Судебная практика

[Selenga 5]

т.к. наши ( или не наши) инвесторы решили углублять и расширять свои знания, будем размещать здесь подборки.

 

Читайте, разбирайтесь.

[Selenga 5]

ОВС 2003 от 01.02.03

 

ОБОБЩЕНИЕ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СУДАМИ РФ ДЕЛ ПО СПОРАМ МЕЖДУ ГРАЖДАНАМИ И ОРГАНИЗАЦИЯМИ, ПРИВЛЕКАЮЩИМИ ДЕНЕЖНЫЕ СРЕДСТВА ГРАЖДАН ДЛЯ СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ

Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов.

Государственной статистической отчетностью эта категория гражданских дел отдельной строкой не выделяется.

Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении <<договоров>, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды.

 

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище.

Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов.

Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах.

 

Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по <договору> купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному <договору>, с другой стороны.

 

Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора.

 

Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами.

Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина- дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др.

 

Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т. д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

 

Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в Федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается.

Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций.

 

В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок.

 

1. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.

Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома.

Разрешая заявленные требования А. к открытому акционерному обществу (ОАО) "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для А. трехкомнатной квартиры, а тот, в свою очередь, - по оплате ее стоимости и вступлении в собственность по окончании строительства.

Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими данный вид договорных отношений.

Между тем суды Республики Башкортостан, Кировской, Новосибирской, Мурманской областей и другие при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", в силу которого отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя - гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме "Арсо": в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда.

Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении заявленных требований.Кассационная инстанция, оставившая решение в силе, также пришла к выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и что данные отношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

К таким же выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска, рассмотревший дело по иску Р. к ОАО "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик - "ЗЖБИ-7" обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости этой квартиры.Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, является <договором> об инвестиционной деятельности, а не <договором> подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в соответствии с которым он заключен. Поэтому следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 мая 2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор расторгнут, с ответчика взысканы сумма, внесенная в счет оплаты стоимости работы по <договору>, неустойка с применением ст. 333 ГК РФ.При этом суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по <договору> бытового подряда.

 

Между тем если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к <договору> подряда. Отношения, возникающие на основе <договора> подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей.

 

Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.).

Таким образом, позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной.

 

2. Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности).

В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.

 

Изучение судебной практики по упомянутой категории гражданских дел показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования, основанные на пунктах договоров и на ст.ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ (предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок и последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги), с применением Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и норм Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах.

Положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истцов были основаны на этом Законе, суды не руководствовались, поскольку считали, что в данном случае речь не идет об оказании каких-либо услуг.

Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Центр недвижимости "Исмерита", в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную <договором> квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом.В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик - передать ему - дольщику - квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по <договору> и заселения жилой площади в течение 30 дней.Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском.Ссылаясь на Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред.

Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие <договор> простого товарищества.В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный <договор> о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник <договора> о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора.

Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли.

В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру.

Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают.

 

Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности.

 

3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются <договором> о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве.

По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких <договоров> возникают отношения, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество", и действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на них не распространяется.

Суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов.

Судебная практика по применению к правоотношениям сторон упомянутого Закона складывалась неоднозначно во всех регионах России.

Одни суды, рассматривая указанную категорию дел, не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений нормами Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о возмещении материального вреда, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом они, толкуя условия договоровбуквально, приходили к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие названного Закона.

Например, суды Костромской области ссылались на положения ст. 1046 ГК РФ. В силу названной нормы порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением; при отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Следовательно, по мнению этих судов, выводы об отсутствии оснований для возложения на ответчиков ответственности не противоречат законодательству, компенсация морального вреда по рассматриваемым правоотношениям законом не предусмотрена.

 

В других судах отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе Российской Федерации "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что договоры не носили публичный характер (ст. 426 ГК РФ "Публичный договор"), истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом в <договорах> указывалось, что стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении упомянутого Закона отклонялись.

Разрешая такие споры, некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к выводу, что независимо от вида все они в силу ст. 1041 ГК РФ являются договорами простого товарищества, а также что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поэтому Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" в данном случае неприменим.

 

Анализируя нормы ст.ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего.

 

Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный Закон.

Так, А. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на следующее. Ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства.Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". С ответчика взысканы стоимость работ по устранению недостатков, неустойка, компенсация морального вреда.

Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г. отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО "Калужский деловой центр", по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226 427 руб., а ответчик - передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г.Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г. видно, что Ч. выкупила 80,82 кв. м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226 427 руб., что составляет 100% площади.Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. <договора> истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО "Калужский деловой центр" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования.Однако, как правильно отмечено в постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию.Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела.Таким образом, обращаясь в суд с иском, она обоснованно считала, что возникшие отношения между нею и организацией в связи с заключением договора регулируются законодательством о защите прав потребителей.

 

Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из <договоров>, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

 

То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда.Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда.

 

4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам.

Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности.

Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений".

Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора.

Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации.

В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей".

 

5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (<договору> продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи.

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по <договору>, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным.

В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому <договор> купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным.

По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной <договор>) на условиях, предусмотренных предварительным <договором>. Предварительный <договор> заключается в форме, установленной для основного <договора>, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора> влечет его ничтожность. Предварительный договор должен одержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном <договоре> указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной <договор>.

Указанные требования закона сторонами при заключении <договора> купли-продажи выполняются редко.

 

При рассмотрении <договора> долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос о правовой природе вносимых дольщиком денежных средств на строительство до заключения основного <договора>, являются ли они займом, задатком, платой за приобретаемый объект, рассрочкой платежа.

Если считать указанные денежные средства заемными, то в силу ст. 807 ГК РФ данный предварительный <договор> является <договором> займа, а не <договором> долевого строительства жилья, поскольку по <договору> займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Если расценивать денежные средства, вносимые дольщиком на строительство жилья до заключения основного <договора>, как задаток, то последствия неисполнения предварительного <договора> будут более жесткими, чем те, которые предусмотрены ст. 381 ГК РФ по обязательствам, обеспеченным задатком.

Позиция ряда судов основана на том, что нельзя признавать денежные средства как плату за приобретаемый объект по <договору> купли-продажи, поскольку <договор> долевого участия в строительстве жилья не является ни <договором> купли-продажи, ни <договором> подряда, ни <договором> оказания услуг.

Суды, относящие <договор> купли-продажи строящейся квартиры, в том числе и в рассрочку, к <договорам> подряда, указывали на то, что по данному <договору>, заключенному даже на условиях рассрочки платежа, имущество - квартира передается покупателю независимо от времени внесения суммы, предусмотренной договором, гражданин (так же, как и любой дольщик) выплачивает денежные средства частями, а затем квартира передается ему в собственность с оформлением соответствующих документов.

 

В большинстве случае

[Selenga 5]

http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=169

 

 

ОВС 2002 от 01.01.02

Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов

[Selenga 5]

http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=5003

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 12 декабря 2006 г. N 78-В06-52

(Извлечение)

1. На правоотношения, возникшие из заключения договора о долевом участии в инвестировании реконструкции жилого дома с целью приобретения в нем соответствующего жилого помещения в собственность, распространяется Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей"

 

