Перейти к содержанию

Авторизация  
karmet

Управление домом - ТСЖ или ?

Рекомендуемые сообщения

Уважаемые будущие собственники и соседи! До сдачи объекта осталось полгода и не пора ли нам всем задуматься о том, что после сдачи дома кроме ремонта квартир у нас возникнет вопрос об управлении домами. Насколько я понимаю, в таких домах как наши, наиболее приемлемая форма управления - ТСЖ. 

Хотелось бы знать, у кого-нибудь есть опыт управления т.е.были ли вы членом правления или председателем правления ТСЖ. У меня есть небольшой опыт и думаю найдутся еще собственники с таким опытом. Знаю, что вопросов сразу будет много и лучше обозначить их заранее. Тем более, кто-то задавал вопрос по заселении техэтажей, кто-то писал о гидроизоляции и т.д..

Так что давайте спишемся, найдем точки соприкосновения и заранее подумаем, как мы будем жить дальше.

 

                                 Жду сообщений

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Думаю, что эксплуатацией и управлением домов должны заниматься только специалисты. Дом - это же не просто дом- коробка! Это лифтовое хозяйство, инженерные системы, электричество. Здесь должны работать подготовленные люди, которые несут ответственность за безопасное проживание. Думаю УК вполне достаточно.
 


Изменено пользователем x286x

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Дело в том, что форму управления т.е. отдать ее полностью УК или через ТСЖ заключить договор с УК, выбирается на собрании собственников. Я просто думаю,что надо посмотреть и поговорить с собственниками Паруса - довольны обслуживанием УК или нет, какие у них претензии или их нет. И какая у них форма управления. Вопросов накопится сразу и много и хорошо, если будет инициативная группа, которая хотя бы обозначит их перед компанией. Ведь после сдачи дома их труднее решать. 

На начальном этапе хорошо бы, чтобы в такой группе были юристы, строители, хозяйственники, руководители разного уровня и просто неравнодушные к нашему общему дому люди.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Имею большой опыт обслуживания коммуникаций в части теплоснабжения, водоснабжения, работе с энергоснабжающими организациями.. есть большое желание работать в нашей будущей УК на пол ставочки (инженером-теплотехником или что-то рядом) :)

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Дело в том, что форму управления т.е. отдать ее полностью УК или через ТСЖ заключить договор с УК, выбирается на собрании собственников. Я просто думаю,что надо посмотреть и поговорить с собственниками Паруса - довольны обслуживанием УК или нет, какие у них претензии или их нет. И какая у них форма управления. Вопросов накопится сразу и много и хорошо, если будет инициативная группа, которая хотя бы обозначит их перед компанией. Ведь после сдачи дома их труднее решать. 

На начальном этапе хорошо бы, чтобы в такой группе были юристы, строители, хозяйственники, руководители разного уровня и просто неравнодушные к нашему общему дому люди.

Я как раз собственник в Парусе. Можно имея ТСЖ обслуживать дом через УК - одно другому не мешает. У нас, к сожалению, с ТСЖ не все гладко, в том момент, когда сдавался наш дом, было необходимо создавать ТСЖ в момент сдачи дома в эксплуатацию. В итоге оно было создано застройщиком и у нас до сих пор председателем ТСЖ является лицо очень близкое к ВИТу. Да, мы прилагаем все усилия, чтобы ситуацию исправить, но это не так легко. Что имеем: до сих пор (благодаря нашему председателю) к застройщику не подали не одного иска для исправления строительных дефектов за счет гарантийного ремонта, ну и куча еще минусов более мелких, но очень неприятных. Так что при создании ТСЖ будьте бдительны - выясните где трудятся потенциальный председатель и правление )))

Изменено пользователем kolibri
  • Нравится 4

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Если нет ТСЖ, то получателем взносов за капитальный ремонт будут не собственники (на спецсчете дома), а региональный оператор (Московская область), и, соответственно, собственники не смогут влиять на сроки и объемы проведения капремонта дома (это будет определять региональный оператор), а учитывая "молодость" дома, и количество более "возрастных" (нуждающихся в капремонте) домов в Московской области, на выделение региональным оператором средств на капремонт дома можно только надеятся - я сильно сомневаюсь, что очередь дойдет.

