Александр Владимирович

Что бы не быть голословным приведу обобщение практики Верховного суда. А вообще уважаемые Соинвесторы каждый должен заниматься своим делом: врач - лечить, строитель - строить, юрист - представлять интересы в том числе и в суде. Я говорил что нужно обременить свою квартиру своим правом, но уважаемые формулировку просительной части иска я не называл. Для информации смотреть ниже (приведенное обобщение практики можете найти в любой справочной правовой системе - Гарант, Консультант + и т. д.) Уважаемый Ринат Мировой судья здесь не причем это дело для суда общей юрисдикции, и позвольте не каких личных рекомендаций я Вам не довал и тем более не коем образом не участвовал в составлении Вашего иска. Пишите. Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов (от 19 сентября 2002 г.) О правовых основаниях защиты прав потребителей в сфере долевого строительства жилья см. письмо Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека от 1 августа 2005 г. N 0100/5932-05-32 Верховным Судом Российской Федерации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Государственной статистической отчетностью эта категория гражданских дел отдельной строкой не выделяется. Экономическая реформа, переход к рыночной экономике, широкая приватизация привнесли в повседневную жизнь наряду с положительными результатами и новые негативные явления, среди которых отмечается нарушение прав граждан на приобретение жилых помещений в строящихся многоквартирных домах при исполнении договоров, в связи с чем увеличилось число обращений граждан в суды. В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации каждый имеет право на жилище. Органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство, создают условия для осуществления права на жилище. Возможность реализации этого права путем строительства жилья за счет собственных средств граждан без ограничения площади закреплена нормами Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), Закона Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. N 4218-I "Об основах федеральной жилищной политики" (в ред. от 8 июля 1999 г.), Жилищного кодекса РСФСР (ЖК РСФСР) и ряда других законодательных актов. Новый Гражданский кодекс Российской Федерации регулирует отношения, возникающие в связи с заключением различных договоров, в том числе и договоров, предметом которых является приобретение жилья в строящихся домах. Согласно п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" (в ред. от 21 ноября 2000 г.) законодательство о защите прав потребителей регулирует отношения между гражданином, имеющим намерение заказать или приобрести либо заказывающим, приобретающим или использующим товары (работы, услуги) исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, с одной стороны, и организацией либо индивидуальным предпринимателем, производящими товары для реализации потребителям, реализующими товары потребителям по договору купли-продажи, выполняющими работы или оказывающими услуги потребителям по возмездному договору, с другой стороны. Сравнительный анализ указанного выше законодательства, проведенный верховными судами республик, краевыми, областными и соответствующими им судами, позволяет сделать вывод о том, что Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" предоставляет гражданину больше гарантий защиты его прав от недобросовестных контрагентов по заключенному им договору, чем Гражданский кодекс Российской Федерации, ограничивающий права граждан рамками договора. Изучение практики показало, что с целью приобретения жилых помещений граждане заключают с организациями договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом и другими правовыми актами. Например, договоры граждан с организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов, неисполнение которых послужило основанием для обращения в суд, носили самые различные названия: подряда, долевого участия в строительстве, совместной деятельности, приобретения квартиры по возмездному договору, в том числе с трудовым участием гражданина-дольщика, купли-продажи квартиры с рассрочкой платежа, безвозмездной передачи квартиры в собственность, уступки требования (цессии) и др. Однако содержание перечисленных договоров (предмет, условия участия и взаимные права и обязанности сторон) является практически одинаковым: на гражданина (инвестора, дольщика) возлагалась обязанность по оплате фактической стоимости строительства жилого помещения, а организация (инвестиционно-строительная компания, инвестиционная компания, застройщик, заказчик, подрядчик и т.д.) принимает на себя функции заказчика строительства определенного объекта недвижимости (самостоятельно или с помощью третьих лиц) с обязательством передать гражданину в собственность обусловленное договором жилое помещение по окончании строительства и сдачи дома в эксплуатацию. Договор об инвестиционной деятельности ни в действующем Гражданском кодексе Российской Федерации, ни в Законе РСФСР от 26 июня 1991 г. N 1488-I "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" (в ред. от 25 февраля 1999 г.) и в федеральном законе от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в ред. от 2 января 2000 г.) не упоминается. Согласно ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. В силу ст. 4 указанного Федерального закона субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений (далее - субъекты инвестиционной деятельности), являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. Следовательно, нормы п. 2 ст. 1 и п. 2 ст. 421 ГК РФ позволяют субъектам инвестиционной деятельности заключать договор как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. В соответствии со ст. 1 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" инвестициями являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе и на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права, интеллектуальные ценности, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода) и достижения положительного социального эффекта. Инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций, или инвестирование, и совокупность практических действий по реализации инвестиций. В условиях отсутствия в законах регламентации договоров об инвестиционной деятельности суды исходили из их содержания, а не из наименования, при этом неоднозначно оценивали правовую природу заключаемых сделок. 