Х. обратился в суд с иском к ООО "Компания "Град-Инвест" о взыскании неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, сославшись на следующее. 22 марта 2001 г. он заключил с названным обществом <договор> о долевом участии в инвестировании реконструкции жилого дома, по условиям которого Х. должен был оплатить другой стороне стоимость реконструкции четырехкомнатной квартиры в указанном доме в размере, эквивалентном 52 200 долларов США, а ООО "Компания "Град-Инвест" - передать ему эту квартиру в течение 60 дней после приемки дома государственной комиссией. При этом срок окончания строительства и представления дома для приемки государственной комиссией определен не позднее III квартала 2001 г. Свои обязательства по <договору> Х. выполнил полностью, однако дом сдан государственной комиссии только 30 октября 2002 г., а квартира передана Х. лишь 3 марта 2003 г., т. е. со значительным нарушением установленного в <договоре> срока. Решением Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга от 28 февраля 2005 г. в иске отказано. Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда 13 июля 2005 г. решение суда об отказе в иске о взыскании неустойки отменила и вынесла новое решение, согласно которому в пользу Х. с ООО "Компания "Гранд-Инвест" взыскана предусмотренная <договором> неустойка за нарушение сроков исполнения обязательства с применением ст. 333 ГК РФ в размере 50 тыс. рублей. В остальной части решение суда оставлено без изменения. Президиум Санкт-Петербургского городского суда 17 мая 2006 г. судебные постановления оставил без изменения, а надзорную жалобу Х. - без удовлетворения. В надзорной жалобе заявитель просил судебные постановления в части отказа во взыскании законной неустойки, штрафа и компенсации морального вреда отменить и дело в этой части направить на новое рассмотрение в тот же районный суд. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 12 декабря 2006 г. частично удовлетворила жалобу, указав следующее. В силу ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений нижестоящих судов в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права. При рассмотрении данного дела судом первой инстанции были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем. В соответствии со ст. 15 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Согласно п. 6 ст. 13 того же Закона при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. Суд первой инстанции при рассмотрении дела исходил из того, что на правоотношения сторон предписания Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" не распространяются, а потому при разрешении спора руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и положениями заключенного между Х. и ООО "Компания "Град-Инвест" <договора>. Между тем в силу п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по <договору> купли-продажи, выполняющими работы и оказывающими услуги потребителям по возмездному <договору>, - с другой стороны. Из материалов дела видно, что целью заключения с ответчиком <договора> о долевом участии в <инвестировании> реконструкции жилого дома являлось приобретение в данном доме конкретной квартиры для личных нужд заявителя. Это следует, в частности, из пп. 1.1 и 1.4 указанного <договора>, согласно которым Х. привлекается в качестве дольщика по <инвестированию> реконструкции дома с целью приобретения в нем соответствующего жилого помещения в собственность. Таким образом, истец, инвестировавший денежные средства на приобретение жилого помещения (квартиры), выступает в качестве потребителя оказываемых ООО "Компания "Град-Инвест" услуг, так как фактически приобретает квартиру для личных нужд. Инвестиционная деятельность представляет собой вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта; данная деятельность - один из видов предпринимательской деятельности. Квартира же объектом предпринимательской деятельности в целях извлечения прибыли не являлась. Поэтому отказ районного суда в удовлетворении требований истца о взыскании штрафа и денежной компенсации морального вреда по тому основанию, что на возникшие правоотношения Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" не распространяется, основан на неправильном толковании норм материального права, что привело к неправильному разрешению дела. Судами кассационной и надзорной инстанций также были допущены существенные нарушения норм материального права, выразившиеся в следующем. Согласно п. 4 ч. 1 ст. 362 ГПК РФ нарушение или неправильное применение норм материального права является основанием для отмены решения суда в кассационном порядке. Нормы материального права считаются нарушенными или неправильно примененными в случае, если суд неправильно истолковал закон (ст. 363 ГПК РФ). В соответствии с п. 25 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 г. N 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации" нарушение норм материального права суд надзорной инстанции устанавливает по правилам ст. 363 ГПК РФ. Существенность этих нарушений оценивается и признается судом надзорной инстанции по каждому делу с учетом его конкретных обстоятельств и значимости последствий этих нарушений для лица, в отношении которого они допущены. Судебная коллегия по гражданским делам и президиум СанктПетербургского городского суда, оставляя без изменения решение суда в указанной части, необоснованно не приняли во внимание разъяснения, содержащиеся в приведенных выше постановлениях Пленума Верховного Суда РФ, и неверно истолковали нормы материального права, что привело к неправильному разрешению дела и нарушению прав истца. Таким образом, названные судебные постановления в указанной части нельзя признать законными, и они подлежат отмене. Что касается взыскания в пользу Х. неустойки в размере 50 тыс. рублей, то в этой части оснований для отмены судебных постановлений судов кассационной и надзорной инстанций не имеется, поскольку в силу ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении <договора>; условия <договора> определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Следовательно, стороны вправе были предусмотреть в <договоре> о долевом участии в <инвестировании>> реконструкции жилого дома выплату неустойки за просрочку исполнения обязательства в ином, чем предусмотрено Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей", размере. Сумму взысканной в его пользу неустойки заявитель в надзорной жалобе не оспаривает. Однако требование о взыскании как законной, так и договорной неустойки необоснованно. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ исключила из судебных постановлений указание на то, что на спорные правоотношения не распространяются нормы Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей". Решение Куйбышевского районного суда г. Санкт-Петербурга, определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда, постановление президиума Санкт-Петербургского городского суда об отказе в иске о взыскании денежной компенсации морального вреда и штрафа отменила; дело в этой части передала в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

 

Нормативный акт:

Закон РФ от 07 февраля 1992 года № 2300-1 "О защите прав потребителей".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 года № 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей".

Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 20 января 2003 года № 2 "О некоторых вопросах, возникших в связи с принятием и введением в действие Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации".

[Selenga 5]

http://www.supcourt.ru/vscourt_detale.php?id=5758

 

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ № 5-В08-64 от 09.09.08 (Извлечение)

Вывод суда о недействительности договора о долевом участии в строительстве жилья сделан без учета того, что по этому договору обязательство по перечислению денежных средств за квартиру выполнено в полном объеме

 

З. обратилась в суд с иском к ООО "Стройальянс "Монолит", ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" о признании недействительным соглашения о расторжении договора инвестирования строительства жилья, взыскании денежных сумм, ссылаясь на следующее.

 

7 апреля 2004 г. между ответчиками был заключен <договор> <инвестирования> строительства квартиры в жилом доме. По условиям <договора> ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" (инвестор) передало ООО "Стройальянс "Монолит" (соинвестор) права на оформление в собственность указанной квартиры, а последнее, в свою очередь, обязалось уплатить акционерному обществу сумму инвестиций в размере 2 209 867 руб. 27 коп. Данным договором предусмотрено право соинвестора передавать права инвестирования третьим лицам при условии письменного согласия на это инвестора. 17 июня 2004 г. ООО "Стройальянс "Монолит" заключило с З. договор долевого участия в строительстве жилого дома, в силу которого названное общество передавало истице право инвестирования строительства квартиры в данном доме с дальнейшим получением ее в собственность при условии оплаты З. суммы, эквивалентной 64 688 долларам США. Обязательства по этому договору заявительница выполнила полностью. Впоследствии, 15 ноября 2004 г., договор между ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" и ООО "Стройальянс "Монолит" от 7 апреля 2004 г. был расторгнут; в соответствии с протоколом от 26 ноября 2004 г. денежные суммы, полученные ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" от ООО "Стройальянс "Монолит" по договору от 7 апреля 2004 г., учтены в счет обязательств ООО "Стройальянс "Монолит" по другим договорам инвестирования. Квартира З. не передана. Заявительница полагала, что по вине ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" ей причинены убытки, поскольку деньги за квартиру перечислены данной компании, однако квартира истице так и не предоставлена.

 

ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" предъявила встречный иск о признании ничтожным договора от 17 июня 2004 г., сославшись на то, что сделка заключена ответчиками по встречному иску без письменного согласования с ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой".

 

Решением Головинского районного суда г. Москвы от 6 сентября 2006 г. в удовлетворении исковых требований З. отказано, встречный иск удовлетворен. Решением суда в пользу З. с ООО "Стройальянс "Монолит" взыскана сумма, эквивалентная 64 688 долларам США. Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда 2 ноября 2006 г. решение суда оставила без изменения.

В надзорной жалобе З. просила об отмене вынесенных судебных постановлений.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 9 сентября 2008 г. жалобу удовлетворила, указав следующее.

 

В соответствии со ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права, повлиявшие на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

 

Разрешая спор по существу, суд исходил из того, что договор о долевом участии в строительстве от 17 июня 2004 г. между З. и ООО "Стройальянс "Монолит" в нарушение договора от 7 апреля 2004 г. заключен без письменного согласования сделки с ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой"; каких-либо обязательств перед З. данная компания не имеет; деньги истицей уплачены ООО "Стройальянс "Монолит", поэтому они и подлежат взысканию с этого общества.

 

Суд также сослался на ст. 391 ГК РФ, предусматривающую, что перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Поскольку таковое ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" не давало, <договор> от 17 июня 2004 г. о долевом участии в строительстве квартиры в жилом доме является недействительным в силу его ничтожности. В связи с этим суд встречные исковые требования ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" удовлетворил.

 

Между тем при вынесении решения суд не учел, что в соответствии с договором от 17 июня 2004 г. о долевом участии в строительстве жилья ООО "Стройальянс "Монолит" передает З. право долевого участия и инвестирования строительства с правом получения однокомнатной квартиры в доме-новостройке.

Из материалов дела видно, что инвестиционные взносы по договору, заключенному между ООО "Стройальянс "Монолит" и ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", внесены в полном объеме.