Подробнее про взносы на капремонт - здесь: http://forum.pushkino.org/index.php/topic/98192-01052014-nachalo-uplaty-vznosov-na-kapitalnyj-remont/

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@BKv, специальный счет может быть открыт для домов с любыми формами управления (и ТСЖ, и УК). В случае УК он открывается на имя регионального оператора, но это все тот же отдельный счет дома. Вы в теме по ссылке последние два сообщения прочитайте, для лучшего понимания ситуации.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

А кто принимает решение о форме управляющей компании и на каком этапе это происходит? Не получится ли так, что в ВИТе давным давно все решено, а все остальное - пустое сотрясание воздуха и от нас ничего не зависит в принципе?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

А кто принимает решение о форме управляющей компании и на каком этапе это происходит? Не получится ли так, что в ВИТе давным давно все решено, а все остальное - пустое сотрясание воздуха и от нас ничего не зависит в принципе?

При вводе дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с УК. Далее в течении 4х месяцев (могу немного ошибаться в сроке) город обязан провести конкурс на управление домом. Если конкурс проведен, договор заключается, как правило, на три года и сменить УК в это время несколько проблематично. Но в любой момент вы можете провести ОСС и проголосовать за ТСЖ. Если вы решаете сменить УК, то все равно через ОСС. Либо по окончании срока действия контракта, заключенного по итогам конкурса, либо доказав, что УК не справляется со своими обязанностями.

 

Это по закону.

 

А по реалиям... Получая квартиру все так бьют копытом, что не смотрят, какие бумаги подписывают и за что платят :) Как правило, собственники без оглядки подписывают договор с УК, нанятой застройщиком, а иногда и подсунутые протоколы ОСС, в котором выбирают УК :)

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Гуннхильд  Отправлено Сегодня, 11:42 BKv, специальный счет может быть открыт для домов с любыми формами управления (и ТСЖ, и УК). В случае УК он открывается на имя регионального оператора, но это все тот же отдельный счет дома. Вы в теме по ссылке последние два сообщения прочитайте, для лучшего понимания ситуации.

Да, действительно, собственники могут выбрать регионального оператора в качестве владельца спецсчета, но я так понял, что в этом случае не ТСЖ, а именно региональный оператор осуществляет функции технического заказчика работ по капитальному ремонту дома (выбирает подрядчиков, заключает с ними договоры подряда, контролирует и принимает результаты работ), а также финансирует расходы на капитальный ремонт.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

При вводе дома в эксплуатацию застройщик заключает договор с УК. Далее в течении 4х месяцев (могу немного ошибаться в сроке) город обязан провести конкурс на управление домом. Если конкурс проведен, договор заключается, как правило, на три года и сменить УК в это время несколько проблематично. Но в любой момент вы можете провести ОСС и проголосовать за ТСЖ. Если вы решаете сменить УК, то все равно через ОСС. Либо по окончании срока действия контракта, заключенного по итогам конкурса, либо доказав, что УК не справляется со своими обязанностями.

 

Это по закону.

 

А по реалиям... Получая квартиру все так бьют копытом, что не смотрят, какие бумаги подписывают и за что платят :) Как правило, собственники без оглядки подписывают договор с УК, нанятой застройщиком, а иногда и подсунутые протоколы ОСС, в котором выбирают УК :)

 

И как правильнее поступать? Не подписывать документы об УК при приемке квартиры? не приведет ли это к затягиванию процесса передачи квартиры ВИТом? да и какая альтернатива есть?

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

И как правильнее поступать? Не подписывать документы об УК при приемке квартиры? не приведет ли это к затягиванию процесса передачи квартиры ВИТом? да и какая альтернатива есть?

 

При подписании акта приемки-передачи квартиры вам должны передать квартиру и все ее принадлежности (в т.ч. ключи). Если будет затягивание сроков передачи - подайте в суд на пени за просрочку. Ваши договоренности с УК застройщика касаться не должны. Но, естественно, никто не обещает, что потом будет легко и просто. И это даст какой-то результат. С позитивным опытом я (пока, по крайней мере) не знакома.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

При подписании акта приемки-передачи квартиры вам должны передать квартиру и все ее принадлежности (в т.ч. ключи). Если будет затягивание сроков передачи - подайте в суд на пени за просрочку. Ваши договоренности с УК застройщика касаться не должны. Но, естественно, никто не обещает, что потом будет легко и просто. И это даст какой-то результат. С позитивным опытом я (пока, по крайней мере) не знакома.

 

и если у нас будет дом всетаки сдаваться досрочно, то, если я не подпишу договор с УК, то и передачу мне квартиры они будут оттягивать до официального срока, да и потом палки в колеса вставлять... и даже если мы такими действиями чего-то добьемся, то альтернативы то все равно нет. какую УК выбрать взамен ВИТовской? чем другая будет лучше? там выиграют этот конкурс какие-нибудь "предприниматели" со специалистами из ближнего зарубежья..