1. В силу ст. 702 ГК РФ по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. Обязанности подрядчика уточняются в ст. 740 ГК РФ, предусматривающей, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Отличительная особенность возникших между сторонами отношений по указанному виду договоров заключается в том, что гражданин вступает в правоотношения по строительству своей квартиры непосредственно с подрядчиком - организацией, осуществляющей строительство жилого дома. Разрешая заявленные требования А. к открытому акционерному обществу (ОАО) "Стройтрест-2" о возложении обязанности исполнить условия договора, Ломоносовский районный суд г. Архангельска установил, что стороны заключили договор, согласно которому ответчик принял на себя обязательства по строительству для А. трехкомнатной квартиры, а тот, в свою очередь, - по оплате ее стоимости и вступлении в собственность по окончании строительства. Придя к выводу о том, что между сторонами фактически имел место договор строительного подряда, суд при разрешении возникшего спора руководствовался нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующими данный вид договорных отношений. Между тем суды Республики Башкортостан, Кировской, Новосибирской, Мурманской областей и другие при разрешении заявленных требований принимали во внимание разъяснения, содержащиеся в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. N 7 "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", в силу которого отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров подряда (бытового, строительного), направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд потребителя-гражданина, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. Так, например, решением Первомайского районного суда Кировской области был удовлетворен иск Ц. к фирме "Арсо": в пользу истца взысканы стоимость недостающей жилой площади (так как квартира была предоставлена меньшего, чем предусмотрено в договоре, размера), неустойка за несвоевременную передачу квартиры под отделку и в собственность, компенсация морального вреда. Поскольку истец принят фирмой в застройщики (дольщики) по строительству трехкомнатной квартиры, а фирма в договоре указала, что берет на себя функции заказчика по исполнению обязательства обеспечить проектирование и строительство жилого дома, выполнить работы в соответствии с проектно-сметной документацией, суд, руководствуясь нормами ст. 740 ГК РФ и п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", постановил решение об удовлетворении заявленных требований. Кассационная инстанция, оставившая решение в силе, также пришла к выводу, что стороны фактически заключили договор строительного (бытового) подряда с целью возведения для личных нужд истца жилого помещения с фиксированной ценой за каждый метр общей площади и что данные отношения регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". К таким же выводам пришел и Советский районный суд г. Новосибирска, рассмотревший дело по иску Р. к ОАО "ЗЖБИ-7" о расторжении договора об инвестиционной деятельности от 25 декабря 1998 г. и взыскании неустойки за нарушение срока окончания выполнения работы по строительству квартиры на основании п. 5 ст. 28 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". По условиям договора, заключенного между сторонами, застройщик - "ЗЖБИ-7" обязуется организовать строительство пятиэтажного жилого дома, окончить строительство в ноябре 1999 г. и передать Р. квартиру в этом доме, а инвестор (Р.) должна в срок до 31 января 1999 г. внести вклад, соответствующий стоимости этой квартиры. Возражая против иска, ответчик не оспаривал тот факт, что строительство дома осуществлялось им, однако заключенный сторонами договор, по его мнению, является договором об инвестиционной деятельности, а не договором подряда, и предмет его - квартира, выделяемая инвестору, внесшему вклад. Об этом свидетельствует и ссылка в договоре на Закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", в соответствии с которым он заключен. Поэтому следует считать, что истица вкладывала денежные средства (инвестиции) в целях получения прибыли (дохода) или достижения положительного социального эффекта. Следовательно, по мнению ответчика, на возникшие правоотношения не распространяется действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Решением Советского районного суда г. Новосибирска от 11 мая 2001 г. исковые требования Р. были удовлетворены частично: договор расторгнут, с ответчика взысканы сумма, внесенная в счет оплаты стоимости работы по договору, неустойка с применением ст. 333 ГК РФ. При этом суд исходил из того, что между сторонами заключен договор строительного подряда, к которому применяются правила параграфа 2 гл. 37 ГК РФ о правах заказчика по договору бытового подряда. Между тем если по сути заключенный договор является договором подряда, а название не соответствует его содержанию, то в силу положений п. 2 ст. 170 ГК РФ к нему применяются правила, относящиеся к договору подряда. Отношения, возникающие на основе договора подряда на строительство жилых домов, регулируются законодательством о защите прав потребителей. Аналогичную точку зрения высказал Государственный комитет Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур в разъяснениях по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.). Таким образом, позиция судов, полагающих, что к договорам строительного подряда должны применяться положения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", представляется правильной. 