Отношения с Регпалатой

[КроликПушистый 0]

Rigel:

Кроликов, не флуди!

Хочеш сделать доброе дело, поищи "Положение о Федеральной регистрационной палате". Вопрос: Там действительно есть запись о том, что "Федеральная регистрационная палата не наделена полномочиями по разъяснению законодательства РФ и практики его применения" или же это домысел г-на Фролова Н.Г.?

 

 

Во-первых, не груби дяденьке, а то не буду давать разъяснения. Пойди, поищи дурака за бесплатно тебя консультировать. Скажи спасибо, что я здесь заинтересован, поэтому возюкаюсь с вами.

 

Во-вторых, насчет полномочий Регпалаты - в письме есть ссылка на Закон: ст.9, 10, Закона № 122-ФЗ, в этих статьях четко прописывается чем занимается Регпалата. Там не сказано, что она должна кому-то что-то разъяснять. Госорганы не будут делать то, на что они прямо не уполномочены Законом. Разъясняют адвокаты за хорошие деньги. Могу порекомендовать хорошую юридическую фирму, которая и разъяснит тебе (за денежки) все, что тебе неясно и зарегистрирует для вас что угодно.

 

В-третьих, просто смешно читать обиженные детские вопли-сопли о том, что злые дяденьки-чиновники написали что-то для нас непонятное, и мы не знаем, что нам теперь делать. Если непонятно, спроси умных людей.

Письмо четко и предельно ясно объясняет, что застройщик обязан зарегистрировать декларацию, а покупатели вправе зарегистрировать после этого свои договора.

 

По-моему уже все всё поняли, только никто ничего не хочет делать.

 

Ох, смотрите, пролетите. Ваш собственный застройщик разведет вас на доплаты, если не зарегистрируете договора со старой ценой.

[Yuris 160]

Выкладываю ответ юриста с большим стажем работы в правовой деятельности капитального строительства. Сразу оговорюсь это не официальное письмо, просто по моей просьбе, юрист ответил на мои вопросы. Если будут еще вопросы формулируйте, поможет.

Вопрос следующий

Пример: я купил квартиру в июне 2003г. Через год администрация забрала

разрешение на строительство. 10 декабря 2007г, фактически через 4 года после покупки, было получено НОВОЕ разрешение на строительство.

Если Застройщик остался тот же, то ничего не меняется, и он выполняет свои обязательства перед тобой.

Если Застройщик изменился (т.е. произошла перемена лиц в обязательстве), то должно быть твое согласие (ст.391 Гражданского кодекса) на изменение Застройщика. Это должно быть оформлено письменно (п.п.1 и 2 ст.389 ГК) в простой письменной форме. Возможно, это будет доп. соглашение к договору и, скорее всего его надо будет регистрировать (мне представляется вместе с первоначальным договором).

Вопрос:

1. Все ли правильно с моим договором? Ведь он был заключен до

вступления в силу ФЗ 214.

С твоим договором все нормально и он имеет такую же юридическую силу (т.к. на момент заключения договора закона 214-ФЗ еще не было), как и тот, который будет заключаться после 01.04.2005 г.

 

Далее.

2. Могу ли я (застройщик – имеется ввиду ИНВЕСТОР или ДОЛЬЩИК) зарегистрировать действующий договор в рег.палате?

В соответствии со ст. 27 ФЗ 214-ФЗ: действие закона распространяется только на сделки, заключенные после вступление его в силу, т.е. после 01.04.2005 г.

В соответствии со ст. 4 Гражданского кодекса: «Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие».

В соответствии со ст.422 Гражданского кодекса:

1. Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

2. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Исходя из вышеизложенного договор, который заключен в июне 2003 года, не подлежит гос. регистрации и является действительным, если соответствует всем требованиям, которые применялись в момент его заключения.

 

Или мне нужно подписывать НОВЫЙ договор который соответствует ФЗ 214?

Нового договора подписывать не надо, т.к. он имеет юридическую силу. (см. выше). Но возможно новый застройщик предложит заключить новый договор.

