Материал из 'Юридическая консультация от 03.10.2011 на тему "Строительство, жилищное право"
Вопрос:
18/06/2011 года вступили изменения в Жилищный кодекс Российской Федерации (ФЗ №123-ФЗ от 04. 06. 2011 года). В том числе внесены изменения в институт "общее собрание собственников помещений". Теперь заочное голосование может быть проведено только в том случае, если на очном голосовании не было кворума. Очное собрание провести почти не возможно (кворум почти всегда отсуствует). Прошу разъяснить, какие документы необходимо составить, какие действия предпринять ОССП для смены управляющей компании в ходе заочного голосования. Какие вопросы должны быть вынесены на повестку дня с учетом введения в жилищное право нового института "совет многоквартиного дома"? Необходима схема действий.
Спасибо.
Ответ:
Здравствуйте!
Действительно, Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - ФЗ № 123-ФЗ) в Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ) внесён ряд изменений, затронувших вопросы управления многоквартирным домом.
Так, в силу пункта 1 статьи 47 ЖК в редакции данного закона в случае, если при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, такое общее собрание не имело указанного в части 3 статьи 45 настоящего Кодекса кворума, в дальнейшем решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме с такой же повесткой могут быть приняты путем проведения заочного голосования (передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование).
Следовательно, проведения общего собрания собственников теперь не избежать и в случаях, когда заранее становится очевидным, что такое собрание не состоится из-за отсутствия предусмотренного пунктом 3 статьи 45 ЖК РФ кворума.
Только после проведения несостоявшегося общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме путем их совместного присутствия возможно проведение голосования по вопросам повестки дня общего собрания в форме заочного голосования.
При этом следует обратить внимание, что статья 47 ЖК РФ предусматривает проведение заочного голосования только по той же повестке, с которой собственники проводили общее собрание путём совместного присутствия. Если хотя бы один пункт повестки будет изменён, либо повестка будет дополнена новыми вопросами, общее собрание путём совместного присутствия придётся организовывать заново, и только после его проведения выносить вопросы новой повестки на заочное голосование.
Кроме того, необходимо учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 46 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.
Таким образом, необходимо максимально внимательно подойти к составлению повестки и включить в неё абсолютно все вопросы, которые необходимо решить.
Рассмотрим порядок проведения заочного голосования и повестку общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме на случай смены управляющей организации и создания совета многоквартирного дома (а соответственно, и повестку заочного голосования в случае, если общее собрание путём совместного присутствия собственников не состоится).
Пунктом 5 статьи 48 ЖК РФ установлено, что голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Согласно пункту 3 статьи 47 ЖК в решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:
1) сведения о лице, участвующем в голосовании;
2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;
3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".
Следовательно, для проведения заочного голосования необходимо подготовить бланки решений собственников по всем вопросам повестки голосования, содержащие указанные выше сведения, а также вопросы, поставленные на голосование вместе с формулировками ответов.
В силу пункта 1 статьи 47 ЖК РФ заочное голосование проводится путём передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.
Из системного анализа норм, содержащихся в статье 45 ЖК РФ следует, что о проведении заочного голосования собственникам помещений в многоквартирном доме должно быть сообщено в форме и в сроки, предусмотренные для проведения внеочередного общего собрания путём совместного присутствия собственников. Собственник, по инициативе которого проводится заочное голосование, обязан сообщить другим собственникам помещений в данном доме о проведении такого голосования не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении голосования должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме. В сообщении о проведении заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:
1) сведения о лице, по инициативе которого проводится голосование;
2) форма проведения данного собрания (заочное голосование);
3) дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
4) повестка дня голосования;
5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены собственника для принятия решения, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.
Далее необходимо определиться с повесткой заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктами 5, 6 статьи 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором.
Следовательно, если Вы намерены сменить управляющую организацию по истечении срока договора управления многоквартирным домом, в повестку голосования необходимо включить вопрос о прекращении договора с данной организацией по окончании его срока, без его продления.
Если по данному вопросу собственниками будет принято положительное решение, необходимо будет направить копию данного решения управляющей организации заказным письмом с уведомлением о вручении. При этом следует учитывать, что согласно пункту 10 статьи 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, указанной в решении собственников. Поэтому, чтобы не вызвать задержек в передаче документации новой управляющей организации, нужно позаботиться о проведении голосования до начала указанного срока.
Если Вы собираетесь сменить управляющую компанию в течение срока действия договора управления многоквартирным домом, необходимо руководствоваться следующими положениями.
Пунктом 8 статьи 162 ЖК РФ предусмотрено, что расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляется в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
Статья 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) устанавливает, что изменение и расторжение договора возможны как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон, однако по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично допускается только в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон.
Закон о НПФ предусматривает следующие случаи, когда возможен односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом:
- пункт 8.1 статьи 162 ЖК РФ: собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
- пункт 8.2 статьи 162 ЖК РФ: собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.
В иных случаях расторжение договора управления многоквартирным домом возможно лишь по соглашению с управляющей организацией.
Для расторжения договора управления многоквартирным домом собственники помещений на основании пункта 2 статьи 452 ГК РФ обязаны направить управляющей организации предложение о расторжении договора. Только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или договоре управления, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок, требование о расторжении договора может быть направлено в суд.
Таким образом, в этом случае на заочном голосовании подлежит разрешению вопрос о направлении предложения управляющей организации о расторжении договора управления.
Далее необходимо определиться с изменениями в законодательстве, связанными с появлением нового органа управления многоквартирным домом – совета многоквартирного дома.
Пунктом 26 статьи 1 ФЗ № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» ЖК РФ дополнен статьёй 161.1 «Совет многоквартирного дома».
В силу пункта 1 данной статьи в случае, если в многоквартирном доме не создано товарищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет многоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме. Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.
При этом если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома созывает в трехмесячный срок орган местного самоуправления (пункт 2 статьи 161.1 ЖК РФ)
Исходя из данных положений ЖК РФ, в повестку заочного голосования должен быть включён вопрос о создании совета многоквартирного дома.
В соответствии с пунктами 4, 6 статьи 161.1 ЖК РФ количество членов совета многоквартирного дома устанавливается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Если иное не установлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количество членов совета многоквартирного дома устанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей, квартир. Из числа членов совета многоквартирного дома на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирного дома.
Следовательно, на заочное голосование должны быть поставлены вопросы о количестве членов совета, кандидатуре председателя.
В силу пунктов 9, 10 данной статьи совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственников жилья до избрания правления товарищества собственников жилья. Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок не установлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме. В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей совет многоквартирного дома может быть досрочно переизбран общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.
Значит, решение должно быть принято и по вопросу о сроке переизбрания совета многоквартирного дома, а также о порядке выдвижения инициативы о досрочном переизбрании совета или отдельных его членов.
Так как ЖК РФ не регулируются порядок принятия советом решений, порядок взаимодействия с общим собранием собственников, возможность членов совета участвовать в деятельности совета через представителей, возможность присутствия на заседаниях других собственников или их представителей, возможность отмены/изменения решений совета, данные вопросы также необходимо включить в повестку заочного голосования. Целесообразно включить данные вопросы в положение о совете многоквартирного дома и, предоставив его для ознакомления, провести голосование о принятии данного положения в целом.