2. Одним из способов приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими договоров простого товарищества (договоров о совместной деятельности). В силу ст. 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации. Изучение судебной практики по упомянутой категории гражданских дел показало, что, например, суды г. Санкт-Петербурга разрешали заявленные гражданами исковые требования, основанные на пунктах договоров и на ст.ст. 393, 395, 398, 450, 452, 453, 1095 ГК РФ (предусматривающих обязательства должника возместить убытки, его ответственность за неисполнение денежного обязательства и последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь, а также основания изменения и расторжения договора, порядок и последствия изменения и расторжения договора, основания возмещения вреда, причиненного вследствие недостатков товара, работы или услуги), с применением Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" и норм Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах. Положениями Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", несмотря на то, что требования истцов были основаны на этом Законе, суды не руководствовались, поскольку считали, что в данном случае речь не идет об оказании каких-либо услуг. Ошибочно полагая, что при заключении таких договоров возникают отношения по совместной деятельности (простого товарищества), в ряде случаев суды отказывали гражданам в удовлетворении требований, основанных на нормах Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". Так, Кировский районный суд г. Уфы рассмотрел дело по иску Ю. к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) "Центр недвижимости "Исмерита", в котором Ю. заявил требование передать ему предусмотренную договором квартиру, оформить право собственности, устранить недостатки путем оплаты суммы по договору истца с третьим лицом. В заявлении истец указал, что 28 октября 1998 г. между ним и ответчиком был заключен договор долевого участия в строительстве жилья, согласно которому он должен уплатить за квартиру в срок до 25 ноября 1998 г. оговоренную сторонами сумму (исходя из стоимости одного квадратного метра), а ответчик - передать ему - дольщику - квартиру с оформлением в собственность необходимых документов при условии выполнения Ю. всех обязательств по договору и заселения жилой площади в течение 30 дней. Поскольку истец свои обязательства исполнил (в установленный договором срок перечислил ответчику денежные средства), а ответчик квартиру в его собственность не передал в связи с наличием строительных недостатков, оформленных актом от 22 сентября 2000 г., Ю. обратился в суд с вышеназванным иском. Ссылаясь на Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей", истец просил уменьшить договорную цену квартиры, взыскать неустойку за каждый день просрочки исполнения обязательства, компенсировать ему моральный вред. Суд, отказывая в удовлетворении требований, указал, что между сторонами заключен договор простого товарищества (договор о совместной деятельности) и что к правоотношениям, возникшим между участниками договора, применяются с 1 марта 1996 г. нормы главы 55 ГК РФ, регламентирующие договор простого товарищества. В силу положений этой главы участники совместной деятельности заключают взаимный договор о совместной деятельности, образуют простое товарищество. У каждого участника по отношению к остальным возникают взаимные права и обязанности. Каждый участник договора о совместной деятельности должен иметь право на участие в управлении общими делами, на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Имущественные взносы участников и имущество, созданное или приобретенное ими в результате совместной деятельности, в том числе полученные доходы, составляют объект их общей долевой собственности. Отношения между товарищами регулируются нормами о праве долевой собственности, включая право преимущественной покупки доли, продаваемой участником, и выражаются они в организации совместной деятельности участников для достижения общей цели. Долевая собственность составляет лишь необходимую имущественную базу такой деятельности. По взаимному соглашению участники могут возложить руководство их совместной деятельностью на одного из них, положение которого оформляется доверенностью, выдаваемой остальными участниками договора. Между тем конечной целью участия граждан в строительстве многоквартирных домов является получение квартиры для проживания и взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры. Кроме того, из содержания договоров на строительство жилья, заключаемых гражданами и организациями, видно, что граждане не обладают правом ни на участие в управлении общими делами предприятия, ни на долю в праве на общее имущество и на получение части прибыли. В результате исполнения условий договора создается не общая собственность, а собственность каждого отдельного гражданина на конкретную квартиру. Также нет признаков создания объединения граждан - будущих жильцов строящегося многоквартирного жилого дома для ведения строительства дома, поскольку отсутствует соединение денежных вкладов, не определяется порядок ведения общих дел, бухгалтерского учета, не испрашивается согласие дольщиков по общему ведению дел, в решении вопросов они не участвуют, собраний не проводят, протокол собраний не подписывают, единого договора не заключают. Поэтому является правильной позиция тех судов, которые при рассмотрении указанной категории дел применяли Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" и учитывали точку зрения Государственного комитета Российской Федерации по антимонопольной политике и поддержке новых экономических структур, приведенную в разъяснении по отдельным вопросам применения Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" (в ред. от 9 января 1996 г.), в котором указаны отличительные признаки договора о совместной деятельности. 