[КроликПушистый 0]

Yuris

В соответствии со ст. 27 ФЗ 214-ФЗ: действие закона распространяется только на сделки, заключенные после вступление его в силу, т.е. после 01.04.2005 г.

 

Вынужден поправить:

ст. 27 Закона 214-ФЗ:

 

"...Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона".

 

Прочитайте внимательно, здесь не говорится, что действие НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА СДЕЛКИ..., а "ДЕЙСТВИЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА ОТНОШЕНИЯ..."

 

Ваш юрист дает разъяснение с точки зрения строительной фирмы, где он, очевидно, работает. А ваш (и мой) интерес - в регистрации прав собственности и УСТУПКИ ПРАВ.

 

Коротко говоря, для возможного суда (если будут вторичные продажи) вторично проданная ваша квартира, если вторичный договор будет зарегистрирован в Регпалате, будет присуждена второму покупателю, а не вам.

 

Вы на 100% доверяете застройщику, что он не совершит вторичных продаж?

[Yuris 160]

КроликПушистый

нет "мой" юрист не работает в строительной компании, он работает в холдинге, в отделе который как раз и работает с застройщиками.

На Ваше первое замечание проконсультируюсь еще раз.

Что касается вашего второго замечания, привожу ответ юриста:

Вообще Застройщик может по второму разу продать твою квартиру и соблюсти все требования действующего законодательства. Такую сделку можно будет оспаривать в суде, и мне представляется, что она будет признана недействительной, т.к. твоя сделка (договор долевого участия) первичная и на момент заключения соответствовала действующему законодательству, и ты исполнил все обязательства.

Тропос на это не пойдет. У него есть более жирный кусок, 2-ая и 3-я очередь.

А Ваша заинтересованность здесь понятна, есть квартира которую Вы можете купить дешевле рыночной стоимости, по переуступке, но без переоформленного договора Вы это сделать не можете. Для нас ситуация не так критична. если не так поправте меня.

[КроликПушистый 0]

Yuris

Тропос на это не пойдет. У него есть более жирный кусок, 2-ая и 3-я очередь.

 

Возможно, вы и правы.

 

Также вы правы в отношении моей заинтересованности. Тут, однако, не только моя заинтересованность. Насколько я слышал, многие из вас уже переуступили квартиры. Регистрировались, вероятно, у Тропоса.

Такая сделка, совершенная после полученного разрешения, НЕЗАКОННА!!!

Уступка - только через регпалату.

 

Неужели никто не хочет сейчас, после возобновления строительства, зарегистрировать уступку?

 

Да и лишняя гарантия не повредит.

 

Почему вы все не хотите регистрироваться???

[Yuris 160]

КроликПушистый "Почему вы все не хотите регистрироваться???"

 

Потому что регистрация влечет за собой переоформление договора!

Договора которые есть на сей момент обсолютно законны, а переоформление может повлечь за собой массу сложностей как у Тропос так и у нас.

Далее по вашему замечанию :

Вы пишите :"Вынужден поправить:

ст. 27 Закона 214-ФЗ:

 

"...Действие настоящего Федерального закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего Федерального закона".

 

Прочитайте внимательно, здесь не говорится, что действие НЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА СДЕЛКИ..., а "ДЕЙСТВИЕ РАСПРОСТРАНЯЕТСЯ НА ОТНОШЕНИЯ..."

Ответ моего Юриста:

СДЕЛКА - ЭТО ОЧЕНЬ ШИРОКОЕ ПОНЯТИЕ. СДЕЛКА - действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

ОДНОЙ ИЗ РАЗНОВИДНОСТЕЙ СДЕЛКИ ЕСТЬ ДОГОВОР,А ДОГОВОР - ЭТО ОТНОШЕНИЕ МЕЖДУ ЗАСТРОЙЩИКОМ И ФИЗ ЛИЦО (ДОЛЬЩИКОМ).

