Добрый вечер, соседи, точнее ночь!
Поковыряв инет по нашим бедам выкладываю может быть чего-то интересное. Вдруг ИГ пригодится для упорядочивания мыслей:
http://www.tsj.ru/ - интересный сайт с дебатами на тему «как выбрать управляющую компанию» (в поисковой строке сайта так и набирать).
- - - - - - - - - - - - - -
Для того чтобы собрание состоялось, нужно:
1. Определить место проведения собрания.
2. Оповестить собственников не менее чем за десять дней до проведения собрания.
3. Подготовить бюллетени для голосования.
4. Зарегистрировать участников, оформить протокол, проверить полномочия и доверенности, определить кворум.
5. Определить все условия договора управления многоквартирным домом или принять устав нового ТСЖ.
6. Составить договор с компанией, составить устав ТСЖ, и не забудьте его зарегистрировать в органе юстиции.
- - - - - - - - - - - - - -
СОВЕТЫ СОБСТВЕННИКАМ
1. Изучите список имеющихся в городе управляющих компаний (перечень оказываемых ими услуг, стоимость, наличие техники, квалификации персонала, возможностей).
2. Изучите опыт домов, уже перешедших на новую систему управления, чтобы избежать их ошибок.
3. Обсудите с соседями цели и перспективы по управлению.
4. Помните о том, что дом считается переданным в управление не позднее тридцати дней с момента заключения договора управления собственников с управляющей организаций. Никаких решений префекта, главы управы или других государственных лиц не требуется.
5. Городские власти не имеют права требовать для проверки на соответствие законодательству учредительных документов создаваемых собственниками товариществ и принимать после этого распоряжения об организации управления многоквартирным домом.
6. Порядок и размер оплаты согласовывают между собой управляющая компании и собственники.
7. Составьте опись общего имущества многоквартирного дома, обсудите условия его хранения.
8. Проконсультируйтесь с юристом, каким образом составить договор, чтобы управляющая компания не могла принимать решения, способные нанести ущерб собственникам.
- - - - - - - - - - - - - -
ИЗ ИНТЕРВЬЮ:
- Здравствуйте. В прошлом году жильцы нашего дома так и не провели собрание, чтобы выбрать способ управления. Что теперь будет с нашим домом?
- Во-первых, … Статья 161 Жилищного кодекса РФ говорит, что собственники в любое время имеют право выбрать или изменить способ управления многоквартирным домом. Если конкурс будет назначен органом местного самоуправления на завтра, а собственники жилья сегодня проведут в соответствии с законодательством собрание и примут решение создать ТСЖ, они вправе это сделать. Закон оставляет право первого голоса за собственником.
- Во-вторых, если даже органами местного самоуправления через конкурс выбрана управляющая организация, МУ ЖКХ или частная, допустим, на 3 года - это не значит, что в течение всего этого срока жильцы никак не смогут на нее повлиять. Если в течение года эта управляющая организация себя не зарекомендовала с положительной стороны и собственники жилья захотели от нее избавиться, у них есть на то полное право. Жилищный кодекс позволяет нам изменить способ управления. Однако назначенной по результатам конкурса компании нужно дать поработать минимум год - это тоже предусматривает законодательство.
- И еще один момент. Люди думают: «Если мы сами не определимся со своим домом, то «нас бросят» или «продадут с молотка». Этого не случится. Если сами собственники не смогли сделать выбор, управляющая компания будет выбрана для их дома по результатам конкурса.
- Что же касается способов управления многоквартирным домом, то их, напомним, три:
-непосредственное управление собственниками помещений в
многоквартирном доме,
-товарищество собственников жилья (ТСЖ) или иной жилищный
потребительский кооператив и
-управляющая компания.
- - - - - - - - - - - - - -
Кому платить - ТСЖ или МУ ЖКХ?
- Как быть, если приходят сразу две платежки на коммунальные услуги - от МУ ЖКХ и от ТСЖ? Кому платить, чтобы не потерять деньги?
- Той организации, с которой у вас заключен договор. В этой ситуации самое мудрое решение - предоставить возможность претендентам на ваши деньги самим разбираться, кто из них прав. Пока они будут выяснять отношения, продолжайте платить той же организации, какой платили и раньше. Иначе, если договора с ТСЖ все же не имеется, прежний поставщик услуг может привлечь вас к суду за неуплату. Или того хуже: завтра может выясниться, что ТСЖ приказало долго жить, а МУ ЖКХ вы остались должны. А поскольку вы сами выбирали, куда отдать свои деньги, то и возвращать потраченное придется самим через суд.
