Продажа квартиры

[Гуннхильд 12 964]

Вообще, мало ли кому будет интересно, нашла вот такую статейку про задаток/аванс и преддоговор:
 
Задаток при покупке квартиры... вне закона!
Источник: http://www.info.yarnet.ru/art/index.php?id=250

 

 

 

Эти важные нюансы обязательно нужно учитывать тем, кто собирается приобретать или продавать жилье

Обычно при купле-продаже жилья риэлторы предлагают передать аванс либо заключить соглашение о задатке. Разбираемся, что надежнее для каждого из участников сделки и как избежать возможных уловок.

ЗАДАТОК: ВЫГОДНО, НО... «ВНЕЗАКОННО»

На практике при сделках с недвижимостью бесспорно лидирует задаток. Он позволяет убить сразу двух зайцев: оплатить часть цены квартиры (платежная функция) и гарантировать заключение сделки (обеспечительная функция).

Гарантия проявляется в том, что благодаря задатку покупатель и продавец дисциплинируются: с одной стороны, они рискуют потерять деньги, нарушив договоренность о заключении сделки, с другой - автоматически получают компенсацию, если оказываются пострадавшей стороной при отмене сделки. Так, если передумывает приобретать квартиру покупатель, то выплаченный им задаток остается продавцу. А если хозяин жилья отказывается выполнять свое обещание о продаже либо «загоняет» квартиру третьему лицу, то обязан вернуть обиженному покупателю задаток и сверх него такую же сумму (т.е. фактически компенсация составляет двойной размер задатка).

Казалось бы: все логично и взаимовыгодно, лучше не придумаешь! Однако квалифицированные юристы предупреждают о «засаде»: буквально по Гражданскому кодексу, где прописаны правила о задатке, этот платеж вносится «в подтверждение заключения договора». То есть, строго по закону, соглашение о задатке действительно и имеет вышеописанные последствия, если этот документ оформлен непосредственно ПРИ ЗАКЛЮЧЕНИИ договора купли-продажи квартиры. А сделка по отчуждению недвижимости (в том числе купля-продажа), в свою очередь, считается заключенной только с момента государственной регистрации.

Таким образом, с юридической точки зрения столь распространенные на рынке недвижимости соглашения о задатках, традиционно оформляемые ПЕРЕД совершением сделок, попросту... недействительны!

Однако сразу успокоим: сложившаяся и устоявшаяся благодаря усилиям риэлторов практика такова, что участники сделок в подавляющем большинстве случаев добровольно выполняют условия соглашений о задатках, несмотря на их юридическую необязательность (о которой большинство граждан, к слову, и близко не догадывается!).

И только если «нарушитель» соглашения оказывается несговорчив и дело доходит до суда, то там при разбирательствах всплывает недействительность условий о задатке и добиться их соблюдения не удается. Нередко дело заканчивается тем, что суд постановляет вернуть внесенную сумму покупателю, поскольку при отсутствии законного соглашения о задатке эти деньги признаются неосновательным обогащением продавца.

АВАНС: НЕЗАМЕНИМ ПРИ АЛЬТЕРНАТИВНЫХ СДЕЛКАХ

Как мы убедились, соглашения о задатках, эффективно действующие благодаря сложившейся практике, весьма серьезно связывают будущих покупателя и продавца, грозя убытками тому, кто откажется от сделки, независимо от уважительности причины (кроме случаев, когда сделка срывается оттого, что продавец изначально сознательно ввел покупателя в заблуждение).

Такое положение вещей обычно выгодно для приобретателей жилья, которые стремятся «застолбить» приглянувшуюся квартиру. А вот для продавцов вариант с задатком может быть слишком обременителен, если они являются участниками альтернативных сделок (цепочки договоров, при которых собственник, продавая свое жилье, одновременно или с небольшим разрывом во времени приобретает другую квартиру). В таких ситуациях продавец, что называется, сам себе не хозяин: он зависит от подбора подходящего варианта для покупки нового собственного жилья и, соответственно, от готовности к сделке владельца этой жилплощади.