[Ромашка123 0]

Кролик Пушистый, если Вы хотите купить квартиру на Озерной по "закону", и более того нашли уже продавца с квартирой, то пусть данный продавец квартиры и попытается зарегистрировать свой договор, заключенный в (2003-2005 гг.) в Регпалате. И в дальнейшем продаст Вам квартиру "по закону" И вы будите спать спокойно с хорошим договором.

Если Вы хотите купить квартиру из нераспроданного фонда Тропоса, то идите в Тропос и просите их подать все документы в Регпалату. Получится - хорошо.

Но не приставайте к реальным покупателям. Они (покупатели) сами разберутся регистрировать им свои "старые " договора или нет.

[КроликПушистый 0]

Ромашка123

 

идите в Тропос и просите их подать все документы в Регпалату. Получится - хорошо.

 

Вы не поняли?

 

Тропос ОБЯЗАН продавать квартиры только по закону, зарегистрировав декларацию.

 

Без декларации продажа незаконна и она идет по так называемой "серой" "вексельной" схеме.

Спросите любого риэлтора, что это такое и рекомендует ли он покупать квартиры у застройщика по серым вексельным схемам.

 

Тропос и другие застройщики отказываясь регистрирровать декларации

нарушают закон и создают проблемы дольщикам.

 

Уже почти все застройщики России (не менее 90%), которые как Тропос получили новое разрешение при старых проданных квартирах, перезаключают договора с дольщиками потому, что их на это толкают контролирующие органы, которым неохота разруливать новые неприятности.

 

Помяните мое слово, администрация и региональные власти рано или поздно возьмутся за Тропос и будут заставлять его зарегистрировать декларацию и перезаключить договора с дольщиками. Насколько я слышал, в Пушкинской администрации очередная смена руководства. Вот расчухаются, и займутся Тропосом.

[КроликПушистый 0]

В добавление к вышесказанному.

 

Я интересовался ЮИТом. Они тоже продавали сначала по вексельной схеме. Продажа шла слабо. Они не сидели сложа руки и провели регистрацию. Как только провели - продажи пошли ходко, цены они взвинтили. Знакомый риэлтор мне это рассказал и ругал серые схемы. Говорил, что они не рекомендуют клиентам покупать у застройщиков "в серую".

Насчет ЮИТа - они стараются все делать законно, поэтому у них сумасшедшие цены.

[RIVA 0]

КроликПушистый: А Вы хотите и не "в серую" и по бросовым "серым" цена? это называется "сесть одной зад-й на 2 стула".... ну некоторым (особенно с большой задницей) это удаётся! Удачи! И перестаньте Вы в конце концов "иметь наши мозги" . В доброй русской традиции "выхватываете куски " из закона и трактуете их с точки зрения обывателя, а не юриста - "казнить нельзя помиловать". Yuris Вам всё сказал! Ваших истерик нам тут только не хватало! Свои "ч"удаки замучили!

[RIVA 0]

КроликПушистый Почему вы все не хотите регистрироваться???

- Вы что писатель, а не читатель, как в старом добром анекдоте про чукчу? Почитайте сообщения в теме! Или у Вас тут монолог, а не диалог? Во-первых: Мы не можем "хотеть" регистрироваться, пока Тропос не оформит док-ты в регпалате на дом и землю (см выше), во -вторых: договора, которые есть на сей момент абсолютно законны, а переоформление может повлечь за собой массу сложностей как у Тропос так и у нас. (см выше)

[~Ириска~ 2 209]

Не дай бог, это "пушистое чудо" кому то из нас в соседи достанется.

[RIVA 0]

[Paramedic 0]

Вообще мне нравится одна и та же фраза в конце каждого его поста:

Почему вы все не хотите регистрироваться???

Вспоминается эпизод из античной истории: римский сенатор Катон каждую свою речь, о чем бы она ни была, заканчивал одними и теми же словами: "А кроме того, я считаю, что Карфаген должен быть разрушен".

RIVA правильно заметила, главное в этом вопросе зависит от застройщика, а не от нас.

[RIVA 0]

да... я тут вот что подумала... кролик - это ведь не только ценный мех..