Здесь нужно сказать, что те дома, в которых есть муниципальные неприватизированные квартиры, имеют преимущество: за права жильцов может выступить представитель департамента муниципального имущества - на правах собственника обратиться в суд. Однако есть дома, в которых нет ни одной муниципальной квартиры. Муниципалитет в этом случае не имеет права подавать какие бы то ни было иски. Тогда жильцы могут адресовать свою жалобу в государственную жилищную инспекцию - она имеет право проверять любой жилой дом независимо от формы собственности в той части, которая касается предоставления услуг. Кроме того, можно обратиться в Федеральную регистрационную службу - она контролирует ТСЖ в течение года с момента регистрации, следит за хозяйственной деятельностью, заявленной в его уставе.
- Добрый день, меня зовут Инна. У меня такой вопрос: если жильцы нашего дома выбирают управляющую компанию, а мне она не нравится, как я могу воспрепятствовать этому решению? Я не уверена, что могу доверить этой компании свой дом.
- Порядок следующий. Прежде чем управляющая компания начнет работу с вашим домом, она должна быть выбрана на общем собрании. Если вы голосовали против нее либо не голосовали вообще, однако собрание решило доверить управление домом данной компании, вы по закону должны подчиниться большинству. Компания обязана заключить с вами договор управления, в котором будут оговорены все услуги и их стоимость. Таким образом, у вас в руках будет документ, на основании которого вы сможете спросить с этой компании за качество услуг. Пока же окончательное решение не принято, вы имеете право инициировать другое собрание и предлагать иную управляющую компанию или ТСЖ.
Что такое ТСЖ
Собственники помещений в доме выбирают из своего числа правление и через него распоряжаются своими деньгами и управляют домом. ТСЖ заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Содержание и ремонт общего имущества ТСЖ может поручить по договору другой организации и лишь контролировать выполнение обязательств.
В другом варианте ТСЖ набирает собственных дворников, уборщиц и слесарей и заключает с ними трудовые договоры. Считается, что это наиболее демократичный способ управления многоквартирным домом. Все вопросы решаются сообща: сколько тратить на ремонт подъезда, как распорядиться земельным участком, сколько откладывать на капремонт и т. д.
Правление отчитывается перед членами ТСЖ не реже одного раза в год.
+ Собственник вступает в договорные отношения только с одним юридическим лицом - ТСЖ. Правление отвечает за все услуги.
+ Есть возможность накопить средства на капремонт или на случай крупной аварии.
+ В идеале средства расходуются экономнее: сами собственники руководят ТСЖ и считают свои деньги.
+ Чтобы пожаловаться, далеко идти не придется: председатель и члены правления - собственники жилья в вашем доме.
- Членам ТСЖ придется платить взносы.
- Актив ТСЖ, как правило, выступает за дополнительные траты на благоустройство: на охрану, цветы, видеонаблюдение и т. п.
- Возможны злоупотребления со стороны правления ТСЖ. Они могут быть намеренными, когда к управлению стремятся мошенники, или «нечаянными», когда к созданию ТСЖ приступают люди, полные энтузиазма, но не подготовленные.
Что такое управляющая компания
Это привычная нам жилищно-коммунальная служба - то, что мы называем ЖЭУ. Собственники привлекают по договору частную или управляющую компанию. Она отвечает перед жильцами за весь перечень жилищно-коммунальных услуг. Перечень этот может быть минимальным, который определен законодательством, или более широким - по договоренности между жильцами и компанией. Управляющая компания, в свою очередь, заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями по тарифам, установленным органами власти. Текущий ремонт и содержание общего имущества (подвалы, крыши, подъезды) компания выполняет по расценкам, которые принимает общее собрание собственников.
Управляющие компании занимаются обслуживанием большинства многоквартирных домов. Если собственники не выберут способ управления своим домом, муниципалитет выставит его на открытый конкурс между управляющими организациями.
+ По итогам работы можно проверить, что сделано управляющей компанией.
+ Есть возможность привлечения средств для модернизации данного дома (в городе уже есть практика замены лифтов, установки счетчиков и т. п.).
+ Жильцы имеют дело с единым центром, который отвечает за весь спектр услуг.
- Придется платить непосредственно за управление.
- Копить средства на капремонт у управляющей компании возможности нет. Поэтому могут возникнуть дополнительные платежи за работы, которые не оплачиваются по строке «текущий ремонт». Допустим, ремонт крыши.
- Компания может обанкротиться. Ее ответственность - в пределах уставного фонда.
- Затруднен контроль. Например, управляющая компания сама определяет подрядные организации, выполняющие ремонт.
ТСЖ начинается с собрания
- Алло, расскажите, пожалуйста, как правильно создать ТСЖ.
- Первое и самое главное: нужно провести собрание. Лучше обратиться к типовому порядку проведения собраний. И там, помимо самого решения создать ТСЖ, нужно принять устав. Его форма тоже разработана, можно принять ее за основу.
