"Гуляла по инету" и нашла очень интересный материал по поводу установки дополнительных железных дверей!
На форуме часто задавались похожие вопросы, но многие неправильно трактуют закон.
Кому интересно ниже привожу интервью с адвокатом.
Об отгораживании частей общих коридоров и о контроле доступа на этаже
Источник: Форум жилого комплекса "Новая Европа".
Часть I. Отгораживание частей общих коридоров.
Наверняка у многих возникало уже желание либо отгородить часть лестничной площадки дополнительной дверью, либо установить замки на двери из лифтовой площадки и двери на переходной балкон (на чёрную лестницу). При этом необходимо также сделать что-то, чтобы и гости, и доставка на дом, и прочие посетители могли дать сигнал к Вам в квартиру. А для незваных гостей – дверь на замке.
Интервью у адвоката из фирмы "Афанасьев и партнеры". Благодарим Ирину Кузнецову за стенограмму записи.
В домах Невского Синдиката обычно коридоры и холлы с приличным метражом. Эти коридоры могут присоединить к квартирам многие дольщики. Об особенностях этого процесса данный материал.
- Дмитрий, скажите, насколько правомочна установка железной двери с лифтовой площадки в общий коридор?
Такая установка двери не просто правомочна, более того снос этой двери запрещен правилами пожарной безопасности, т.к. данная дверь препятствует распространению продуктов горения. Установка железной двери на общий коридор и замка рекомендуется МВД как эффективный способ противодействия ворам как квартирным, так и любителям воровать содержимое квартирных щитков и срезать кабеля.
Однако установка замка на эту дверь должно соответствовать правилам пожарной безопасности.
- А что это за правила?
Согласно п. 52 Правил, дверь должна открываться в сторону пути эвакуации, т.е. наружу от коридора к лифтовой площадке. Другой момент, дверь изнутри должна открываться без ключа.
- Можно ли в коридорах ставить шкафы?
Нельзя делать в коридорах встроенные шкафы, это запрещено СНиП 2.01.02-85. Однако в СНиПе ничего не сказано об обычных шкафах, значит, действует норма из п. 4.6 предписывающая иметь свободный проход шириной не менее 1 метра. Следует учесть, что из ширины коридора еще вычитается половина дверного проема. Иными словами, если в коридор шириной 2 м можно к одной из стен поставить шкаф глубиной 60 см.
- Достаточно часто встречается случай, когда соседи живущие в конце коридоров перекрывают часть коридора своей дверью, можно ли эту дверь снести так же самовольно как ее поставили?
Снести можно, только это будет уголовным преступлением, предусмотренным ст. 167 УК РФ. Мне известен не один такой случай. Потом действия соседей перекрывших коридор нельзя считать неправомочными без анализа ситуации.
- А разве соседи не произвели себе выделение в натуре части общей собственности?
Распространенное заблуждение. Выделение в натуре к установке двери вообще отношения не имеет. Выделение в натуре это раздел общей собственности и вступает он в силу только после государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ), т.к. коридор относится к недвижимости. Выделение в натуре части коридора запрещено, но это только означает, что нельзя себе перевести часть коридора в собственность, но вовсе не означает невозможность забрать себе в использование часть коридора. Обывателя может удивить, но юридически собственность, владение и использование – разные понятия. Так вот для того чтобы забрать во владение и использование часть коридора соседи могут иметь вполне законные основания.
- В чем тогда законные основания установки дверей в коридоре соседями?
Согласно ст. 36 ЖК РФ коридоры являются общим имуществом всех жильцов-собственников. Согласно ст. 37 ЖК РФ доля жильца в общем имуществе пропорциональная площади его квартиры. Согласно ст. 247 ГК РФ участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, т.е. и коридора, пропорциональных его доле.
Иными словами, если соседи имеют право на часть площади коридора, которая указана в ст. 247 ГК РФ, то, отгородив себе эту часть, они забирают в использование, то, что им положено.
- Но ведь у некоторых собственников может получится, что их доля приходится на "проходную часть" коридора!
Коридор во всех частях остается проходным, т.к. его назначение быть место прохода к квартирам, поэтому даже отгородившись с соседом на пару вы оба используете свою часть коридора. Потом согласно ЖК РФ помещения должны использоваться по назначению, если ветка коридора предназначена для подхода к определенным квартирам, то только для этого это ветка коридора и должна использоваться.
- Давайте разберемся на примере. У меня на площадке площадь общего коридора 35 кв. метров. Общий метраж всех квартир на площадке 464 кв. метров. Моя квартира имеет метраж 88 кв. метров, а квартира соседа имеет 62 кв. метра. Значит ли это что нам принадлежит 6,6 и 4,7 от площади коридора?
Верно. Еще раз укажу формулу расчета "своей" доли согласно закону.