3. Типичным способом приобретения гражданами квартир в строящихся домах является заключение ими с организацией, осуществляющей строительство жилого дома, договоров, в соответствии с условиями которых граждане становятся соучастниками в организации строительства, а в качестве вклада в совместную деятельность вносят денежные средства. Как правило, подобные отношения оформляются договором о совместной деятельности, о долевом участии в строительстве. По мнению хозяйствующих субъектов, при исполнении таких договоров возникают отношения, регулируемые главой 55 ГК РФ "Простое товарищество", и действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" на них не распространяется. Суды по-разному подходят к вопросу о том, каким законом следует руководствоваться при рассмотрении споров, вытекающих из договоров долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Судебная практика по применению к правоотношениям сторон упомянутого Закона складывалась неоднозначно во всех регионах России. Одни суды, рассматривая указанную категорию дел, не соглашались с доводами истцов о регулировании спорных правоотношений нормами Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей", отказывали в удовлетворении требований о возмещении материального вреда, взыскании неустойки и компенсации морального вреда. При этом они, толкуя условия договоров буквально, приходили к выводу о том, что на правоотношения между сторонами не распространяется действие названного Закона. Например, суды Костромской области ссылались на положения ст. 1046 ГК РФ. В силу названной нормы порядок покрытия расходов и убытков, связанных с совместной деятельностью товарищей, определяется их соглашением; при отсутствии такого соглашения каждый товарищ несет убытки и расходы пропорционально стоимости его вклада в общее дело. Следовательно, по мнению этих судов, выводы об отсутствии оснований для возложения на ответчиков ответственности не противоречат законодательству, компенсация морального вреда по рассматриваемым правоотношениям законом не предусмотрена. В других судах отказывали в удовлетворении требований о взыскании неустойки и компенсации морального вреда, основанных на Законе Российской Федерации "О защите прав потребителей", ссылаясь на то, что договоры не носили публичный характер (ст. 426 ГК РФ "Публичный договор"), истцы заключали с ответчиками договоры долевого участия в финансировании строительства дома, по которому они становились собственниками квартир после окончания строительства. При этом в договорах указывалось, что стоимость квадратного метра площади зависит и от выполнения истцами условий договоров по финансированию строительства. Поэтому доводы о применении упомянутого Закона отклонялись. Разрешая такие споры, некоторые суды, ссылаясь на содержание договоров, приходили к выводу, что независимо от вида все они в силу ст. 1041 ГК РФ являются договорами простого товарищества, а также что правоотношения между сторонами регулируются нормами Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", поэтому Закон Российской Федерации "О защите прав потребителей" в данном случае неприменим. Анализируя нормы ст.ст. 2, 3, 5 и 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", суды полагали, что в результате исполнения договоров до момента приемки незавершенные объекты инвестиционной деятельности являются долевой собственностью сторон договора, а после приемки и оплаты инвестором (заказчиком) обозначенных договором сумм переходят в собственность последнего. Вместе с тем в ряде судов при рассмотрении споров, связанных с определением ответственности сторон по заключенным договорам, полагают, что следует исходить из приоритета санкций Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей" над санкциями, установленными по условиям договора, и признают, что договоры между гражданами и организациями о долевом участии в строительстве жилья по своему предмету и характеру взаимоотношений сторон фактически являются договорами строительного подряда, к которым применим названный Закон. Так, А. обратилась в Петрозаводский городской суд с иском к закрытому акционерному обществу (ЗАО) "Коммерческо-инвестиционный молодежный комплекс" в связи с существенным нарушением условий договора о долевом строительстве жилья, сославшись на следующее. Ответчиком были нарушены сроки окончания строительства, в процессе проведения отделочных работ и эксплуатации квартиры обнаружены существенные строительные недостатки. Истица просила обязать ответчика произвести зачет по оплате за квартиру на стоимость материалов по устранению недостатков, взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, неустойку за нарушение сроков окончания строительства. Суд признал, что фактически между сторонами заключен договор строительного подряда, поэтому отношения между сторонами регулируются Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". С ответчика взысканы стоимость работ по устранению недостатков, неустойка, компенсация морального вреда. Постановлением президиума Калужского областного суда от 23 января 2002 г., отменены решение Калужского районного суда от 22 мая 2001 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Калужского областного суда от 26 июля 2001 г. как вынесенные с нарушением норм материального права, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Согласно материалам дела Ч. заключила 15 апреля 1997 г. договор с ОАО "Калужский деловой центр", по условиям которого она приняла на себя обязательство внести паевой взнос в установленные сроки в сумме 226427 руб., а ответчик - передать в ее собственность двухкомнатную квартиру в третьем квартале 1997 г. Из дополнительного соглашения от 30 января 1998 г. к договору от 15 апреля 1997 г., видно, что Ч. выкупила 80,82 кв.