1) Если сумма неустойки не более 1 миллиона, лучше одним иском. Иначе судье придется долго объяснять, почему разделили на несколько.
2) если все вопросы к застройщику, можно одним иском.
3) можно потребовать, до подписания акта приема-передачи. после подписания акта, обязанность по оплате коммуналки лежит на вас.