Дальше товарищество собственников жилья нужно зарегистрировать. Инициативная группа или собственник обращается в управление Федеральной регистрационной службы с полным пакетом документов. Туда входят: протокол решения, утвержденный устав, квитанция об оплате госпошлины – около 200 рублей - и расписки с перечнем всех представленных документов.
Протокол решения собрания собственников обязательно должен быть с приложениями, без них он недействителен. Это могут быть письменные решения каждого собственника при заочном голосовании. При очном - регистрационные листы, в которых указаны фамилии, данные паспортов и решения каждого собственника. Желательно заранее сходить в регистрационную службу и спросить, какие документы нужны и как они должны быть оформлены. Бывали случаи, когда требовались, например, копии паспортов.
После того как ТСЖ будет зарегистрировано как некоммерческая организация, необходимо еще оформить документацию в Пенсионном фонде, Фонде медстрахования, Фонде социального страхования, зарегистрировать товарищество во всероссийском классификаторе юридических лиц.
И можно начинать работать: оформлять документы на земельный участок, прилегающую к дому территорию, заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества с теми жильцами, кто не собирается быть членами ТСЖ, а также с ресурсоснабжающими организациями. Тот, кто не является членом товарищества, должен обязательно оплачивать минимальный набор услуг, предусмотренный законодательством. За содержание аппарата ТСЖ он не платит, а за возможные «излишества» - по желанию. Однако если принято решение собрания о проведении капремонта, то жильцы, не входящие в ТСЖ, тоже обязаны его выполнять.
Товарищество собственников жилья прекращает существование по решению суда или самих собственников либо в случае если членов ТСЖ стало меньше, чем 50 процентов плюс один голос от общего числа голосов собственников в доме. В этой ситуации собственники обязаны провести собрание и в добровольном порядке прекратить существование юридического лица.
- А что нужно сделать, чтобы МУ ЖКХ передало дом отремонтированным? Свои средства на капремонт мы нескоро сможем накопить.
- Этот вопрос часто задают члены ТСЖ. МУ ЖКХ принимает решение о необходимости капитального ремонта, исходя из состояния дома. И потребовать провести его в обязательном порядке не получится: такой нормы в законе нет. Нет также требования, по которому, передавая дом в управление товариществом, ЖКХ должно составить акт его технического состояния.
Составляем договор на управление домом
Договор управления - это документ, по которому мы с вами, собственники квартир, передаем управляющей организации (УО) функции по управлению нашим домом и обязуемся вносить за это установленную плату. УО обязуется в течение определенного срока оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме, привлекать организации, предоставляющие коммунальные услуги и так далее.
В договоре управления многоквартирным домом, который предложит вам подписать управляющая компания, должны быть указаны (в соответствии с ч. 3 ст.162 ЖК РФ):
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес.
При неправильном составлении перечня общего имущества жильцы могут потратить на «коммуналку» больше, чем нужно: например, если указаны лишние помещения и несуществующие квадратные метры. Характеристика общего имущества дома приводится в техническом паспорте и акте технического состояния общего имущества дома, находящихся в УО.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
3. То, как определяется размер платы за содержание и ремонт жилья и за коммунальные услуги, а также как будет вноситься плата.
Например, на общем собрании собственников помещений с учетом предложений управляющей организации должны приниматься решения:
* об условиях содержания и ремонта общего имущества,
* о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения,
* о сдаче в аренду общего имущества и направления в дальнейшем вырученных средств на его содержание и ремонт,
* об оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (должны быть четко определены срок и начало капремонта, необходимый объем работ, стоимость материалов, порядок финансирования ремонта).
Управляющая компания не вправе самостоятельно принимать эти решения.
4. То, как будет осуществляться контроль за выполнением обязательств управляющей организации, указанных в договоре.
Собственник имеет право контролировать, как выполняются условия договора, через представителя, назначенного общим собранием собственников. А также требовать возмещения убытков, причиненных по вине УО. Вопросы по делегированию полномочий от собственников должны быть поставлены в повестке дня общего собрания при выборе новой УО.
Договор управления вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента подписания. Документ считается продленным на тех же условиях и на такое же время, если за месяц до истечения срока действия ни одна из сторон не заявит о его расторжении. Общее собрание собственников в соответствии с законом вправе принять решение об изменении способа управления домом.
Таким образом, если не указан срок действия договора и дата, с которой стороны приступают к исполнению обязательств по нему, то данный договор является недействительным.
5 правил выбора управляющей компании
1. Поинтересуйтесь опытом работы компании в жилищно-коммунальной сфере. Желательно, чтобы он был не менее двух лет.
2. Узнайте, какие отклики от прежних клиентов эта компания заслужила. Лучше всего сходить и посмотреть, чисто ли в подъездах тех домов, которые она обслуживает, есть ли во дворе скамейки. Можно поговорить с жильцами - довольны ли они.
