Были у юриста мы вчера….
Изучил наш долевой договор, сказал что неплохо бы у Застройщика взять Разрешение на строительство + Договор на аренду, Контракт между Стройперспективой и Славянами, и там посмотреть условия ответственности за просрочку сдачи дома. Сказал что бывали случаи, когда за просрочку дома отдавали чужие квартиры (уже купленные обычными смертными), а также Акт об исполнении обязательств между Стройперспективой и ПИФ Капиталом, подтверждающий что оплата за квартиры прошла и ПИФ деньги получил, потому что просто платежки это не доказывают, в дальнейшем может получиться, что деньги просто не дошли…..
Теперь по поводу вопросов:
1. На дом были выданы разрешение на строительства, заключение экспертизы, технические условия на газ.. Как могли быть выданы все эти документы, если реального газа на Пушкинский район нет? (необходима реконструкция ГРС)
Ответ: Если на дом были выданы все разрешения и стройка началась и уже почти даже закончилась, то разрешение на газ так же должно было быть. Без его наличия, Застройщик бы просто не смог начать строительство жилого дома. Тем более банки выдают ипотеку на покупку квартир в этом доме, а они уж проверяют все документы «от и до». И вопрос тогда еще почему Адмиралу дали газ, а нам нет? Есть все же резервы в районе получается.....
Было выдвинуто предположение, что все дело в администрации, так как разрешение было получено у старой администрации, новая сейчас «просто хочет денег». Я была удивлена, но юрист предложил перекрыть Ярославку (Jackden, это не у вас мы вчера случаем консультировались??), больше давить на администрацию и побольше привлекать внимания к нашей проблеме с журналистами и ТВ.
2. Сейчас неподключение дома к газу по нашему договору идет как невыполнение обязательств по срокам или ФОРС-МАЖОР??? п. 11 долевого договора.
Ответ: это невыполнение условий договора
3. Сколько раз можно переносить срок сдачи по закону и на каком
основании? Правомерно ли требования застройщика подписать допники о переносах, и каковы последствия «неподписания» и «подписания»?
Ответ: сроки могут переноситься только по ВЗАИМНОМУ СОГЛАШЕНИЮ СТОРОН, сколько раз? – столько сколько обе стороны будут соглашаться подписывать допники на перенос сроков. Требовать подписывать допники Застройщие не может, но если подпись произошла – то нет гарантий на получение пений и убытков по закону.
ПО поводу пеней – сейчас все суды больше пользуются законом о «Защите прав потребителей», по которому за каждый день просрочки полагается 3% от стоимости суммы договора, таким образом получается что за месяц может набежать почти 100% сумма договора, НО суды всегда снижают эту сумму, потому что Застройщик 1, требователей пени много, и так как начались проблемы со сдачей дома – то денег у него вероятно не хватает….. По Москве в подобных случаях выплачивают не более 100 000 рублей, по области и того меньше (рассказал нам про случай в Орехово-Зуево, где дома не сдавали 5 лет, и пени выплатили по 10 000 рублей).
По поводу убытков – это отдельная история. Если сейчас покупатель квартиры вынужден из-за простоя дома и неполучения купленной квартиры снимать жилье (по габаритам похожую на ту, что приобрел у Застройщика, но в любом случае не больших размеров), то в суде можно предоставить все договора на найм квартиры и указанные суммы, которые платил этот чел во время простоя дома. Суд взыскивает с Застройщика убытки в 100% размере.
В суд целесообразнее обращаться после получения квартиры в собственность с полным комплектом имеющихся документов и проставленных дат на них. Т.е. сейчас никакое давление не поможет, надо дождаться пока сдадут полностью дом и квартира оформится в собственность. По поводу пеней и убытков – реальнее получить убытки, чем пени, поэтому если пеней набежит 2 млн, рублей, а убытков к примеру 200 000 р за съем квартиры, то в суде можно сделать «добрый жест рукой» и простить Застройщику пени (все равно стока не дадут) и требовать только убытки в 100% размере.
4. Какую силу имеют предварительные договора купли-продажи и могут ли они быть расторгнуты по инициативе "продавца". В Гражданском кодексе сказано, что в этом случае продавец "возмещает покупателю убытки" - как могут быть определены эти убытки?
В статье 429 Гражданского кодекса есть пункт 6 («Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор»). Как он может трактоваться в свете нашей проблемы?
Ответ: предварительные договора имеют полную юридическую силу. Рассторжение по инициатива продаца возможно + возмещение убытков. По закону, в случае предварительного договора объект покупки должен быть завершен в срок или не позже чем через год с момента заключения договора.
Возмещение убытков: в оценочной компании заказывается оценка жилья, оценщики оценивают то, что должно быть построено. Оценивают как правило намного дороже, чем покупатель заплатил застройщику. Если оценищк оценил жилье на 6 млн рублей, а покупатель платил 2 млн за квартиру, то убытки составляют 4 млн рублей и должны выплачиваться в 100% размере.
Вот вроде и все рассказала….