отсюда вывод, правильнее будет подписать договор с той УК, что предложит нам ВИТ, а уже через определенный срок, если мы ей будем не совсем довольны, будем с ней бороться.. и бороться обдуманно и сообща, когда точно будем знать чего мы от этой самой УК хотим...

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

@Varvar_VS, да, возможно, что и так. Что-то иное можно пробовать разве что из любви к соблюдению буквы закона :) Потом обдуманно и ТСЖ обсудите, и ответственных лиц в него выберете (при необходимости). А то можно получить такие же проблемы, как в Парусе, например.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

     Каждый из нас знает, что он хочет от проживания в доме: свет, тепло, вентиляция, чистота в доме, благоустройство двора и пр.

     В случае полного управления УК, она действует как ЖЭУ (РЭУ) т.е. по заявкам жильцов производится ремонт квартир,а общее хозяйство ведется согласно плану и договору, разработанного УК.В данном варианте контроль за расходованием бюджета и выполнением обязательств со стороны жильцов минимальный. Отчет за проделанную работу УК будет делать на собрании жильцов, решить на котором что-нибудь практически невозможно. (см. комментарий собственника Паруса).

     Все меняется с созданием ТСЖ. На общем собрании собственников (ОСС) выбирается правление, которое разрабатывает Устав и смету расходования средств, а также штатное расписание ТСЖ и выбирается председатель правления. В штате, на платной основе,как минимум должны быть, управляющий, бухгалтер, диспетчера, кадровый работник. Далее правление выбирает УК, которая будет обслуживать дом, разделяет функции, которые будет выполнять сама, а какие отдает УК, и на собрании ОСС, желательно  на альтернативной основе, утверждают УК, которая будет обслуживать (а не управлять) дом. Контроль за работой УК осуществляет правление, а текущую работу с УК ведет управляющий, который отчитывается перед правлением.    

     Самый больной и тяжелый вопрос, это выбор правления. Мы не знаем друг друга, зачастую не доверяем правлению и председателю и начитавшись статей из газет, считаем их как минимум мошенниками, а в худшем ворами (я знаю что говорю). А ведь эти люди, которые должны на общественных началах или за небольшие премии), после работы тратить свое время над постоянно возникающими вопросами по ведению хозяйства дома. Нужен грамотный председатель (для таких домов как наши - освобожденный и получающий зарплату). Нужен знающий управляющий. И в правлении желательно иметь строителей, юристов, хозяйственников и т.д. Вот это самое главное, найти людей. И тогда все получается. Смена состава правления - обычно 2 года.

А пока есть время, нужно создать инициативную группу, которая будет изучать вопросы технического плана по нашим дом в т.ч.  опыт других ТСЖ нашего города.

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Лично для меня наличие управляющего, бухгалтера, диспетчера, кадрового работника, означает лишь то, что мне как жильцу прийдется ежемесячно платить в разы больше чем без ТСЖ. 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Я например, в этом вопросе слабо разбираюсь, потому набираем в Яндексе - "что лучше ТСЖ или УК", будет огромное количество статей и ссылок. Изучаем :)

Вот например: http://zhkhacker.ru/2011/12/chto-luchshe-tszh-ili-uk/

 

ТСЖ или УК. Большая передача, смотрим:

 

Изменено пользователем travial
  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Мне кажется, эти слова достойны того, чтобы появиться в каждой теме про ТСЖ.

 

В общем, когда мы начинали свою борьбу было понятно, что Емелин [старый председатель ТСЖ] так просто не уйдет и нас ждет длительная борьба. А вообще сейчас, окунувшись в эти вопросы, я полностью осознала, как легко всякому проходимцу состряпать любые документы по ТСЖ и как сложно потом доказать, что это именно проходимец.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Мне кажется, эти слова достойны того, чтобы появиться в каждой теме про ТСЖ.

 

Вот именно поэтому я против ТСЖ. 

  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

     Каждый из нас знает, что он хочет от проживания в доме: свет, тепло, вентиляция, чистота в доме, благоустройство двора и пр.

     В случае полного управления УК, она действует как ЖЭУ (РЭУ) т.е. по заявкам жильцов производится ремонт квартир,а общее хозяйство ведется согласно плану и договору, разработанного УК.В данном варианте контроль за расходованием бюджета и выполнением обязательств со стороны жильцов минимальный. Отчет за проделанную работу УК будет делать на собрании жильцов, решить на котором что-нибудь практически невозможно. (см. комментарий собственника Паруса).