3. Уточните, есть ли у компании техника, материалы, оборудование. Помните анекдот: «Солидная фирма возьмет в аренду дырокол»… Если компания собирается арендовать экскаватор, то она будет это делать на ваши деньги.
4. Проверьте, соответствует ли договор управления жилищному законодательству. Проще всего сравнить его с типовым договором, разработанным специалистами городской администрации. Если есть серьезные расхождения, посоветуйтесь со специалистами.
5. По возможности разузнайте, насколько стабильно финансовое положение компании. Например, какова величина ее уставного фонда. Компания должна предоставить гарантии финансового обеспечения своей работы. Помните, что она может нанести и убытки собственникам квартир. (не смог удержаться)
! Не забывайте: вы оплачиваете услуги после их поступления. Если с вас требуют предоплату (за исключением капремонта), будьте осторожны. Насторожить собственника должны и необоснованно высокие или низкие тарифы.
Как организовать собрание и проголосовать
Прийти раз в год на общедомовое собрание мы все обязаны. Вообще собрание - это такая высшая законодательная власть в доме, которая решает все основные вопросы. Стать его инициатором может только собственник жилья. Проводиться же оно может в очной форме или как заочное голосование.
Итак, чтобы все сделать правильно, нужно...
Шаг 1. Известить жильцов
Сделать это надо не позже чем за 10 дней до собрания заказным письмом, или личным уведомлением под расписку или же объявлением в общедоступном месте. В извещении должны быть указаны:
* сведения об инициаторе собрания;
* форма проведения (собрание или заочное голосование);
* дата, место, время проведения (для заочного голосования - последний срок приема голосов, а также место, куда бюллетени нужно приносить);
* повестка дня (нельзя ее изменять по ходу собрания и принимать решения по вопросам, которые в нее не включены);
* место, где можно ознакомиться с информацией и материалами, которые будут представлены на собрании.
Шаг 2. Собрать кворум
Чтобы собрание было вправе принимать решение, в нем должны участвовать жильцы, которые обладают 50% + 1 голос от общего числа собственников помещений в доме.
! Подсчитываются голоса собственников не «по головам», а исходя из доли в общем имуществе. Например, за один голос может быть принят один квадратный метр. Если в вашей квартире 40 «квадратов» - значит, у вас 40 голосов.
Шаг 3. Подсчитать голоса
За то, чтобы формой управления домом стало ТСЖ, должно быть подано 50% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в данном доме.
Чтобы выбрать управляющую компанию, «за» должно проголосовать 50% + 1 голос от участвующих в собрании, то есть 25% + 1 голос от общего числа голосов собственников помещений в данном доме. Голосуют все собственники жилых и нежилых (например, подвальных) помещений в доме.
При заочном голосовании в письменном решении должны быть указаны:
* сведения о жильце;
* сведения о документе, который подтверждает, что это лицо - собственник помещений в вашем доме;
* решение по каждому вопросу повестки дня: «за», «против» или «воздержался».
Все решения оформляются протоколами.
- - - - - - - - - - - - - -
О том, какие сложности могут возникнуть на пути жильцов, желающих заключить договор с управляющей компанией и как с ними справиться, нам рассказал директор департамента жилищной политики управляющей компании ООО «ПИК-Комфорт» Николай Яценко.
Новоселам придется ждать
Основа отношений между управляющей компанией и домовладельцем — договор. Приобретая квартиру в новостройке, вы заключаете его как бы «автоматически»: застройщик назначает управляющую компанию, и приходящему за ключами домовладельцу предлагают подписать с ней договор.
Обычно люди так и делают. При въезде в новую квартиру важнее всего получить ключи, остальные вопросы отходят на задний план. Иногда будущие собственники квартир в строящихся домах создают ТСЖ, а затем выбирают УК и заключают с ней договор. Но чаще всего в этом случае они опять же получают помощь от застройщика. Лишь в единичных случаях людям удается самостоятельно создать ТСЖ (другие формы управления на этом этапе закон выбирать запрещает).
Но тут важно заметить вот что: создать ТСЖ будущие собственники могут только в строящемся доме. Когда строительство завершено, а право на собственность еще не получено, ни организовывать ТСЖ, ни выбирать УК по закону нельзя. А в Москве оформление права собственности может занять от года до трех лет. При этом по решению правительства Москвы каждая новостройка должна быть передана ТСЖ или УК в управление на основании конкурса. Но ни одного подобного конкурса пока проведено не было, и люди, не сумевшие создать ТСЖ на этапе строительства, просто подписывают договоры с УК, предложенной застройщиком.
Вся статья тут: http://www.newkurkino.ru/forum/index.php?showtopic=2004
- - - - - - - - - - - - - -
Вот.
