Eritru

О, наконец-то у нас тут народ начал пытаться законодательные акты читать по серьёзному Я в предыдущих постах объяснял, почему нам не выгодно землю в собственность брать и о конфликте законодательных норм (конфликт между ст.35 Земельного кодекса и ст. 250 Гражданского кодекса), Статья 35. Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение [Земельный кодекс РФ] [Глава V] [Статья 35] 1. При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком. 2. Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса. 3. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса. 4. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: 1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; 2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со статьей 27 настоящего Кодекса. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. Не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Статья 250. Преимущественное право покупки [Гражданский кодекс РФ] [Глава 16] [Статья 250] 1. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью второй статьи 255 настоящего Кодекса, и в иных случаях, предусмотренных законом. 2. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. 3. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. 4. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. 5. Правила настоящей статьи применяются также при отчуждении доли по договору мены.

И ещё раз хотел бы всем напомнить - не применяйте норм по многоквартирным жилым домам к индивидуальному жилому дому! Ну не нужно нам в многоквартирный дом превращаться - там не только плюсы, там и риски для нас серьёзные добавятся .В своих предыдущих постах и ведь уже разъяснял почему это так, Конюховская схема нестандартна, а значит лучше не рисковать - особенно с нашей уродской судебной системой

Вопрос по земле непростой. С одной стороны, всем хочется по случаю свой кусок земли заиметь, но в нашем случае всё не так однозначно... Выдел доли в натуре в нашем случае невозможен, так как есть общее пятно застройки под домом. То есть получить свой кусок земли под окном под сад-огород юридически невозможно. Общедолевая собственность на землю превратит наш дом в некое подобие коммуналки, где все соседи будут зависеть друг от друга. При общедолевой собственности у соседей есть право преимущественного выкупа доли - это значит что при продаже своей квартиры (жилого помещения) мы должны продать покупателю и свою земельную долю. Но если по квартире нам не надо спрашивать согласия у соседей, то при продаже доли мы обязаны это сделать по нашему ГК. А что делать если вы с соседом в ссоре? Или он живёт в Нефтеюганске и никто не знает где его там искать и как известить его надлежащим образом? Продавать через дарение стрёмно - это оспоримые сделки, никому бы не советовал - можно нарваться на проблемы по полной программе. А по другой законодательной норме - земля должна следовать за квартирой - мы просто обязаны будем передать свою долю покупателю квартиры, а не предлагать её соседям. Налицо КОНФЛИКТ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ НОРМ. Это нестандартная ситуация - мне лично судебная практика на эту тему неизвестна, и что решит суд, если хотя бы один чем-то недовольный сосед пойдёт в суд, я не знаю. Я лично ни от каких соседей зависеть не хочу - люди разные бывают, зачем мне потом подопытным кроликом в суде работать. fv, я не понимаю, вы всё время нас в судебные тяжбы втянуть хотите, вы так любите сутяжничать, у вас свободного времени много? Мне вот нужно деньги зарабатывать, а не по судам бегать. Эта земельная доля для нас ТРОЯНСКИМ КОНЁМ оказаться может, вот такой вот отравленный подарочек, блин Резюмируя - считаю договор бессрочной аренды правильной идеей, но я бы подумал насчёт уточнения формулы привязки арендной ставки к земельному налогу - чтобы мы все точно понимали, сколько ежегодно нам придётся платить, и чтобы Конюхов не мог произвольно вздуть нам ценник.