     Все меняется с созданием ТСЖ. На общем собрании собственников (ОСС) выбирается правление, которое разрабатывает Устав и смету расходования средств, а также штатное расписание ТСЖ и выбирается председатель правления. В штате, на платной основе,как минимум должны быть, управляющий, бухгалтер, диспетчера, кадровый работник. Далее правление выбирает УК, которая будет обслуживать дом, разделяет функции, которые будет выполнять сама, а какие отдает УК, и на собрании ОСС, желательно  на альтернативной основе, утверждают УК, которая будет обслуживать (а не управлять) дом. Контроль за работой УК осуществляет правление, а текущую работу с УК ведет управляющий, который отчитывается перед правлением.    

     Самый больной и тяжелый вопрос, это выбор правления. Мы не знаем друг друга, зачастую не доверяем правлению и председателю и начитавшись статей из газет, считаем их как минимум мошенниками, а в худшем ворами (я знаю что говорю). А ведь эти люди, которые должны на общественных началах или за небольшие премии), после работы тратить свое время над постоянно возникающими вопросами по ведению хозяйства дома. Нужен грамотный председатель (для таких домов как наши - освобожденный и получающий зарплату). Нужен знающий управляющий. И в правлении желательно иметь строителей, юристов, хозяйственников и т.д. Вот это самое главное, найти людей. И тогда все получается. Смена состава правления - обычно 2 года.

А пока есть время, нужно создать инициативную группу, которая будет изучать вопросы технического плана по нашим дом в т.ч.  опыт других ТСЖ нашего города.

У Вас не совсем правильное понимание функций ТСЖ. Зачем, имея УК нанимать в штат ТСЖ всех тех персоналий, которых Вы перечислили?

Какая-то очередная пугалка, скачанная из инета, простите.

Опять же, если выбрана УК, зачем освобожденный председатель и управляющий? Правление можете переизбирать хоть каждый день, если иное не предусмотрите Уставом ТСЖ. Каша какая-то

Изменено пользователем kolibri
  • Нравится 1

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

У Вас не совсем правильное понимание функций ТСЖ. Зачем, имея УК нанимать в штат ТСЖ всех тех персоналий, которых Вы перечислили?

Какая-то очередная пугалка, скачанная из инета, простите.

Опять же, если выбрана УК, зачем освобожденный председатель? Каша какая-то

Вся путаница идет от того, что нет понимания между управлением и обслуживанием/эксплуатацией

  • Нравится 2

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Специалисты нужны что бы кто ни говорил. В доме много различных инженерных систем, без их периодического обслуживания и контроля за состоянием работы все преимущества вентилируемых фасадов, дорогого и качественного оборудования, систем автоматизации сходят на нет. Так же нужно со снабжающими организациями разбираться, почему выставленны такие большие счета, проверять все, оспаривать каждый рубль и добиваться перерсчета (процентов 10 счетов за тепло можно реально оспорить, т.к. начисления производятся зачастую некорректно, причем это оспаривается без суда, путем переговоров с энергоснабжающей организацией). Так что специалисты нужны, иначе жильцы будут гораздо больше платить за коммуналку (чем если бы платили зп специалисту) и качество внутреннего микроклимата и обслуживания дома будет гораздо хуже.. Другой вопрос что нет необходимости в постоянном присутствии таких специалистов, достаточно чтоб они работали на 0,25 ставки и заходили пару раз в неделю на осмотр своего хозяйства, либо чтоб такой специалист был на 5-6 домов.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Другой вопрос что нет необходимости в постоянном присутствии таких специалистов, достаточно чтоб они работали на 0,25 ставки и заходили пару раз в неделю на осмотр своего хозяйства, либо чтоб такой специалист был на 5-6 домов.

Верно говорите, схема правильная, она позволяет оптимизиоровать затрату на управление и содержание МКД.

организация работы специалистов по такой схеме, постановка задач и контроль исполнения - казалось бы что сложного. Однако именно это, чаще всего НЕ получается у многих управляющих организаций 

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Надо полюбому УК. По другому не справиться.

Поделиться сообщением


Ссылка на сообщение
Поделиться на другие сайты

Для публикации сообщений создайте учётную запись или авторизуйтесь

Вы должны быть пользователем, чтобы оставить комментарий

Создать учетную запись

Зарегистрируйте новую учётную запись в нашем сообществе. Это очень просто!

Регистрация нового пользователя

Войти

Уже есть аккаунт? Войти в систему.

Войти
Авторизация  

  • Последние посетители   0 пользователей онлайн

    Ни одного зарегистрированного пользователя не просматривает данную страницу

×