Поэтому при альтернативных сделках риэлторы советуют очень осторожным продавцам оформлять с покупателями соглашение не о задатке, а об авансе.

Надо отметить, что этот вид платежа Гражданский кодекс вообще практически никак не регулирует и по сути отдает выработку его условий на откуп договаривающимся сторонам. Практика же идет по такому пути: аванс имеет лишь платежную функцию, передается в счет оплаты стоимости жилья, а в случае срыва сделки полностью возвращается покупателю. Таким образом, продавец, с одной стороны, лишается компенсации на случай, если покупатель передумает приобретать квартиру, но, с другой стороны, сам не рискует деньгами в ситуации, когда придется отменить сделку из-за несостоявшейся альтернативы.

А, МОЖЕТ, ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР?

Дотошные юристы предлагают третий вариант «закрепления» договоренности покупателя с продавцом о будущей сделке. Это - предварительный договор купли-продажи.

Тут уже речь идет о полноценном правовом документе, в котором весомо прописаны обязательства сторон по заключению сделки купли-продажи и санкции на случай нарушения договоренностей. Специалисты подчеркивают преимущества предварительного договора:

1)он определяет срок, когда будет заключен основной договор купли-продажи квартиры. Если такой срок прямо не указан, то основная сделка должна быть заключена в течение года после предварительной (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ);

2)в нем фиксируются условия основного договора, в частности – цена квартиры;

3)если одна из сторон уклоняется от заключения основного договора купли-продажи, то другая сторона вправе потребовать через суд принудительного совершения сделки (п. 5 ст. 429 и п. 4 ст. 445 ГК).

Обратите внимание: хитрые риэлторы нередко предлагают заключить предварительный договор... только покупателю квартиры. «Фишка» в том, что второй стороной такой сделки является само агентство недвижимости. Получается, что покупатель приобретает обязательства перед риэлторами - гарантирует им, что не откажется от приобретения жилья, а сам при этом не получает никаких гарантий от продавца - ведь с ним никаких соглашений не оформляется. В конечном итоге в выигрыше оказывается лишь предусмотрительное агентство недвижимости: если передумает заключать обещанную сделку покупатель, то будет обязан выплатить неустойку риэлторам. Если передумает продавец, то покупателю ничего не светит, поскольку агенство за хозяина жилья не в ответе. А если риэлторы умудрились сами еще и с продавцом отдельный предварительный договор заключить, то и с него сдерут неустойку за отказ в собственный карман.

Так что, если риэлторы предлагают вам «очень надежный и выгодный предварительный договор», внимательно вчитывайтесь в его содержание, особенно - в пункт об участниках сделки.

 

 

 

@Demid, я правильно понимаю, что мне как продавцу "задаток" от покупателя в обеспечение покупки им квартиры брать совершенно не выгодно (помимо того, что не законно)?

[Demid 4 952]

 

 

я правильно понимаю, что мне как продавцу "задаток" от покупателя в обеспечение покупки им квартиры брать совершенно не выгодно

Конечно не выгодно, мало ли что - вы его потом обязаны будите вернуть вдвойне. А вообще при принятии аванса, читайте договор, ведь в авансовом соглашении тоже можно такие штрафы прописать, что не расплатишься...

[Гуннхильд 12 964]

 

 

Аккредитив - он дороже стоит, чем ячейка - чья это идея?, если ваша, то покупатель имеет права отказаться ее оплачивать, ну вернее разницу между стоимости ячейки и стоимости аккредитива возможно придется оплачивать вам.

 

Это просто мысли в процессе подготовки к сделке. Как я понимаю, аккредитив 100%-но гарантирует получение мною денег. А разница в стоимости ячейки и аккредитива может же не превысить стоимость проверки денег, так?
 

[Demid 4 952]

 

 

А разница в стоимости ячейки и аккредитива может же не превысить стоимость проверки денег, так?

возможно, стоимость я точно не знаю, да и в разных банках она разная, как и стоимость проверки денег.

[Demid 4 952]

Как я понимаю, аккредитив 100%-но гарантирует получение мною денег.