м общей площади квартиры в строящемся доме на сумму 226427 руб., что составляет 100% площади. Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции сослался на то, что после заключения 15 апреля 1997 г. договора истица стала участником совместной деятельности по строительству жилого дома, приняла на себя обязательства по финансированию строительства и получила права на ознакомление (и контроль) со всей технической, финансовой, строительной документацией, а также право переуступки пая долевого участия в строительстве квартиры. Следовательно, на отношения, сложившиеся между сторонами, распространяются правила ст. 1041 ГК РФ о договоре простого товарищества (договоре о совместной деятельности). Правовой анализ взаимных обязанностей истицы и ОАО "Калужский деловой центр" исключает наличие между сторонами договора строительного подряда и все возможные вытекающие из него требования. Однако, как правильно отмечено в постановлении президиума Калужского областного суда, судом не учтено, что договор между Ч. и ответчиком является договором строительного подряда по своему содержанию. Вывод суда первой инстанции о заключении сторонами договора о совместной деятельности ошибочен и сделан без учета цели, преследуемой истицей. Внесенный паевой взнос предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры, права на участие в управлении общими делами и права на долю в общем имуществе и на получение части прибыли Ч. не имела. Таким образом, обращаясь в суд с иском, она обоснованно считала, что возникшие отношения между нею и организацией в связи с заключением договора регулируются законодательством о защите прав потребителей. Как разъяснено в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РФ "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей", отношения, регулируемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров, направленных на удовлетворение личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. То обстоятельство, что в договоре имеется пункт о праве на переуступку доли в строительстве квартиры другому лицу, само по себе по существу не меняет содержания фактически заключенного между сторонами договора строительного подряда. Определяя характер договора, суд должен был с достоверностью установить цель, преследуемую Ч. при его заключении, предназначение внесенного ею паевого взноса, а также выяснить, имела ли истица право на участие в управлении общими делами, право на долю в общем имуществе и на получение части прибыли. Этим обстоятельствам суду надлежало дать оценку при решении вопроса о возможности применения к правоотношениям сторон положений ст. 740 ГК РФ о договоре строительного подряда. 4. Другой типичной схемой, используемой хозяйствующими субъектами, является заключение организацией, не осуществляющей непосредственно строительство, с гражданами договоров на финансирование строительства жилого дома и последующую его передачу гражданам. Поскольку инвестиционная деятельность - это вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного положительного социального эффекта, она является одним из видов предпринимательской деятельности. Как уже отмечалось, основные принципы взаимоотношений субъектов инвестиционной деятельности установлены в Федеральном законе "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений". Однако данным Законом не урегулированы вопросы взаимоотношений участников инвестиционного договора. Вид договора, оформляющего отношения участников инвестиционной деятельности, права, обязанности, ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение определяются на основании Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с этим признание договора инвестиционным не дает ответа на вопрос о его гражданско-правовой природе и не исключает возможности применения к возникшим отношениям норм Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей". В большинстве случаев, по мнению ряда судов, суть этих отношений состоит в том, что гражданин передает деньги (осуществляет финансирование) организации, с которой заключает договор, а организация, в свою очередь, передает гражданину в собственность построенную квартиру. Таким образом, между организацией и гражданином возникают отношения по передаче товара в собственность или по выполнению работ, завершающихся получением гражданином созданного результата. Следовательно, если в судебном заседании будет установлено, что гражданин ("инвестор") вложил денежные средства в строительство квартиры с целью удовлетворения своих личных, семейных, бытовых нужд, то при разрешении спора следует руководствоваться Законом Российской Федерации "О защите прав потребителей". 5. Часто у судов возникали трудности, связанные с правовой оценкой такого договора, как договор купли-продажи квартиры, в том числе в рассрочку, а также вопрос: можно ли договор долевого строительства жилья квалифицировать как договор возмездного оказания услуг либо как предварительный договор. В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Как установлено в действующем законодательстве, продажа недвижимости может осуществляться только собственником либо с его согласия. Организация, привлекающая денежные средства граждан для финансирования строительства многоквартирных жилых зданий, не является собственником ни самих строящихся зданий, ни квартир в них, поэтому не может заключать с гражданами договоры купли-продажи. В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Поскольку не представляется возможным конкретно определить объект недвижимости до момента окончания его строительства, а также точную площадь как всего объекта в целом, так и площадь каждой квартиры, учитывая, что окончательные данные о номере дома, квартиры, подъезда и о расположении объекта на земельном участке будут известны только после технической инвентаризации органами БТИ и государственной регистрации объекта недвижимости в органах юстиции, условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. В силу ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. В соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлена обязательная государственная регистрация прав на недвижимое имущество, поэтому договор купли-продажи такого имущества, не прошедшего указанную регистрацию, не может считаться заключенным. По этим же основаниям договор долевого участия в строительстве жилья не является и предварительным. Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Указанные требования закона сторонами при заключении договора купли-продажи выполняются редко. При рассмотрении договора долевого строительства жилья как предварительного возникает вопрос