Звонил сегодня в отдел продаж, спрашивал по домам №№ 1 и 3 - сказали что ждут на следующей неделе расписку на реальный раздел дома №3 из УФРС и расписку на регистрацию всего дома №1. Точного дня не назвали, так как их канал обещал им середину недели, плюс-минус два дня. Думаю, что после майских есть шанс получить зарегистрированные документы. По поводу юридических аспектов снесут/не снесут прочитайте ветку молодёжного городка, я там своё мнение юриста с ссылками на соответствующие законодательные акты опубликовал - в лом копировать сюда, если честно, устал уже по клаве стучать

Упс,/любой/ застройщик вместо /ни один/, совсем я под конец дня от компа озверел

Это означает, что государство, в случае сноса, будет обязано компенсировать каждому из нас как минимум 1,0 млн. руб., не говоря уже о социальных и политических последствиях. Они даже с Речником побоялись до конца пойти, а ведь там действительно люди всё что возможно и невозможно нарушили (может и по не нарочно, но от ответственности это не освобождает, как известно). У нас и близко НЕТ ТАКИХ ВОПИЮЩИХ НАРУШЕНИЙ, какие допустил в том же Одинцовском районе г-н Швырёв. Опасность от неких крутых застройщиков, положивших вдруг взгляд на нашу землю нам вообще не грозит - по одной простой причине - на земле ИЖС нельзя строить более 3-х этажей! А если нельзя резко увеличить плотность застройки, да ещё с ожидаемым массовым противодействием со стороны проживающих на этой земле сотен и тысяч людей - то ни один умеющий считать застройщик нас за км обходить будет, вокруг ещё полно земли без подобных проблем. ИМЕННО ПОЭТОМУ НАМ НЕВЫГОДНО изменение статуса земли, ИЖС это наша защита от от любителей "снести и застроить" на долгие годы

Как и обещал, выкладываю ссылки на законодательные нормы, которые, надеюсь, снизят накал весенних страхов у моих софорумчан и софорумчанок Закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (с комментарием) (с изменениями на 12 декабря 2011 года) (редакция, действующая с 7 марта 2012 года) ГЛАВА III. ПОРЯДОК ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ Статья 12. Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 2. В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. Статья 13. Порядок проведения государственной регистрации прав 1. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов (абзац в редакции, введенной в действие с 17 мая 2008 года Федеральным законом от 13 мая 2008 года N 66-ФЗ, - см. предыдущую редакцию); правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав. ГЛАВА V. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ПРИ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО Статья 31. Ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1. Органы, осуществляющие государственную регистрацию прав, в соответствии с настоящим Федеральным законом несут ответственность за своевременное, полное и точное исполнение своих обязанностей, указанных в настоящем Федеральном законе, а также за полноту и подлинность предоставляемой информации о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и сделках с ним, необоснованный (не соответствующий основаниям, указанным в настоящем Федеральном законе) отказ в государственной регистрации прав или уклонение от государственной регистрации прав (абзац в редакции, введенной в действие с 1 января 2005 года Федеральным законом от 29 декабря 2004 года N 196-ФЗ, - см. предыдущую редакцию). Статья 31_1. Основания выплаты Российской Федерацией компенсации за утрату права собственности на жилое помещение 1. Собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. 2. Компенсация, предусмотренная пунктом 1 настоящей статьи, выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты указанного в настоящей статье имущества, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать один миллион рублей. 3. Порядок выплаты Российской Федерацией компенсации, предусмотренной пунктом 1 настоящей статьи, устанавливается Правительством Российской Федерации. (Статья дополнительно включена с 1 января 2005 года Федеральным законом от 30 декабря 2004 года N 217-ФЗ)

Потому что государство уже зарегистрировало собственность нескольким сотням семей в домах Конюхова, а это значит, что государство несёт ответственность за свои действия. Я изучу на следующей неделе законодательные акты по этой теме и выложу своё (но уже подкреплённое соответствующими законодательными ссылками) аргументированное мнение тут.