Площадь Доли = Площадь Коридора * Площадь Вашей Квартиры/ Общую площадь квартир на вашей площадке.
- Верно ли, что тогда мы можем с соседом претендовать на 11,3 кв. метра от коридора?
Верно.
- Хорошо. Другой пример. В другом конце нашего коридора находятся 2 квартиры площадью 58 и 68 кв. метров. Соседи, как я понимаю, имеют право на 9,5 кв. метров, но захватить могут до 13,5 кв. метров. Может ли это расцениваться как ущерб остальным собственникам?
Может. Получается ситуация предусмотренная п. 2 ст. 247 ГК РФ. Остальные собственники не смогли получить во владение и распоряжение часть общего имущества в виде причитающейся части коридора, то им положена денежная компенсация. Оценщики обычно оценивают 1 кв. метр нежилых помещений как выгоду в $5 в месяц. Другой вопрос, что обиженным соседям эти деньги не взыскать.
- Почему не взыскать ущерб с тех, кто использует больше, чем имеет право?
Потому что "захватчики" коридора справедливо заявят, что согласно ст. 36 ЖК РФ коридор принадлежит всем собственникам дома, а не только непосредственно их соседям. Поэтому компенсацию надо делить на всех собственников дома, а соседу причитается только доля от нее – обычно 1/300 часть. Стоит ли говорить, что это не окупит даже гос. пошлину на подачу иска?
Мы уже не говорим, что "захватчики" коридоров имеют вполне простой способ узаконить свое положение через Общее Собрание Собственников. Ведь с момента подачи иска до суда пройдет 3 месяца, тут не одно собрание можно провести.
- Как через Общее Собрание Собственников можно захватить коридоры?
Так можно захватить не только коридоры.
Общее Собрание Собственников согласно п. 2.3 ст. 44 ЖК РФ имеет право передать общее имущество в пользование кому-либо. Правда, для такого решения нужно иметь 2/3 голосов от всех собственников согласно п.1 ст. 46 ЖК РФ.
Теперь подумаем сами, жильцов живущих в концах коридоров обычно намного больше, чем живущих сразу у входа. Потом квартиры в концах коридоров обычно проектировщики делают более большими, а согласно п. 3 ст. 48 ЖК РФ голосуют на общем собрании "метрами". Имеем явно более 2/3 собственников, заинтересованных узаконить свое владение коридорами.
Причем сделать такое собрание элементарно, теперь ст. 47 ЖК РФ предусматривает форму заочного проведения общего собрания. Просто в почтовые ящики бросается решение, собственники их подписывают и бросают в другой ящик.
Если инициативная группа, проводящая голосование еще и хитра, так под шумок может быть переделено и любое другое общее имущество, например площадка под парковку у дома. Надо просто соединить вопросы на голосование в один.
- А если дверь соседей перекрыла общий электрический щиток?
Перекрыла ли дверь щиток, роли не играет. Там нет оборудования, которое разрешено обсуживать кому-то другому, кроме сертифицированного электрика ТСЖ. Ему и должен быть предоставлен доступ в случае аварии. Жильцам проводить электротехнические работы запрещено в ПУЭ. Другой вопрос если в щитке счетчики. Если да, то доступ к счетчику должен быть обеспечен, т.к. счетчик обслуживается самим собственником. Иначе как за электричество платить? Обычно в таких случаях счетчик переносят в квартиру или прямо на перегородку, на которой ставится дверь.
- Что же делать, если дверь закрывает собой окно в шахту дымоудаления?
Предусмотреть окно такой же площади над вашей дверью. Надо сказать, что СНиПами не регламентируется форма такого окна, поэтому тут есть два основных варианта. Можно просто сделать квадратное окно над дверью размерами примерно 50x50 см и поставить в него решетку. А можно сделать по аналогии с п. 1.74 в СНиПе 2.08.02-89. Просто перегородка, на которой стоит дверь, должна не доходить до потолка и оставленная щель должна иметь площадь не менее 2500 кв. см. При типовой ширине коридора около 2 м это зазор примерно 12-14 см. от потолка. В вентиляционное окно можно ставить сетку.
- А как быть, если дверь закрывает пожарный кран?
Самое простое решение – это отдать дополнительный ключ консьержу и написать на двери его номер телефона. Другой вариант – это армированная стеклянная вставка в двери, которую пожарники смогут разбить и открыть дверь.
Можно согласовать перенос крана, но это долго и стоит денег. Есть решение проще. Ставим электромагнитный замок, в цепь которого включен пожарный датчик, что и решает проблему. В случае пожара дверь разблокируется. Не следует забывать, что датчику нужно воздушное сообщение с основным коридором, поэтому небольшое вентиляционное окно тоже нужно. Удовольствие стоит около $80, но на несколько квартир иметь электронный замок, не допускающий подбор ключа не так и плохо. Вспомним, что 40% квартир по статистике МВД вскрывается отмычками.