В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Из материалов дела видно, что ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" не возражала против привлечения денежных средств третьих лиц для строительства упомянутого жилого дома.

Разрешая спор по существу, суд не учел, что договор о долевом участии в строительстве жилого дома со стороны З. выполнен в полном объеме, ООО "Стройальянс "Монолит" также выполнило обязательство по перечислению денежных средств в объеме, предусмотренном договором.

По инвестиционному договору, заключенному с истицей, ей были переданы в том числе право получения в собственность квартиры, которое ранее принадлежало ООО "Стройальянс "Монолит". Следовательно, ООО "Стройальянс "Монолит" передало З. право требования надлежащего исполнения обязательства.

 

Правоотношения по переходу прав кредитора к другим лицам регулируются ст. 382 ГК РФ, согласно которой право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если должник не был письменно уведомлен о состоявшемся переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск вызванных этим для него неблагоприятных последствий. В этом случае исполнение обязательства первоначальному кредитору признается исполнением надлежащему кредитору.

 

На момент расторжения юридическими лицами договора инвестирования права по данному договору уже были переданы З., а обязательства по уплате инвестиционных взносов исполнены.

Признавая сделку, заключенную между З. и ООО "Стройальянс "Монолит", недействительной в силу ее ничтожности, суд не учел указанные выше обстоятельства и оценки им не дал.

Судом установлено, что З. на расчетный счет ООО "Стройальянс "Монолит" перечислены денежные средства по договору двумя платежами - 21 июня и 1 июля 2004 г., а также путем передачи генеральному директору ООО "Стройальянс "Монолит денежных средств за проданную истицей квартиру. Общество с ограниченной ответственностью перечислило на счет ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" денежные средства в счет оплаты инвестиционного взноса тремя платежами, состоявшимися 17 июня, 6 июля и 14 июля 2004 г.

 

То обстоятельство, что уплаченные З. деньги за квартиру в доме-новостройке перечислены на расчетный счет ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", подтверждается копиями имеющихся в материалах дела платежных поручений и уведомления от 22 июля 2004 г., а также вступившим в законную силу приговором Пресненского районного суда г. Москвы от 2 августа 2007 г., которым генеральный директор ООО "Стройальянс "Монолит" осужден за мошенничество, в том числе и в отношении З.

 

ООО "Стройальянс "Монолит", располагая информацией о том, что денежные средства за квартиру поступили от З. и она заявляет права на указанное жилое помещение, в нарушение взятых на себя обязательств 15 ноября 2004 г. и с согласия ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" расторг договор инвестирования, распределив денежные средства, поступившие от истицы, в счет взаиморасчетов между организациями.Таким образом, денежные средства, переданные по договору, находились у ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", которое получило деньги З. и распорядилось ими.

 

При рассмотрении дела судом первой инстанции не была определена правовая природа договора от 7 апреля 2004 г., заключенного между ООО "Стройальянс "Монолит" и ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой".

Указанные обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения данного спора, подлежали проверке и установлению при рассмотрении гражданского дела, однако в нарушение требований ст. 196 ГПК РФ судом не исследовались и не проверялись.

В случае заключения между ООО "Стройальянс "Монолит" и ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой" договора простого товарищества суду следовало решить вопрос о применении ст. 1044 ГК РФ, в соответствии с п. 3 которой в отношениях с третьими лицами товарищи не могут ссылаться на ограничения прав товарища, совершившего сделку, по ведению общих дел товарищей, за исключением случаев, когда они докажут, что в момент заключения сделки третье лицо знало или должно было знать о наличии таких ограничений.

Тогда при заключении договора о долевом участии в строительстве от 17 июня 2004 г. между ООО "Стройальянс "Монолит" и З. как третьим лицом по отношению к товарищам не имело значения отсутствие письменного согласия на это ОАО Холдинговая компания "Главмосстрой", и у суда не имелось оснований для признания указанной сделки ничтожной.