Я звонил Марине, начальнику отдела продаж, она говорит что этот метраж будет только для новых покупателей, для старых всё останется без изменений, они просто старым лоджию считали с коэффициентом 0,5, как и у нас в Королёве, а вот уже новым покупателям (так как они, с её слов, потратились на утепление лоджии для всех жильцов) никаких понижающих коэффициентов не будет

Да не волнуйтесь, вероятности сноса Конюхова практически нет - во первых он слишком большой - то есть слишком большому количеству людей придётся квартиры взамен давать, есть уже сотни реальных собственников квартир, в том числе и ипотечники, а значит там ещё властям и с банками разбираться придётся. Во вторых, дома пригодны для проживания, обеспечены центральными коммуникациями и не нарушают интересов соседей. Вот как-то так

ТСЖ в Элит-Хаузе создано не жильцами, а самим Конюховым, нарушение ст. 135 ЖК РФ очевидно, просто юристов толковых тогда у Конюхова очевидно тогда не было, а регистрирующие органы информации о том, что этот дом является индивидуальным, не получили (это просто им в голову не пришло - схема ведь нестандартная)...

Я юрист, правда последние 6 лет работаю инвестиционной сфере. Тем не менее считаю, что понимаю о чём говорю. По поводу угрозы сноса - я не говорил что снесут обязательно, я говорил лишь о том, что правоприменительная практика строительства жилья на ИЖС не сложилась, а это чревато непредсказуемыми проблемами. А здравый смысл в нашей стране зачастую совершенно не совпадает с судебными решениями (про проплаченные не говорю - тут вообще говорить не о чем). Я неоднократно в своей практике сталкивался со случаями, когда по человечески всем всё очевидно, а вот суд думает совершенно по другому. И ещё одно практическое соображение - надо иметь профессиональных управленцев, с опытом работы в аналогичных УК, иначе группа активистов ставшая управленцами может накосячить хуже Аюкова. Но если тут мы можем хоть к Конюхову пойти и он, чтобы избежать громкого скандала, из своего кармана проблемы закрыть сможет, то у ТСЖ подобного ресурса не будет. Я знаю ребят, перехвативших в своё время управление "Соколиным Гнездом" на Соколе у "КАПИТАЛ ГРУП". Так там матёрые коммунальщики в учредителях были с поддержкой одной инвесткомпании за спиной - и то им несколько лет воевать пришлось - включая суды, наезды силовых структур и пр. Но там было за что бороться - там народ с другими доходами (чем у нас) живёт. По данным 3-х кварталов 2011г., как помню, у них реальная рентабельность на уровне 12-13% годовых ожидалась, не думаю, что у Конюхова она выше, дай бог ему пока в ноль выходить научиться с этой УК...

Не всё так просто - земля, котельные, нежилые помещения в собственности Конюхова - дома его (насколько я понимаю) вполне соответствуют нормативам, принятым для индивидуальных жилых домов, но далеко не факт что многоквартирных. Если признать дома мнгоквартирными, но нормам они не соответствуют, то можно и до попыток сноса со стороны властей доиграться - если они не испугаются гнева народного. По моему дорогое удовольствие может для нас получиться - Аюкова скинуть такой ценой - это хуже чем гвозди микроскопом заколачивать

Давно не заходил сюда. С удивлением прочёл всё что тут написано про создание ТСЖ. Хоть я и с Королёва, а не с Лесных Полян, но это слишком серьёзная тема, чтоб пройти мимо. ТСЖ может быть создано только в многоквартирных жилых домах: Статья 135 Жилищного кодекса РФ 1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Наш дом с формальной точки зрения - ИНДИВИДУАЛЬНЫЙ. И я считаю, что нам очень рискованно пытаться изменить статус дома и соответственно попасть на непредсказуемые последствия изменения разрешённого вида использования земли. Конюхов ведь по нестандартной схеме строит и реализует своё жилья, судебная практика в этом сегменте пока не сложилась - а нам тут жить надо, а не самим себе проблемы создавать и юристов пожизненно кормить. Считаю что самым правильным будет создать из группы наиболее активных форумчан некий общественный, или наблюдательный совет при УК и долбить Аюкова за каждый косяк (ну и можно попугать его созданием ТСЖ - его за это Конюхов явно по голове не погладит) Конюхову плохая репутация на форуме может помешать продажам (а это главное, что его волнует)...

