...строительная компания, то после подписания акта ответственность несет дольщик. Иными словами, если квартира сгорит до подписания акта, отвечать будет строительная компания, если после — дольщик. Если, конечно, иное не предусмотрено в договоре долевого участия.
Кроме того, акт приема-передачи квартиры входит в пакет документов, которые необходимо предоставлять для регистрации права собственности в Регистрационный центр.
Шаг 1. Сроки сдачи дома
На сегодняшний день существует несколько активных схем приобретения квартир в новостройках у компании-застройщика. Чаще всего будущий владелец квартиры и компания-застройщик заключают между собой либо договор долевого строительства, либо договор резервирования будущей недвижимости. Разница состоит в том, каким образом в последствии будет оформляться право собственности на квартиру. Либо застройщик сначала оформляет все построенные квартиры в свою собственность и потом передает их покупателю в обмен на деньги или их эквивалент (например, вексель), либо квартира регистрируется в собственность на основании договора долевого строительства. И в том, и в другом случае обязательно подписание акта приемки-передачи квартиры.
В любом случае, к моменту подписания акта дом, в котором находится приобретаемая квартира, должен быть принят госкомиссией и проведены все необходимые обмеры БТИ.
Как правило, в 99% случаев, сдача дома задерживается в среднем от одного квартала до полугода, иногда на год. В виду того, что в нашей стране система возмещения ущерба за несоблюдение сроков не работает, судебных прецедентов на эту тему очень мало. Кроме того, строительные компании, прекрасно знающие о том, что сдача дома будет задержана, сразу предусматривают пункты договора, позволяющие им избежать ответственности. В любом случае, юристы советуют, если сдача дома задерживается более чем на полгода — принести договор на экспертизу и выяснить возможность предъявления иска застройщику.
Шаг 2. Содержание акта
В принципе, акты приема-передачи могут оформляться совершенно различно, однако их содержание примерно одинаковое. Вне зависимости от того, какая именно недвижимость передается, акт должен содержать информацию о дате и месте его составления, наименовании сторон (кто и кому передает квартиру), описании передаваемого объекта недвижимости, в том числе его местонахождение, метраж и состояние, которое при подписании акта должно удовлетворять покупателя.
Так же акт приема-передачи квартиры может содержать информацию об отсутствии взаимных претензий продавца и покупателя. В случае если качество не удовлетворяет покупателя, а акт все же должен быть составлен, все претензии должны быть подробно записаны и приложены к акту со ссылкой о том, что этот документ считается действительным в случае устранения перечисленных дефектов в такой-то срок. Иногда акт приема-передачи квартиры совмещают с актом сверки взаиморасчетов, в таком случае в акт добавляется информация о произведенных денежных расчетах.
Шаг 3. Смотровой лист
Перед подписанием акта приема-передачи квартиры, в обязательном порядке покупатель (он же дольщик) должен тщательно осмотреть квартиру и заполнить смотровой лист, в котором необходимо отразить все найденные дефекты и недочеты. Допущенные строителями, а также указать четкие сроки их устранения.
В принципе, для более качественного осмотра, хорошо брать с собой эксперта в области качества строительства жилья, который способен будет отметить все технические недостатки сдаваемого жилья.
Еще один тонкий момент — ответственность за последствия, которые могут возникнуть в процессе устранения обнаруженных в квартире дефектов. Если рабочие застройщика, приводя в порядок одну квартиру, уже принятую по акту, повредят другую (что вполне может случиться), платить за это совсем не обязательно придется застройщику. Все эти тонкости во взаимоотношениях дольщика и застройщика должны быть определены заранее — сделать это, опять же, поможет юрист.
Кстати, осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
Шаг 4. Осмотр
Если осмотр проводится самостоятельно, стоит обратить внимание на следующие основные моменты.
Во-первых, состояние бетонных конструкций. Если замечены отклонения по вертикали, смещения в плане стен и местные неровности глубиной более 5 мм, а также трещины в несущих стенах и перекрытиях и незаполненные раствором монтажные стыки и швы — обязательно требуйте исправления.
Второй момент — окна. Если установлены стеклопакеты, обязательно надо обратить внимание: нет ли трещин на стекле, плотно ли закрываются окна, хорошо ли прилегает уплотнитель и нет ли незапененных и не закрытых пароизоляционной лентой зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены.
Третье — это электрика. Для осмотра надо взять с собой лампочку, которая позволит проверить исправность системы освещения. Также надо проверить рабочее состояние всех розеток.
Водоснабжение, канализация и отопление в основном подлежат поверхностному визуальному осмотру. Отсутствие течей, трещин в отводах и теплые трубы (если осмотр производится в отопительный сезон) свидетельствуют об исправности всех трех систем.
И, наконец, вентиляция. Наличие тяги определяется простым дедовским способом: к вентиляционной шахте подносится горящая спичка. Если пламя отклоняется в сторону шахты, значит, тяга есть и система исправна.
Итак, после тщательного осмотра все обнаруженные недостатки и дефекты заносятся в список, прилагаемый к акту приемки. Если какие-то системы или части квартиры не были проверены или осмотрены, то в акте необходимо указать, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
После подписания смотрового листа и уточнения кто и когда исправит недочеты, происходит подписание акта приема-передачи квартиры.
С этого момента всю ответственность за новое недвижимое имущество, пусть еще и не окончательно оформленное в вашу собственность (право собственности наступит после регистрации квартиры (сделки) в регистрационном центре) несет покупатель (дольщик).
____________________________.rtf