 

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Головинского районного суда г. Москвы и определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

 

http://www.innovbusiness.ru/pravo/DocumSho...mID_152069.html

[Selenga 5]

http://supcourt.ru/arxiv_out/TEXT.PHP?id_t...&i1text=договор инвестирования

 

 

http://www.supcourt.ru/print_page.php?id=4381

http://base.garant.ru/12143442.htm

 

http://www.advocate-realty.ru/practices/unitsp/?id=395548

Изменено 16 февраля, 2010 пользователем Selenga

[Selenga 5]

http://www.garant.ru/ipo/prime/doc/1687653/?prime

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 22 июля 2008 г. N 44-В08-5

Как усматривается их материалов дела, при заключении Клюшиной М.А. договора цессии последняя преследовала цель приобрести квартиру в личное пользование для проживания.

Согласно п. 1.2 договора об уступке права требования от 29 декабря 2003 г. цедент (ООО «Партнер») передает, а цессионарий (Клюшина М.А.) принимает право требования получения в собственность от ОАО «Строительно-монтажный трест № 14» задолженности в виде указанной трехкомнатной квартиры.

Соглашение об уступке права требования от 29 декабря 2003 г. согласовано и подписано сторонами.

Правовая оценка договора цессии (уступки требования) предоставления квартиры другому участнику инвестиционной деятельности должна осуществляться с учетом наличия взаимосвязи между указанным договором, основным инвестиционным соглашением (разрешающим его участникам уступать свои права третьим лицам) и тем соглашением (договором), которое заключает гражданин с организацией, отвечающей по требованию, перешедшему к гражданину.

Поскольку содержавшийся в кассационной и надзорной жалобах довод Клюшиной М.А. о том, что квартира ею приобреталась в личное пользование для проживания, не опровергнут материалами дела, то при его разрешении суд неправомерно сослался на то, что Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» к отношениям сторон не применим.

________________________________________________________

Про уступку: Если стоимость квартиры по договору не была полностью выплачена участником застройщику, ситуация складывается след.образом. "До полного исполнения участником своих обязательств по уплате, установленных договором об участии в долевом строительстве, он не вправе уступать свои права требования к застройщику, оставаясь участником договора в качестве должника. В таком случае права требования могут быть переданы другому лицу лишь одновременно с переводом на это лицо долга -- обязанности по уплате. Такая замена стороны в договоре возможна только с согласия застройщика, поскольку перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ). При этом из буквального толкования ст. 391 ГК РФ следует, что застройщик вправе самостоятельно решать, разрешать ли участнику долевого строительства производить уступку права требования по договору долевого участия. Законодательством предусмотрено безусловное право кредитора (застройщика) на отказ должнику (участнику) в переводе долга на другое лицо. Кроме того, ни в одном нормативном акте не предусмотрена обязанность кредитора обосновывать свой отказ в переводе долга какими-либо объективными причинами".

[Selenga 5]

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online....99A73A62F277C9A

 

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online....3435B5671B45E87

[Selenga 5]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МО от 11 марта 2001 г. Дело N КГ-А41/6123-00 (извлечение)

кассационной инстанции по проверке законности и обоснованности решений (определений, постановлений) арбитражных судов, вступивших в законную силу

 

Арбитражным судом МО рассмотрен иск ОАО "Щуровский цемент" о взыскании с ООО "Стройтранс" 1352350 руб., составляющих стоимость 236,2 кв. м жилой площади, не переданной ответчиком истцу в нарушение договора об участии в долевом строительстве жилого дома. Решением от 20.07.2000 иск удовлетворен. По жалобе ответчика решение проверено в порядке апелляции и постановлением от 26.10.2000 оставлено без изменения.

Считая решение и постановление в отношении 590937 руб. 60 коп. незаконными, ООО "Стройтранс" направило кассационную жалобу в Федеральный арбитражный суд Московского округа (ФАС МО), которой просит их изменить, во взыскании 590937 руб. 60 коп. отказать.

Рассмотрев жалобу, ФАС МО нашел ее подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, истец во исполнение договора от 22.07.97 N 4 осуществил поставку цемента на общую сумму 761412 руб. 40 коп. при обязательстве в 765440 руб., что должно было соответствовать 239,2 кв. м жилой площади в строящемся жилом доме по адресу: г. Коломна, ул. Левшина, д. 1. В эксплуатацию жилой дом был принят актом государственной приемочной комиссии от 22.10.99 N 000343.

В нарушение условий договора ответчик не выделил истцу жилую площадь во введенном в эксплуатацию доме.