ХОРОШАЯ НОВОСТЬ!!! Звонил под конец дня в отдел продаж - сказали, что документы на регистрацию дома №2 в Королёвском городке сегодня отвезли на регистрацию по тому самому "каналу". Не понял, правда, почему дом №2, а не дом №3, как они говорили вначале, обрадовался новости и не переспросил по глупости своей , завтра уточню

На самом деле, думаю, тут всё упрётся в цену вопроса - насколько цена этой услуги окажется подъёмной для Конюхова

Только что общался с отделом продаж по итогам вчерашнего судебного заседания - последняя информация от них такова: - Судебное заседание отложено по инициативе Конюхова , так как у него появился какой-то канал, обещавший ему решить вопрос по реальному разделу в Королёве в Росреестре за пару месяцев, без необходимости проходить через судебные разбирательства. - Так как этот путь однозначно проще, быстрее и удобнее для Конюхова/да и для нас, он попробует решить свои проблемы используя этот канал, и только если что-то сорвётся - пойдёт в суд.

В общем, пока ситуация у нас развивается так же, как это обычно и происходит у Конюхова... Корявенько, но горячиться пока по моему точно рановато будет

f v, Вам явно, как я вижу, посудится хочется. Я всё-таки считаю, что судится надо в крайних ситуациях, а её у нас пока явно не наблюдается. Воевать с застройщиком, когда его же структура потом будет управлять нашим ЖК - всё должно иметь смысл какой-то... по пп.1 и 8 - а ЧТО ИМЕННО ВЫ ХОТИТЕ ПОЛУЧИТЬ инициируя иск? Основной договор на что? На квартиру (жилое помещение), или на долю? Вы предмет иска сформулируйте вначале так, чтобы самому себе/и нам всем не навредить. Очевидно ведь, что именно Конюхов (другие примеры мне пока неизвестны- я искал) научился соглашения о реальном разделе делать. По суду, не по суду - какая нам разница, лишь бы не затягивалось сверх общепринятых на рынке сроков опозданий/задержек у застройщиков. Я не хочу, в результате Вашей горячности получить долю, вместо квартиры. По последнему абзацу п.5 - это и есть как раз то самое мелкое гнобление Конюхова - хотите, судитесь - там многие вопросы на усмотрение судьи - я своё мнение по судебным перспективам сказал, НЕ ОТСУДИТЬ ТАМ МНОГО, юристы у Конюхова толковые сидят

О-о-о, Elligma, мне нравится Ваш запал И всё же побуду немного занудой... По поводу Предварительного договора - подавляющее число вопросов по данному виду договоров относимых к сделкам с недвижимостью было снято постановлением ВАС №54 от 11.07.11, прочитайте его пожалуйста, прежде чем спорить со мной, плиз Я бы не стал так драматизировать ситуацию. Да, мне, как и Вам хотелось бы побыстрее получить свидетельство о собственности и заселиться. Да, хотелось бы оштрафовать Конюхова, за его косяки по срокам на несколько большую сумму, чем это прописано в ПД, но в принципе ничего особо страшного пока не происходит. Суды по Молодёжному городку Конюховым выиграны, посмотрю, как ему удастся реализовать решение о реальном разделе на доме №3 там. Я считаю, наверное глупо и наивно покупать форд фокус, рассчитывая впоследствии на сервис BMW, чтобы не обещал автодилер/пардон, застройщик Извините за аналогию, но ничего другого в голову в конце рабочего дня мне не пришло

Лично моё резюме таково: Позиция Конюхова в судах защищена достаточно грамотно, шансов наказать его по крупному у нас практически нет. Гнобить его по мелкому можно тем, у кого есть время и желание ходить по судам. Самое важное для него - это продажи квартир новым (не знающим ситуации изнутри) клиентам. Он не заинтересован в громких скандалах и разборках. Многие его потенциальные клиенты ведь читают наш форум - если мы тут продолжим его прикладывать, то он потеряет значительную часть покупателей. Пусть исправляет свои косяки, как заставить его это сделать, показал опыт жителей Молодёжного городка, вот и мы должны пойти таким же путём.

