иногда - УК, которая хочет прийти на ваш дом. Иногда - скидываются инициативные собственники и группа сочувствующих. Но обязанности дать вам эти деньги нет ни у кого.
Шаг третий - проведите собрание
Что стоит помнить. Очное собрание без заочного возможно (при наличии кворума). Заочному же всегда должно предшествовать очное собрание.
На очном собрании вы:
1. Регистрируете всех присутствующих на собрании собственников в листе регистрации.
2. Выбираете председателя и секретаря собрания.
3. Рассматриваете вопросы согласно повестке. Важно помнить о том, что повестка дня должна соответствовать заявленной и не может быть изменена.
4. Занести результаты голосования в протокол общего собрания.
Если на очном собрании кворума не было, то для решения вопросов необходимо провести собрание в заочной форме. Проводится оно строго по той же повестке, что и очное. Вы предоставляете собственникам бюллетени голосования, они возвращают их в указанный срок и по указанному адресу.
Шаг четвертый - оповестите собственников о принятых решениях
В течение 10 дней со дня принятия решения общим собранием инициатор собрания обязан уведомить собственников о принятых решениях.
Шаг пятый - выполните решение собственников или оспорьте его
Даже если собственники дали вам добро на перекраску холлов в розовый с блестками, то это не значит, что они все будут вам помогать. Однако если было решено собрать для перекраски холлов *дцать тысяч рублей, то "5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме [...] является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании" (п.5 ст.46 ЖК РФ). Т.е. скидываться должны будут все.
При несогласии с решением общего собрания у собственника (если он голосовал против или отсутствовал) есть право обжалования его в суде в течение 6 месяцев со дня информирования всех жителей о результатах собрания.
Все!
Еще немного про:
Голоса:
Правом голоса на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме обладают собственники помещений в данном доме. Количество голосов на собрании у каждого собственника пропорционально размеру принадлежащей ему площади в этом доме. Проще говоря, можно считать, что у собственника столько голосов, сколько квадратных метров ему принадлежит. В соответствии с п. 1 ст. 48 ЖК РФ голосование на общем собрании собственников помещений осуществляется собственником как лично, так и через своего представителя. При этом доверенность, выданная собственником представителю, может быть оформлена в простой письменной форме и удостоверена по месту работы, учебы, жительства.
Кворум:
Общее собрание правомочно, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа собственников (ст. 45 ЖК РФ). Для решения некоторых вопросов необходимо, чтобы «за» было не менее двух третей голосов. Это как раз выбор способа управления домом, реконструкция дома, строительство хозпостроек, ремонт общего имущества, передача в пользование общего имущества. Для создания ТСЖ достаточно половины голосов от общего количества плюс один голос. Все остальные вопросы решаются большинством от присутствующих на собрании.
Использованные материалы и просто полезная информация:
http://gkh.dvinaland.ru/knowledge/ob_upravlenii_mnogokvartirnym_domom/kak_provesti_obshchee_sobranie_sobstvennikov/
http://www.rg.ru/2005/10/28/sobranie.html
http://domovodstvo.ru/docs/c3274f4e18531911c325779100174797.html
http://www.tver.ru/share/about/UK/2012/UK%20ZHEU/april/14995.doc
http://www.krskstate.ru/dat/bin/art/3154_rekomend.doc
П.С. Да, и по умолчанию я считаю, что вы знакомы со ст.44-48 ЖК РФ.