Уважаемая И.Г. г. Пушкино к сожалению мы с Вами говорим совершенно о разных вещах, попробую еще раз о том же но немного по другому. При заключении Дополнительного соглашения №3 к Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05 мая 2003г в качестве сторон не могут быть соинвесторы, это не предусмотрено из-начально, никто из соинвесторов не вступал в правоотношения с Администрацией г. Пуш-кина и не являлся стороной инвестиционного контракта - в этом вся и проблема, а соответ-ственно и повлиять на само соглашения соинвесторы не могут, в данной ситуации решается вопрос о передаче прав и обязанностей от первоначального Инвестора Новому Инвестору. Как из вариантов в своем первом обращении я указывал теоретически на возможность под-писания самостоятельного трехстороннего соглашения ( 1 – Новый Инвестор, 2- Тропос, 3 – Соинвестор) в котором подтвердить участие соинвестора в инвестиционном проекте и целе-вое использование его денежных средств, а также гарантирование передачи соинвестору оп-лаченных площадей т.е. квартир, и т. д., и это на мой взгляд необходимо сделать до момента проведения компенсации Новым Инвестором Тропосу за переуступку, т.е. до момента пока Тропос совсем не ушел со сцены событий, в противном случаи поверьте возникнет масса вопросов на которые очень трудно будет найти ответы. Позвольте узнать о каких трех годах условно Застройщику идет речь … В своем обращении я предлагаю соинвестором не быть бесправным наблюдателем со сторо-ны, не ждать погоды у моря и надеяться на то что его интересы и законные права не будут проигнорированы, а строители бравшие на себя обязательства – выполнят их, я предлогаю воспользоваться законным правом и для тех у кого есть желания дождаться завершение строительства сохранить возможность, более того подтвердить это судебным решением, на получение уже оплаченной квартиры, а именно: Для тех кто решил не расторгать договор и ждать завершения строительства с целью получения оплачен-ной квартиры. Для этого необходимо подать иск и обременить Вашу квартиру Вашим же правом: а) Данный иск позволяет закрепить право истца за конкретной квартирой недостроенного жилого дома до Государственной комиссии по сдаче объекта и в дальнейшем определяет не-умалимое право истца на регистрацию право собственности на его квартиру. б). Данный иск определяет и подтверждает имущественное участие истца в инвестиционном проекте, а именно то что его деньги были потрачены именно на возведение конкретного до-ма по конкретному адресу. в). Самое главное в случае возникновения претендента-кредитора на квартиру истца пре-имущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Ст. 398 ГК РФ И не коем образом в данном варианте Уважаемая И.Г. г. Пушкино я не виду речь о каком либо расторжении договора соинвестирования со стороны соинвестора, я лишь предлагаю закрепить свое право и сделать его не умалимым Выше названное исковое заявления, позволяет в судебном порядке узаконить (путём при-знания прав) Ваши права на уже фактически построенный результат инвестиционных вло-жений (недострой), до его фактической передачи кому бы то ни было другому! Решение суда - устонавливает (подтверждает) правовую связь, так сказать синица в руке, ко-торую уже не смогут отобрать или передать кроме как Вам. И следующим иском (после Государственной Комиссии объекта) в случаи грубейшего игно-рирования Ваших прав как соинвестора со стороны будь то первоначально Инвестора, будь то Нового Инвестора по передачи квартиры в собственность, можно обоснованно требовать регистрации сделки (Соинвестиционного договора) и перехода права собственности на Вас в судебном порядке. А так, рано или поздно Вам уважаемые Соинвесторы могут заявить заинтересованные лица ………….., Вы - "обманутые вкладчики" и на основании договора долевого участия не мо-жете требовать квартиры, а только возврата денег от Вашего инвестора, с кем вступали пер-воначально в правоотношения и заключали договора соинвестирования. А квартирами распорядятся Новые хозяева стройки! Кому дать, а кому и отказать! Немного литературно, но Вы в моей практики не первые и не последние добросовестные граждане честно оплатившие не существующие квартиры. Что же касается второго предложенного варианта расторжения договора и взыскание упла-ченных денежных средств, а также неустойки – это выбор тех кто решил прекратить все от-ношения с этой стройкой и он вправе это сделать по своему усмотрению, многие у меня уже интересовались я ответил лично, на форуме подробно рассказывать об этом считаю нецеле-сообразным. Уважаемые И.Г. г. Пушкина, на Вас я не обижаюсь, просто не на что, поскольку Вы кор-ректны и у нас с Вами проходит разумное обсуждение общей проблемы. Конечно я не явля-юсь соинвестором, но повторюсь мой клиент Ваш коллега по несчастью, поэтому мне и пришлось познакомиться с Тропосом и вот уже более 4 месяцев заниматься этой проблемой, я стараюсь предложить варианты при которых исключается возможность вмешательства третьих лиц на приобретение прав на квартиры соинвесторов. Если интересует подробнее пишите urist-avk@rambler.ru С Уважением Александр Владимирович.