а ячейка почему не гарантирует?

Вообще в случае закрытия банка, из ячейки деньги гоооораздо проще забрать, а вот со счета...... то что государство гарантирует получите. На моем опыте было много отказов от сделки именно из-за аккредитива...

Изменено 19 февраля, 2015 пользователем Demid

[Гуннхильд 12 964]

 

 

Вообще в случае закрытия банка, из ячейки деньги гоооораздо проще забрать, а вот со счета...... то что государство гарантирует получите. На моем опыте было много отказов от сделки именно из-за аккредитива...

Потому что надо следить за покупателем как минимум.

 

Нашла вот тут описание, как работает аккредитив при купле-продаже недвижимости: http://www.banki.ru/wikibank/raschetyi_cherez_akkreditiv_pri_kuple-prodaje_nedvijimosti/

[Demid 4 952]

 

 

адаток при покупке квартиры... вне закона! Источник: http://www.info.yarn...ndex.php?id=250  

прочитала.....вот уж воистину, если в сделке участвует юрист - сделки не будет......в 90% случаях.

Не разу в жизни не видела преддоговор с участием агенства.....это надо быть просто идиотом чтоб такое подписать.....почему написано, что именно в преддоговоре указывается цена объекта и сроки выхода на сделку   интересно люди, которые эту статью писали авансовый договор когда-нибудь видели???? так как раз и прописывается ВСЕ: сроки, банк, кто за что платит и когда, доступ к ячейкам....короче все-все-все что важно!

[Снег 59]

имеется в виду видимо, если еще там кто-то прописан, то сумма закладывается в другую ячейку под выписку.

 

Верно.

Либо квартира свободна до подписания ДКП, и тогда арендуется одна ячейка, либо квартира освобождается после ДКП (чаще после получения свидетельства о собственности), и тогда покупатель разбивает сумму на две неравные части. Первая (большая) закладывается в ячейку, которую оплатил покупатель. Вторая (меньшая) закладывается в ячейку, которую оплатил продавец (ибо нефиг освобождать квартиру не пойми когда) и которая откроется при предъявлении пустой выписки из домовой книги.

[Гуннхильд 12 964]

Да, кстати, а такой вопрос. У меня в квартире никто не прописан. Но есть арендаторы. Они в какой момент должны будут съехать? Тоже две ячейки нужно будет?

[Demid 4 952]

 

 

Да, кстати, а такой вопрос. У меня в квартире никто не прописан. Но есть арендаторы. Они в какой момент должны будут съехать? Тоже две ячейки нужно будет?

в договоре с арендаторами обычно прописано за какой срок вы их должны предупредить о том, чтобы они съехали.

[Гуннхильд 12 964]

в договоре с арендаторами обычно прописано за какой срок вы их должны предупредить о том, чтобы они съехали.

У меня нет договора, у них - залога. О продаже они предупреждены. Вопрос именно о том, как договариваться с покупателем.

[Demid 4 952]

 

 

У меня нет договора, у них - залога. О продаже они предупреждены. Вопрос именно о том, как договариваться с покупателем.

в ДКП у вас будет прописано физическое освобождение - соответственно к этому дню квартира должна быть свободна.

[Demid 4 952]

А вообще спросите у покупателей, можт они под сдачу покупают и их устроят ваши арендаторы

[Гуннхильд 12 964]

А вообще спросите у покупателей, можт они под сдачу покупают и их устроят ваши арендаторы

Всем предлагаю. Но у меня квартира не инвестиционная скорее, а для семьи, которая хочет каждому по комнате и недорого.

[Снег 59]

У меня нет договора, у них - залога. О продаже они предупреждены. Вопрос именно о том, как договариваться с покупателем.

 

У них временная регистрация? Дети есть, которые в школу или детсад ходят?

Без договора аренды покупатель может потребовать юридическое освобождение (т.е. выписка всех из квартиры) до подписания ДКП. И будет прав.

А физическое: думаю, пары недель хватит на переезд арендаторов на новую квартиру. Обычно такие сроки всех устраивают. Максимум месяц.