Elligma, теоретически по применению к нашему случаю п. 6 ст. 429 ГК РФ и п. 4 ст. 445 ГК РФ я с Вами полностью согласен, это очевидно любому юристу. Но проблема в другом, мы ведь не можем понудить Конюхова заключить с нами Основной договор, пока он не получил свидетельства на наши квартиры. Вот если Конюхов, имея на руках свидетельства о собственности, будет тянуть с заключением Основных договоров с нами, то тогда мы будем иметь полное право понудить его их с нами заключить в судебном порядке. Компенсация убытков в виде не полученной прибыли - да возможно, по ставке рефинансирования ЦБ за рассматриваемый судом период, что как раз примерно и будет соответствовать 0,01% в день, прописанным в ПД с нами. Судебная практика свидетельствует о нежелании наших судов реально (по крупному) взыскивать не полученные прибыли, моральный ущерб и пр. с виновных лиц

Elligma, а тут особого выбора-то у нас и нет, подписание допсоглащения нам нужнее чем Конюхову (особенно тем, кто оплатил всё на ранних стадиях, по относительно низкой цене кв.м.). Предварительный договор прекращает своё действие на следующий день после истечения срока его действия, уж извините за тавтологию То есть, говоря человеческим языком, на следующий день после того действие ПД закончилось, а Основной договор между нами и Конюховым не был подписан, Конюхов имеет право в одностороннем порядке (уведомив нас о прекращении действия ПД) вернуть нам наши деньги совершенно официально и продать квартиру за уже большие деньги новому покупателю. Насколько я слежу, подобными "шалостями", Конюхов и его контора пока, тьфу-тьфу-тьфу не балуется - и надеюсь у них хватит мозгов не баловаться такими вещами и дальше... Это может слишком плохо сказаться на продажах. Опозданиями на полгода-год все (даже относительно приличные) застройщики страдают, это подавляющее большинство покупателей не спугнёт, лишь бы быть уверенным что достроят и не кинут

Все эти 214 ФЗ хороши только до тех пор, пока у Застройщика проблемы не начались, ООО они за редким исключением оформляют на подставных лиц, земля у них в краткосрочной аренде, практически все строительные наши монстры по всей стране именно так страхуют свои риски - хрен мы с них что получим, если они решат на Лазурный Берег от нас сбежать - причём всё будет по закону - не придерёшься... А вот таким как Конюхов от нас так просто не сбежать - все активы на них висят, земля, все не проданные жилые и нежилые помещения и т.д. Поэтому лично я и купил у него квартиру - да может он на год и опоздает, да ещё где соврёт, но риск недостроя и кидалова гораздо ниже, чем у традиционного застройщика...

Fv-самое простое, это посмотреть опять же в Конюховском отделе продаж поэтажки и экспликации в корпусах Молодёжного городка, на которые уже получена собственность, там дом числится именно как индивидуальный (я специально смотрел, когда вникал в юридическую конструкцию подобного строительства). По квартирам повторю ещё раз, это не совсем квартиры, это ВЫДЕЛЕННАЯ ЧАСТЬ ЖИЛОГО ДОМА, получаемого на основании Соглашения о реальном разделе - что указывается во всех свидетельствах о собственности полученных в Молодёжном городке, кстати, опять смотреть в отделе продаж Так строить, кстати, может только физ. лицо, оно же ИП. Юр.лица по этой схеме строить не могут. А ИП (по закону, в отличие от ООО, к примеру) отвечает по своим обязательствам ВСЕМ СВОИМ ИМУЩЕСТВОМ, а не внесённым уставным капиталом в размере, как правило не превышающим 10 000руб.