Уважаемая И.Г. г. Пушкино позвольте по поводу Вашей цитаты оставить свой комментарий: Во-первых благодарю Вас за то, что части наших мнений по насущной проблеме соинвесто-ров совпадают. Однако хотелось бы заметить, что именно по результатам судебной практике (Обобщение практики рассмотрения судами Российской Федерации дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквар-тирных жилых домов от 19 сентября 2002 г.) судебные процессы как варианты решения проблем соинвесторов, о которых я написал в настоящее время судами не затягиваются и рассматриваются в строго определенных временных промежутках согласно ГПК РФ, по-скольку существует обобщение практики проведенное Верховным Судом Российской Феде-рации совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и соответствую-щими им судами проведено выборочное изучение дел (рассмотренных в период с 1999 по 2001 год) по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные сред-ства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. В данной ситуации не нуж-но открывать Америку она уже открыта. Во вторых позвольте не согласится с Вами в части того, что у Тропоса нет активов и лишь сплошные долги. А что же тогда является Предметом Дополнительное соглашение №3 к Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05 мая 2003г. ( точнее говоря проектом со-глашения), а как же быть с правами Тропоса согласно Инвестиционного контракта, заклю-ченного между Министерством строительного комплекса Московской области, Админист-рацией Пушкинского района Московской области и ООО Строительная компания «Тропос». Да все, что не достроено Тропосом на сегодня находится на его балансе, а в случаи если Тропос передаст свои права и обязанности Новому Инвестору то он за это получит соответ-ствующую компенсацию (по моему мнению значительные денежные средства). По поводу того, что Вами готовится перечень вопросов и требований к Новому потенциаль-ному Инвестору замечу следующее, Посмотрите на проект Дополнительного соглашения №3 к Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05 мая 2003г, который теоритически могут подписать : ******************************************** Министерство строительного комплекса Московской области в лице Министра Строитель-ства Правительства Московской области Серегина Евгения Викторовича, действующего на основа-нии Положения «О Министерстве строительного комплекса Московской области» и Постановления Правительства Московской области от 28.08.2001г. №270/28, именуемое в дальнейшем «Министер-ство»; Администрация Пушкинского района Московской области в лице Главы Администрации Башкирцева Владимира Ивановича, действующего на основании Устава Муниципального образова-ния, именуемая в дальнейшем «Администрация»; ООО Строительная компания «Тропос» в лице Генерального директора Кузнецовой Нины Витальевны, действующей на основании Устава, именуемое в дальнейшем «Первоначальный Инве-стор»; ООО «Управление финансового планирования по работе с Жилищными сертификатами и Ипотечными ценными бумагами» в лице Исполнительного директора Сеснева Дмитрия Ген-надьевича, действующего на основании доверенности №1 от 11 ноября 2005г., именуемое в даль-нейшем «Новый Инвестор», при совместном упоминании именуемые «Стороны», заключили настоящее Дополнительное соглашение к Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05 мая 2003 г.(далее – «Инвестиционный контракт») о нижеследующем: ****************************************** я что то не заметил ни Вас И.Г. г. Пушкино, ни моего клиента – гражданина соинвестора полностью оплатившего заявленную стоимость Тропосом за квартиру, и ни кого из других соинвесторов. Другими словами Вы можете гарантировать на 100%, что в случаи не достижения обоюдно-го согласия по всем вопросам Доп.соглашения №3 к Инвестиционному контракту №58/13-03 от 05 мая 2003г между Вами И.Г. г. Пушкино и сторонами названного доп. Со-глашения оно не будет подписано и не передут права на незавершенное строительство к Но-вому Инвестору ??????????? Думаю что не можете, потому что не вы И.Г. Пушкино и ни кто из соинвесторов не является стороной названного Доп. Соглашения, а в следствии чего повлиять реально не может!!!!!!!! Если интересует подробнее пишите urist-avk@rambler.ru С Уважением Александр Владимирович.