Из материалов дела следует также, что в соответствии со ст. 1046 ООО "Стройтранс" предлагало ОАО "Щуровский цемент" в связи с возросшими затратами на строительство внести дополнительные средства.Однако истец в нарушение указанной нормы и п. 3.2 договора уклонился от выполнения этой обязанности, вследствие чего у него не было оснований претендовать на получение жилья в том размере, которое причиталось ему по договору, если бы дом был построен по первоначально согласованной стоимости и в срок.

В соответствии со сложившейся практикой рассмотрения споров данной категории и на основании ст. 1046 ГК РФ сторона, не принявшая участие в дополнительных расходах по договору простого товарищества (о долевом участии в строительстве), вправе претендовать на получение части построенной жилой площади в объеме, пропорциональном его фактическому вкладу.

В данном случае судом не была применена ст. 1046 ГК РФ и не учтено условие п. 3.2 договора, что повлекло за собой принятие неправильного решения.

При этом условии принятые по делу судебные акты подлежат отмене, а дело передаче в первую инстанцию того же суда на новое рассмотрение.

Суду необходимо будет исследовать обоснованность расчета ответчика в части размеров действительного удорожания строительства и доли, подлежащей доплате ОАО "Щуровский цемент".

Кроме того, суду следует изучить обстоятельства уклонения ООО "Стройтранс" от выполнения договорного обязательства по своевременной передаче соинвестору причитающейся ему жилой площади пропорционально реальному вкладу истца в строительство жилого дома.

При вынесении нового решения суду необходимо руководствоваться соответствующими нормами материального права.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 171, 174 - 178 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа

 

ПОСТАНОВИЛ: решение от 20.07.2000 и постановление от 26.10.2000 Арбитражного суда Московской области по делу N А41-К1-3032/2000 отменить, дело передать в первую инстанцию того же суда на новое рассмотрение.

[Selenga 5]

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online....99A73A62F277C9A

 

http://www.arbitr.ru/bras/doc.asp?id_doc=e...%25E9%25F2%25E8

 

http://www.arbitr.ru/bras/doc.asp?id_doc=d...%25E9%25F2%25E8

[Selenga 5]

ФАС МО

ПОСТАНОВЛЕНИЕ от 2 октября 2009 г. N КГ-А40/9448-09 Дело N А40-6050/08-60-53. ( извлечение)

 

Законодательство об инвестиционной деятельности допускает осуществление инвестиционной деятельности опосредованно, то есть через финансирование инвестора - соинвестором. В этом случае между соинвестором и инвестором возникают обязательственные правоотношения, в силу которых в счет финансирования инвестор обязуется в будущем передать соинвестору индивидуально определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного контракта.

Судом правильно указано на то, что последствием выполнения соинвестором обязательства по финансированию инвестора является возникновение права требовать от инвестора передачи находящейся в его собственности индивидуально определенной части в объекте инвестиций, однако не влечет за собой возникновение у соинвестора права общей собственности на объект инвестиций.

При изложенном, суд правомерно отказал в удовлетворении заявленного требования о признании права собственности за истцом на спорный объект.

[Selenga 5]

Для умников, которые тешат себя различными иллюзиями

http://base.consultant.ru/cons/cgi/online....3435B5671B45E87 подобное

Постановление ФАС Московского округа от 17.08.2009г. N КГ-А40/6801-09 Дело N А40-83619/08-105-440

Постановление ФАС Московского округа от 2 ноября 2009 г. N КГ-А41/11551-09-П Дело N А41-К1-9571/07 - ООО Славяне г Пушкино пытались расторгнуть договор

 

 

как вы видите, практика арбитражных судов многообразна и подчас противоречива . Я специально разместила различные решения по подобной проблеме.

Надеюсь, что решения судов по иным интересующим вас вопросам вы теперь найдете самостоятельно.

И теперь можете умничать от всей души.

[Selenga 5]

звезда россии, если кому-то интересно

http://ximki.com.ru/docrazdel.php?docrazdel_id=1

[Selenga 5]

По просьбе граждан вновь размещаю иски для взыскания неустойки.

( кто хотел уж давно посудился и получил)

1. иск к строймонолиту ( был на форуме в открытом доступе).

суд можете изменить на удобный для вас, допустим по месту регистрации.

____________________________.doc

[Selenga 5]

иск о взыскании неустойки только к ООО Инквартстрой ( был на форуме в открытом доступе)

( выигрывали, но получали ли деньги - не знаю)

_______________.doc