- А вообще можно ставить двери в коридоры по правилам пожарной безопасности?
Запрета на это в Правилах нет, но есть требования к дверям стоящим на пути эвакуации. Коридорная дверь должна открываться наружу в общий коридор и открываться без ключа изнутри и иметь просвет не менее 0,8 м согласно СНиП 2.01.02-85. Кроме того, коридорная дверь не должна мешать открываться другим дверям.
- Интересно, а не являлось ли действие соседей по перекрытию коридоров перепланировкой, за которые предусмотрены санкции в новом ЖК РФ?
Нет, в новом ЖК РФ предусмотрены санкции за перепланировку жилых помещений. Коридор – помещение нежилое. Тут даже нет реконструкции помещения, т.к. в определении Госстроя, данном в ВСН 61-89(р), признаками реконструкции является изменение строительного объема и площади. Дверь ни объем, ни площадь не меняет.
- А разве не нужно согласие ТСЖ для установки двери?
ТСЖ это организация, нанятая собственниками для эксплуатации дома и не более того. К имущественным отношениям между собственниками ТСЖ отношения не имеет.
- Как же так? В п. 2 ст. 137 ЖК РФ указано, что ТСЖ имеет право предоставлять в пользовании общее имущество!
Законы надо читать до конца, собственники могут поручить ТСЖ распорядиться своей собственностью, без этого поручения действия ТСЖ незаконны. В ст. 146 указано, что для принятия решений о передаче прав на общее имущество требуется получение 2/3 голосов от всех собственников. Сплошь и рядом ТСЖ пытается из себя изображать собственника дома, хотя это не более чем группа водопроводчиков и электриков, нанятая жильцами. Не говорим уже о том, что любой собственник может выйти из ТСЖ, просто подав заявление согласно ст. 143 ЖК РФ и никакие решения ТСЖ для него силы не имеют.
- А если собственник уже связан договором с ТСЖ?
Собственник в любой момент может расторгнуть договор с ТСЖ на основании ст. 782 ГК РФ, но это не снимает с него обязанности оплачивать коммунальные платежи в размере установленном законодательством.
- И что тогда делать соседям, когда консенсус не найден?
Договариваться. Путь переговоров самый эффективный. Для переговоров, как и для судов лучше звать профессионалов. Сэкономите время, а дело-то очень простое. Услуги адвоката по таким делам обычно $100-$200.
Часть II. Пример реализации системы контроля доступа на этаже.
Договорились с соседями по этажу об установке системы контроля доступа на наш многострадальный второй этаж. И вчера установили.
Технически выглядит так:
1. Устанавливается металлическая дверь (внутренняя) на чёрный ход.
2. Собственно система контроля доступа:
Ставим координатную видеопанель Vizit (из недорогих) на дверь лифтового холла, магнитный замок (можно поставить вместо координатной, панели с кнопками прямого вызова квартир, но это будет дороже).
Ставим электромеханический замок на дверь чёрного хода, плюс считыватель таблеток. Замок электромеханический для того, чтобы при пропадании электричества дверь оставалась закрытой. В этом случае она отрывается ключом снаружи, а изнутри - нажатием на кнопку.
Тут несколько моментов:
1. Пожарные требования. Мы их не нарушаем. Дверь открывается по ходу эвакуации, замок (электромеханический) открывается изнутри даже при отсутствии электричества простым нажатием на кнопку. А на магнитный замок лифтового холла ставим ИБП и заводим в цепь питания замка контакт размыкателя пожарной сигнализации, для того чтобы во время пожара можно было попасть на этаж из лифтового холла.
2. Отсекаем мусоропровод от этажа для минимизации запаха и плюс к этому зимой исчезает риск размораживания батареи рядом с этой дверью.
P.S. От себя добавлю, что дополнительно установил систему видеонаблюдения с КРУГЛОСУТОЧНОЙ ВИДЕОЗАПИСЬЮ. Так что любой, кто попытается совершить какое-либо действие на этаже, в лифтовом холле или возле мусоропровода, будет запечатлён для истории. И выводы последуют незамедлительно.
- Скажите, если не секрет, во сколько это обошлось?
- Подобью "бабки" и потом выложу смету и конечную цифру. Одно могу сказать, что в 50000 руб. без квартирных оконечных устройств (тут каждый выбирает сам, что ставить - аудиотрубку или видеомонитор) гарантированно уложитесь. Т.е. при шести квартирах на этаже придётся "скинуться" по 8000-8500 руб с квартиры. Ну и ещё монитор (от 3500 до 9000 руб) или аудиотрубка (250 руб) и таблетки+ключи от замка чёрного хода.
В эту сумму входит дверь с монтажом и монтаж системы доступа с подключением к устройству в квартире.