Доброго времени суток Уважаемые Соинвесторы строительной компании ТРОПОС! В настоящее время я как юрист занимаюсь вопросом соблюдения прав и интересов одного из Ваших коллег по несчастью – соинвестора, который в свою очередь добросовестно заплатил всю стоимость квартиры но пока взамен ничего не получил. Позволю себе такое высказывание, поскольку если бы все ИНВЕСТОРЫ – Строительные компании в том числе и ТРОПОС выполняли взятые на себя обязательства, мы бы с Вами так бурно не об-суждали все эти строительные проблемы. Очевидно что у строительной компании Тропос в настоящее время не лучшие времена, но сейчас не об этом, меня прежде всего интересует вопрос об материальном обеспечении денежных средств которые были вложены моим доверителем в строительство многоэтажного жилого комплекса по адресу: Московская обл., г. Пушкино, ул. Озерная. На сегодня очевидно, что никто из соинвесторов Тропоса не сможет зарегистрировать свой договор соинвестирования в учреждении юстиции и тем самым обезопасить себя, а именно свои вложения в строительства от посягательств третьих лиц, в том числе и кре-диторов Тропоса. Более того как единственный вариант решения проблемы все видят в том, что бы пригласить нового инвестора и соответственно передать ему все права на объект. Вопрос …. как подтвердит новый инвестор – «хозяин» стройки Ваши права, а самое главное что именно ваши проплаченные деньги пошли на строительства именно вашего дома в г. Пушкино, а не на объекты в Мытищах например? По моему мнению необходимо подписания трехсто-роннего соглашения ( 1 – Новый Инвестор, 2- Тропос, 3 – Соинвестор) в котором пдтвер-дить участие соинвестора в инвестиционном проекте и целевое использование его денежных средств, а также гарантирование передачи соинвестору оплаченных площадей т.е. квартир, и т. д. Практика показывает что новые инвесторы неохотно подтверждают права соинвестров, в лучшем случае после проведения экспертиз устанавливают что для завершения строительства необходима доплаты. Поверти я не хочу Вас не чем напугать, просто Ваш недостроенные дома и Ваш инвестор Тропос не первый и не последний строительный скандал в Москве и Московской области. При условии если ваш строительный объект возьмет новый инвестор это минимум 6 месяцев на переоформление разрешительной документации на строительство. Также хочу отметить, что в соответствии с Инвестиционном контрактом заключенным между Тропосом и Министерством строительного ком-плекса Московской области, Администрацией Пушкинского района (зарегистрированный 05.09.2003 г.) а именно п. 9.4, 9.5 Возмещение затрат Тропосу при условии передачи объекта новому Инвестору производиться новым Инвестором в месячный срок после заклю-чения с ним контракта. Проще говоря при передаче объекта новому инвестору Тропос по-лучит в качестве компенсации хорошие деньги. Что будет дальше неизвестно. Как будут подтверждаться права соинвесторов тоже неизвестно, на сегодня только одни слова и пустая стройка. Теперь о главном какие варианты на мой взгляд есть у Вас как у соинвесторов: 1. не расторгать договор и ждать завершения строительства с целью получения оплаченной квартиры. Для этого необходимо подать иск и обременить Вашу квартиру Вашим же правом: а) Данный иск позволяет закрепить право истца за конкретной квартирой недостроенного жилого дома до Государственной комиссии по сдаче объекта и в дальнейшем определяет неумалимое право истца на регистрацию право собственности на его квартиру. б). Данный иск определяет и подтверждает имущественное участие истца в инвестиционном проекте, а именно то что его деньги были потрачены именно на возведение конкрет-ного дома по конкретному адресу. в). Самое главное в случае возникновения претендента-кредитора на квартиру истца пре-имущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Ст. 398 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков. 2. расторгнуть контракт с Тропосом и взыскивать внесенные денежные средства + неустойку. Что касается взыскание неустойки на мой взгляд это можно сделать и в первом случаи. Если интересует подробнее пишите urist-avk@rambler.ru С Уважением Александр Владимирович.